Kündigung (ordentliche) von Wohnraum / 2 Wem wird gekündigt?

2.1 Mieter

Als seinem Vertragspartner hat der Vermieter das Mietverhältnis selbstverständlich gegenüber seinem Mieter zu kündigen.

2.1.1 Geschäftsfähiger Mieter

Unproblematisch ist dies stets dann, wenn es sich beim Mieter nur um eine Person handelt, die geschäftsfähig ist.

2.1.2 Geschäftsunfähiger Mieter

Immer wieder problematisch stellen sich Mieter dar, die entweder hochbetagt ihre Vertragspflichten z. B. aufgrund von Gebrechlichkeit und/oder psychischen Beeinträchtigungen nicht mehr erfüllen können. Für den Vermieter ist nicht klar erkennbar, ob diese Mieter noch geschäftsfähig sind oder sich bereits im Zustand der Geschäftsunfähigkeit befinden. Entsprechendes gilt in Fällen, in denen Mieter aufgrund etwa paranoider Wahnvorstellungen in ihrer Wohnung herumschreien oder den Vermieter, andere Hausbewohner oder auch außenstehende Dritte bedrohen und/oder beleidigen, ggf. gar tätlich angreifen. Auch in diesen Fällen stellt sich die Frage der Geschäftsfähigkeit. Wird gegenüber einem Geschäftsunfähigen gekündigt, muss die Kündigung an den gesetzlichen Vertreter gerichtet werden.

Tipp: Bestellung eines Betreuers anregen

Zumeist leben solche Mieter gänzlich isoliert. Hat der Geschäftsunfähige keinen gesetzlichen Vertreter oder kann der Vermieter nicht in Erfahrung bringen, ob ein solcher existiert, sollte er beim zuständigen Vormundschaftsgericht die Bestellung eines Betreuers anregen.

Musterschreiben: Anregung zur Bestellung eines Betreuers

Amtsgericht _______

– Betreuungsgericht –

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__________________

Anregung zur Bestellung eines Betreuers

Sehr geehrte Damen und Herren,

ich rege an, für Herrn/Frau ___________, geb. am _______, wohnhaft in ____________ [Anschrift], einen Betreuer für folgende Aufgabenkreise zu bestellen:

	( ) Personensorge
	( ) Wohnungsangelegenheiten
	( ) Aufenthaltsbestimmung
	( ) Vermögensangelegenheiten
	( ) Gesundheitssorge
	( ) _____________

Ich bin Vermieter der von Herrn/Frau ___________ mit Mietvertrag vom ________ bewohnten Wohnung. Eine Kopie des Mietvertrags lege ich diesem Schreiben bei.

Seit ________ ist eine stetige Verschlechterung seines/ihres psychischen und/oder physischen Gesundheitszustands festzustellen: _____________[ausführliche Beschreibung des festgestellten Verhaltens (z. B. Demenz, Suchterkrankung, psychische Auffälligkeiten etc.)]

Herr/Frau ___________ ist nicht mehr in der Lage, für sich zu sorgen, weil _____________ [ausführliche Beschreibung dessen, was nicht mehr selbstständig erledigt werden kann]

Es ist Eile geboten, weil _____________

Soweit mir bekannt ist,

	( ) gehört folgende Person zu den nächsten Angehörigen: _____________ [Name und Anschrift]
	( ) hat Herr/Frau ___________ keine nächsten Angehörigen.

Mit freundlichen Grüßen

Vermieter

2.2 Mietermehrheit

Eine Teilkündigung des Mietverhältnisses ist unzulässig. Wird die Kündigung also nur gegenüber einem von mehreren Vertragspartnern erklärt, ist sie insgesamt unwirksam. Sind mehrere Personen Vertragspartner, muss die Kündigung gegenüber allen am Vertrag Beteiligten erklärt werden.

2.2.1 Ehegatten

Sind Mietvertragsparteien sowohl die Ehefrau als auch der Ehemann, muss die Kündigung gegenüber beiden erfolgen. Dies gilt auch dann, wenn nur einem von beiden eine Pflichtverletzung zur Last gelegt werden kann. Der Vermieter kann zwar beiden in jeweils getrennten Schreiben kündigen, muss er aber nicht. Es genügt ein Schreiben an beide, das aber auch zum Ausdruck bringen muss, dass es an beide gerichtet ist (z. B. "Sehr geehrte Frau Maier, sehr geehrter Herr Maier" oder "An die Eheleute Maier").

Ist nur einer der Ehegatten Partei des Mietvertrags, wird das Mietobjekt aber von beiden Ehegatten genutzt, muss auch nur dem Vertragspartner gegenüber die Kündigung erklärt werden. Sollte mangels anschließender freiwilliger Räumung des Mietobjekts allerdings die Erhebung einer Räumungsklage erforderlich werden, muss ein Titel auch gegen den Ehegatten erstritten werden, der im Mitbesitz der Mietsache, jedoch nicht Partei des Mietvertrags ist.

2.2.2 Sonstige Mietermehrheit

Möchte der Vermieter das Mietverhältnis gegenüber einer Personenmehrheit kündigen und kündigt er dabei jedem einzelnen Mieter gesondert, was grundsätzlich möglich ist^[1], müssen die jeweiligen Kündigungen in einem engen zeitlichen Zusammenhang stehen. Der Kündigungsempfänger muss nämlich alsbald wissen, ob die an ihn adressierte Kündigung überhaupt wirksam ist. Voraussetzung hierfür ist aber gerade, dass auch gegenüber seinen Mitmietern die Kündigung erklärt wurde. Ein derartiger zeitlicher Zusammenhang ist lediglich dann gegeben, wenn zwischen den Erklärungen maximal ein Zeitraum von einem Monat liegt.^[2]

[1] LG München I v. 24.2.1999, 14 S 18218/98, WuM 1999, 218.

[2] Vgl. OLG Düsseldorf v. 2.7.1987, 10 U 23/87, NJW-RR 1987, 1369 = ZMR 1987, 423.

2.2.3 Gesellschafter als Mieter

• GbR: Bei der Außen-GbR genügt es, wenn die Kündigung gegenüber der Gesellschaft erklärt wird und einem vertretungsberechtigten Gesellschafter zugeht.
• OHG/KG/Partnerschaftsgesellschaft: Entsprechendes gilt gemäß § 125 Abs. 2 Satz 3 HGB bei der OHG, der KG^[1] und bei der Partnerschaftsgesellschaft.^[2]
• Verein: Bei der Kündigung gegenüber...