Kündigung (ordentliche) von Wohnraum / 5.2 Mindestinhalt

Zu den wesentlichen Bestandteilen eines Mietaufhebungsvertrags gehören

• die Einigung der Parteien über die Beendigung des Mietverhältnisses sowie
• eine Regelung zum Beendigungszeitraum. Ansonsten wird der Räumungs- und Herausgabeanspruch des Vermieters sofort fällig, was natürlich auch in seinem Sinn sein kann.

Im Übrigen ist wesentlich für den Mietaufhebungsvertrag, dass die Räumungsvereinbarung im Vordergrund steht und die übrigen Bestimmungen des Mietvertrags unabhängig davon weiter gelten. Dies hat Bedeutung für die mietvertraglich geregelten Mieterpflichten wie die Durchführung der Schönheitsreparaturen und die Pflicht zur Rückgabe in vertragsgemäß renoviertem Zustand. Freilich muss Entsprechendes im Mietvertrag auch vereinbart sein.

Wollen Vermieter und Mieter von den Bestimmungen des Mietvertrags abrücken, sollte dies ausdrücklich schriftlich festgehalten werden. Grundsätzlich gehen die Vereinbarungen in einem Mietaufhebungsvertrag den Vereinbarungen aus dem Mietverhältnis vor. Die Vertragsparteien sind frei, besondere Abreden im Mietaufhebungsvertrag zu treffen: z. B. die Einigung über konkrete Schadens- und/oder Aufwendungsersatzansprüche und Vereinbarung eines Abgeltungsbetrags.

Unzulässig ist dagegen die formularmäßige Vereinbarung bereits im Mietvertrag, wonach der Mieter im Fall der vorzeitigen Vertragsauflösung eine Kosten- oder Schadenspauschale zu bezahlen hat. Die Vereinbarung einer Vertragsstrafe ist selbstverständlich weder im Mietvertrag noch im Mietaufhebungsvertrag möglich.

Empfehlenswerte Regelungen des Mietaufhebungsvertrags sind:

• Zeitpunkt der Räumung des Mietobjekts;
• Konkretisierung der vom Mieter nach dem Mietvertrag noch zu erbringenden Leistungen (z. B. Schönheitsreparaturen, Instandsetzungsmaßnahmen);
• Zahlungsverpflichtungen des Mieters, insbesondere auch Nebenkostenabrechnung;
• Regelung, in welchem Zeitraum die vom Mieter geleistete Mietkaution abzurechnen ist;
• Konkretisierung der vom Mieter eingebrachten Gegenstände, die mit Räumung wieder zu entfernen sind; bzw. Regelung, welche Ausstattungen und Einrichtungen vom Vermieter übernommen werden und welche Zahlungen hierfür zu leisten sind;
• Regelung, wie die Nebenkosten zwischen Vor- und Nachmieter aufzuteilen sind.

Ggf. Widerrufsrecht des Mieters

Stets ist zu beachten, dass auch dem Mieter bei außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Verträgen ein Widerrufsrecht nach § 355 BGB zusteht. Dies ist allerdings nur dann der Fall, wenn der Vermieter ein Unternehmer ist – also insbesondere ein Wohnungsunternehmen. Zu beachten ist, dass auch der Mietaufhebungsvertrag vom Mieter nach der Bestimmung des § 312g Abs. 1 i. V. m. § 355 BGB widerrufen werden kann.

Entsprechendes gilt, wenn der Aufhebungsvertrag im Wege des Fernabsatzes geschlossen wird, also der Aufhebungsvertrag in Abwesenheit der beiden Vertragsparteien durch Brief, Telefax oder E-Mail abgeschlossen wird.

Mustervertrag: Mietaufhebungsvertrag

	Mietaufhebungsvertrag
Zwischen
_____________________________________________ (Name und Anschrift)
		– Vermieter –

und

_____________________________________________ (Name und Anschrift)
		– Mieter –

wird folgender Mietaufhebungsvertrag geschlossen:

§ 1 Beendigung des Mietvertrags

Die Vertragsparteien sind sich darüber einig, dass das am _______ geschlossene Mietverhältnis über die Wohnung im Anwesen ______________ (Straße, Stadt, Bezeichnung im Objekt), bestehend aus ___ Zimmern, einer Küche, einem Bad mit WC, einem Flur, einem Balkon und einem Kellerabteil sowie dem Tiefgaragenstellplatz Nr. ___, zum _______ enden soll.

§ 2 Räumungstermin

Die Mieter verpflichten sich, die in § 1 bezeichnete Wohnung nebst Tiefgaragenstellplatz geräumt und besenrein unter Übergabe sämtlicher Schlüssel an den Vermieter bis zum _______ zurückzugeben.

Die Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen entfällt.

§ 3 Ablösevereinbarung

Die Mieter lassen die von ihnen eingebaute Küche nebst elektronischen Geräten in der Wohnung zurück. Der Vermieter bezahlt den Mietern dafür einmalig einen Betrag in Höhe von _______ EUR Zug um Zug gegen Rückgabe der Wohnung gemäß § 2 dieses Vertrags.

§ 4 Sicherheitsleistung

Die zu Beginn des Mietverhältnisses von den Mietern an den Vermieter bezahlte Kaution in Höhe von _______ EUR einschließlich der banküblichen Verzinsung wird den Mietern Zug um Zug gegen Rückgabe der Wohnung gemäß § 2 dieses Vertrags zurückgegeben.

§ 5 Umzugsbeihilfe

Zum Ausgleich der den Mietern entstehenden Umzugskosten bezahlt der Vermieter bei Unterzeichnung dieses Vertrags den Mietern einmalig einen Betrag in Höhe von _______ EUR.

§ 6 Räumungsfrist

Für den Fall, dass die Mieter unvorhersehbar nicht gemäß der Frist nach § 2 des Vertrages räumen können, wird der Vermieter den Mietern eine weitere Räumungsfrist bis zum _______ gewähren.

§ 7 Keine Fortsetzung des Mietverhältnisses

Die Vertragsparteien vereinbaren den Ausschluss des § 545 BGB. Eine Fortsetzung des Gebrauchs der Mietsache durch die Mieter über den in § 2 genannten Termin h...