4.2.1.1 Eigennutzung durch den Vermieter
Der Vermieter kann das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs kündigen, wenn er die Wohnung für sich selbst benötigt. Es ist insoweit unerheblich, ob neben ihm selbst noch andere Personen in die Wohnung einziehen werden. Handelt es sich um mehrere Vermieter, genügt es, wenn einer der Vermieter Eigenbedarf hat.[1]
Vermietende Geschwister
Den beiden Geschwistern ist im Wege der vorweggenommenen Erbfolge die elterliche Eigentumswohnung übertragen worden. Die Geschwister vermieten die Wohnung. Hat ein Geschwisterteil Eigenbedarf an der Wohnung, können die beiden Geschwister das Mietverhältnis kündigen.
Maßgeblich kommt es auf die Stellung als Vermieter an. Nur der Vermieter kann kündigen. Hat etwa der Eigentümer der Wohnung diese einer anderen Person zur Vermietung überlassen, kann diese Person als Vermieter nicht wegen Eigenbedarfs des Eigentümers kündigen.
4.2.1.2 Eigenbedarf des Erwerbers
Der Käufer einer Wohnung kann dann wegen Eigenbedarfs kündigen, wenn er als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Dies gilt auch für den Fall, dass der Veräußerer den Erwerber etwa im Kaufvertrag ermächtigt hat, Kündigungsrechte geltend zu machen. Der Eigenbedarf muss sich auf den jeweiligen Vermieter zum Zeitpunkt der Kündigung beziehen. Vermieter ist der Erwerber aber erst mit seiner Eintragung im Grundbuch.[1]
Kündigungssperrfrist bei Eigentumswohnung
Ist an der vermieteten Wohnung nach Begründung des Mietverhältnisses Wohnungseigentum begründet und die Eigentumswohnung verkauft worden, kann der Käufer bzw. neue Eigentümer nach der Bestimmung des § 577a Abs. 1 BGB erst nach Ablauf von 3 Jahren wegen Eigenbedarfs kündigen. In Gebieten, in denen die Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen gefährdet ist, beträgt die Frist sogar bis zu 10 Jahre. Die Frist beginnt mit der Veräußerung der Wohnung.
4.2.1.3 Eigenbedarf einer Gesellschaft?
Beim Vermieter muss es sich um eine natürliche Person handeln. Juristische Personen wie die
- Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH),
- die Aktiengesellschaft (AG) und
- Vereine
können nicht kündigen. Sie können auch nicht für ihre Gesellschafter, Vorstände, Geschäftsführer oder Mitarbeiter kündigen.[1] Lediglich im Ausnahmefall des Vorliegens dringender betrieblicher Gründe kann etwas anderes gelten.[2] Entsprechende Grundsätze gelten auch für Personengesellschaften wie die
- offene Handelsgesellschaft (OHG) und die
- Kommanditgesellschaft (KG).
GbR kann wegen Eigenbedarfs kündigen
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs gilt allerdings bei der Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) etwas anderes. Handelt es sich bei der Vermieterin um eine GbR, kann diese das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs kündigen, wenn einer ihrer Gesellschafter Eigenbedarf hat. Unerheblich ist dabei, ob der Gesellschafter bereits bei Begründung des Mietverhältnisses Gesellschafter war oder erst später Gesellschafter wurde.[3]
4.2.1.4 Familienangehörige
Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs eines Familienangehörigen ist zunächst zu klären, wer als Familienangehöriger anzusehen ist. Unterschieden wird hier zwischen naher und entfernter Verwandtschaft. Für nahe Verwandte wird unterstellt, dass eine enge persönliche oder soziale Bindung zum Vermieter besteht. Je weitläufiger aber der Grad der Verwandtschaft oder Schwägerschaft ist, umso enger muss die über die bloße Tatsache der Verwandtschaft oder Schwägerschaft hinausgehende persönliche oder soziale Bindung zwischen dem Vermieter und dem Angehörigen im konkreten Einzelfall sein, um eine Kündigung wegen des Wohnbedarfs eines Angehörigen zu rechtfertigen.[1]
- Eltern,
- Kinder und
- Geschwister
zählen jedenfalls als nächste Verwandte, ohne dass es zusätzlich einer engen persönlichen oder sozialen Bindung zum Vermieter bedarf.
Als Kinder der Geschwister des Vermieters gehören auch
- Nichten und
- Neffen
zu den nahen Angehörigen, ohne dass es zusätzlich auf eine enge persönliche Bindung zum Vermieter ankommt, da insoweit von einer engen persönlichen Verbundenheit ausgegangen wird.[2]
Da sich die Bestimmung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB gänzlich über die Person des "Familienangehörigen" ausschweigt, muss ein Vergleich mit anderen Rechtsnormen angestellt werden, in denen Familienangehörige allein aufgrund ihrer engen verwandtschaftlichen Beziehung privilegiert werden, ohne dass eine tatsächlich bestehende persönliche Verbundenheit im Einzelfall nachgewiesen werden muss.[3] Einen Anknüpfungspunkt dafür, wie weit der Kreis der Familienangehörigen in diesem Sinne zu ziehen ist, bieten die Regelungen über das Zeugnisverweigerungsrecht aus persönlichen Gründen[4], in denen der Kreis der privilegierten Familienangehörigen unabhängig vo...
Das ist nur ein Ausschnitt aus dem Produkt Deutsches Anwalt Office Premium. Sie wollen mehr?
Jetzt kostenlos 4 Wochen testen
Anmelden und Beitrag in meinem Produkt lesen