Die Mietvertragsparteien können im Mietvertrag einen zeitlich befristeten Kündigungsausschluss vereinbaren, wonach das Recht zur ordentlichen Kündigung bis zum Befristungsende ausgeschlossen ist. Ein solcher Kündigungsausschluss kann auch formularvertraglich vereinbart werden.[1] Das Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung kann niemals ausgeschlossen werden.
Auslegungsfähige Klausel
Haben die Mietvertragsparteien vereinbart, dass "das Kündigungsrecht des Mieters für 4 Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung ausgeschlossen" ist, wird diese Vereinbarung dahingehend ausgelegt, dass nur das Recht zur ordentlichen Kündigung ausgeschlossen ist.[2]
Kein formularvertraglicher Kündigungsausschluss bei möbliertem Wohnraum
Ein befristeter Kündigungsausschluss ist allerdings im Bereich des möblierten Wohnraums unwirksam, wenn er formularvertraglich vereinbart wird. Im Hinblick auf das Mobilitätsinteresse der Personengruppen, die typischerweise derartige Mietverträge schließen (insbesondere Studenten, Saison- und Projektarbeiter), stellt ein solcher Kündigungsausschluss, soweit nicht ausnahmsweise individuell vereinbart, eine unangemessene Benachteiligung dar, weshalb es bei der kurzen Kündigungsfrist des § 573c Abs. 3 BGB bleibt.[3]
Dauer des Kündigungsausschlusses
Der Verzicht auf die Möglichkeit der ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses kann für einen Zeitraum von bis zu 4 Jahren vereinbart werden.[4]
Längerer Zeitraum führt zur Unwirksamkeit insgesamt
Vereinbaren die Mietvertragsparteien einen Kündigungsverzicht für mehr als 4 Jahre, ist die Klausel insgesamt unwirksam. Eine geltungserhaltende Reduktion auf den zulässigen Zeitraum von 4 Jahren findet nicht statt.[5]
Individualvertraglich längerer Kündigungsausschluss möglich
Im Wege einer Individualvereinbarung außerhalb der Staffelmiete kann auch ein Kündigungsausschluss für einen Zeitraum von mehr als 4 Jahren wirksam vereinbart werden.[6]
Bei Härtefällen Vertragsauflösung möglich
In bestimmten Härtefällen (Arbeitslosigkeit, Vermögensverfall, Ortswechsel wegen Versetzung) muss zumindest dem Mieter die Möglichkeit der vorzeitigen Vertragsbeendigung und das Recht zur Untervermietung der Wohnung offenbleiben. Dies muss allerdings in der Befristungsabrede nicht ausdrücklich geregelt werden.
Unwirksame Klausel
"Die Parteien verzichten wechselseitig auf die Dauer von 4 Jahren ab Vertragsbeginn auf ihr Recht zur ordentlichen Kündigung dieses Mietvertrags. Eine Kündigung ist erstmals nach Ablauf dieses Zeitraums mit der gesetzlichen Frist zulässig."
Diese Klausel ist im Formularvertrag unwirksam, weil die Dauer des Kündigungsverzichts den Zeitraum von 4 Jahren überschreitet. Die Kündigung muss vielmehr zum Ablauf des 4-Jahreszeitraums möglich sein. Des Weiteren darf nicht auf den Vertragsbeginn abgestellt werden, es ist vielmehr auf den Vertragsabschluss abzustellen.
Der Ausschluss des ordentlichen Kündigungsrechts für mehr als 1 Jahr bedarf der Schriftform.[7]
Kündigungsausschluss kann beschränkt werden
- Unproblematisch möglich ist ein einseitiger Kündigungsausschluss zulasten des Vermieters.
- Auch kann die Dauer des Kündigungsausschlusses für den Vermieter länger vereinbart werden als diejenige, die für Mieterkündigungen gilt.
- Ein einseitiger Kündigungsausschluss zulasten des Mieters ist nicht möglich. Dies gilt allerdings dann nicht, wenn der Kündigungsausschluss zusammen mit einer nach § 557a BGB zulässigen Staffelmiete vereinbart wird und seine Dauer nicht mehr als 4 Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung beträgt.[8]
- Der Kündigungsausschluss kann auf bestimmte Gründe beschränkt werden, etwa das Mietverhältnis nicht wegen Eigenbedarfs oder Objektverwertung kündigen zu können.
Kündigungsausschluss geht auf Erwerber über
Nach § 566 BGB tritt der rechtsgeschäftliche Erwerber in das bestehende Mietverhältnis ein. Entsprechendes regelt die Bestimmung des § 57 ZVG für den Ersteher in der Zwangsversteigerung. Haben die ursprünglichen Mietvertragsparteien einen Kündigungsausschluss vereinbart, geht dieser auch auf den Erwerber über.[9] Ist etwa die Möglichkeit der Kündigung wegen Eigenbedarfs für einen bestimmten Zeitraum ausgeschlossen, kann der Erwerber das Mietverhältnis also aus diesem Grund nicht kündigen.[10] Lediglich mündliche Kündigungsbeschränkungen binden den Rechtsnachfolger nicht.
Wann kann gekündigt werden?
Haben die Mietvertragsparteien einen wirksamen Kündigungsausschluss vereinbart, kann das Mietverhältnis zum Ende der vereinbarten Befristung gekündigt werden.
Berechnung der Kündigungsfrist bei 4-jährigem Kündigungsausschluss
Mieter und Vermieter schließen am 1.7.2023 einen Mietvertrag. Sie vereinbaren einen gegenseitigen Kündigungsausschluss von 4 Jahren. Der Vermieter möchte das Objekt verwerten. Er kann das Mietverhältnis zum Ablauf des 30.6.2027 kündigen. Die Kündigung muss dem Mieter dann bis spätestens zum 3. Werktag des Monats April 2027 zugegangen sein.
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