Der Mieter kann im Rahmen von § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB auch für das schuldhafte Verhalten Dritter zur Verantwortung gezogen werden. Die ordentliche Kündigung wegen einer nicht unerheblichen Vertragsverletzung setzt nämlich nicht ein eigenes schuldhaftes Verhalten des Mieters voraus.[1]
Minderjährige
Bei Minderjährigen ist die Bestimmung des § 828 BGB zu beachten. Nach Absatz 1 dieser Bestimmung können Kinder bis zur Vollendung des 7. Lebensjahrs nicht für Schäden verantwortlich gemacht werden, die sie anderen zufügen. Bis zum 18. Lebensjahr hängt die Frage der Verantwortlichkeit für Schäden von der Einsichtsfähigkeit des Kindes bzw. Jugendlichen ab. Freilich gilt der Grundsatz: Eltern haften für ihre Kinder, wenn sie ihre Aufsichtspflicht verletzt haben.
Angehörige
Der Mieter haftet für Pflichtverletzungen seines Ehegatten, seines Lebenspartners sowie seines nicht-ehelichen Lebensgefährten.
Besucher
Der Mieter kann auch für Pflichtverletzungen seiner Besucher haften.
Der wöchentliche Skatabend
Jede Woche treffen sich die Skatfreunde in der Wohnung des Mieters. Nach reichlichem Genuss alkoholischer Getränke poltern die Gäste jedes Mal nachts lautstark durch das Treppenhaus. Selbst wenn der Mieter selbst nicht alkoholisiert war, hat er für die Ruhestörung seiner Gäste einzustehen. Auf diese kann er nämlich einwirken.
Dies allerdings gilt nicht grenzenlos. Kommt es zum persönlichen Konflikt zwischen Besucher und Vermieter, infolgedessen der Besucher gegen den Vermieter handgreiflich wird oder diesen beleidigt, stellt dies keine schuldhafte Pflichtverletzung des Mieters selbst dar, wenn er bezüglich der Tätlichkeit oder Beleidigung weder Einfluss ausgeübt noch die Situation begünstigt hat, noch hat vorhersehen können oder müssen, dass es zu einer solchen Eskalation kommen würde.[2]
Untermieter
Das Verschulden seines Untermieters wird dem Mieter bereits in der Bestimmung des § 540 Abs. 2 BGB zugerechnet. Überlässt also der Mieter den Gebrauch einem Dritten, so hat er ein dem Dritten beim Gebrauch zur Last fallendes Verschulden zu vertreten. Dies selbstverständlich auch dann, wenn der Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung erteilt hat.
Handwerker
Da ein Handwerker als Erfüllungsgehilfe des Mieters gemäß § 278 BGB angesehen wird, haftet der Mieter für Schäden, die durch seinen Handwerker verursacht wurden. Dies gilt lediglich dann nicht, wenn der Schaden nicht in Erfüllung der Handwerkerpflichten gegenüber dem Mieter verursacht wird, sondern anlässlich dieser Gelegenheit.
Der Schlüsseldienst
Der Mieter hat seinen Haustürschlüssel verloren und ruft den Schlüsseldienst. Beim Versuch die Tür zu öffnen, rutscht der Handwerker versehentlich ab und verursacht tiefe Kratzer an der Eingangstür. Hier haftet der Mieter, der freilich wiederum den Schlüsseldienst entsprechend in Regress nehmen kann. Anders dann, wenn der Handwerker aus Wut über seinen verdorbenen Feierabend absichtlich die Tür zerkratzt. Für derartige Exzesse seiner Handwerker haftet der Mieter nicht.
Rechtsberater
Resultiert die Vertragsverletzung aus einer fehlerhaften Rechtsberatung, wird dem Mieter das Verschulden des Beraters, egal ob Rechtsanwalt oder Mieterverein, zugerechnet. Auch dieser wird als Erfüllungsgehilfe des Mieters angesehen.[3]
Rechtsrat mit Folgen
Der Vermieter hatte dem Verlangen nach Übersendung von Rechnungsbelegen im Hinblick auf die Nebenkostenabrechnung nicht entsprochen. Die Mieter holten deshalb Rechtsrat beim Mieterverein ein. Ihnen wurde geraten, ein Zurückbehaltungsrecht an der Zahlung künftiger Betriebskostenvorauszahlungen auszuüben. Nachdem die Betriebskostenvorauszahlungen für 8 Monate nicht gezahlt wurden, kündigte der Vermieter das Mietverhältnis. Zu Recht, denn das Verlangen nach Belegen für die Nebenkostenabrechnungen berechtigt nicht zur Zurückbehaltung der laufenden Betriebskostenvorschüsse. Der falsche Rat hat die Mieter also das Mietverhältnis gekostet.
Zwar ist in diesen Fällen dem Mieter selbst kein Vorwurf zu machen. Würde man ihm aber das Verschulden des Beraters nicht zurechnen, wäre letztlich der Vermieter der Leidtragende. Zum einen ist diesem auch kein Verschuldensvorwurf zu machen, zum anderen aber – und maßgeblich – hat der Vermieter keine Regressmöglichkeit gegen den Berater. Eine solche hat aber der Mieter.
Jobcenter/Sozialamt
Der Mieter muss sich Verzögerungen von Sozialamt oder Jobcenter nicht zurechnen lassen, wenn es für den Mieter die Miete an den Vermieter zahlt.[4] Sind dem Mieter aber Unregelmäßigkeiten wie unpünktlich oder unvollständige Zahlungen des Jobcenters bekannt, muss er auf eine pünktliche Zahlung dringen und insbesondere auf eine bereits erfolgte Abmahnung des Vermieters und die deshalb drohende Kündigung hinweisen. Unterlässt er dies, ist die Kündigung gerechtfertigt.[5]
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