Wohnraum- oder Gewerbemiete? Wie Betriebskosten bei Vertragsende abzurechnen sind
  

Begriff

BGB §§ 535, 556

  1. Erfolgt die Vermietung von Räumen zum Zwecke der Weitervermietung (hier durch einen e. V. zwecks Unterbringung von Personen gemäß § 1 Aufnahmegesetz – AufnG ST), so handelt es sich – entsprechend dieser maßgeblichen vertraglichen Zweckbestimmung – um sonstige Raummiete und nicht um Wohnraummiete. Das gilt auch dann, wenn die Weitervermietung einen Wohnraummietvertrag zum Gegenstand hat.
  2. Zieht der Mieter vor Beendigung des Mietverhältnisses aus, kommt im Bereich des Gewerberaummietrechts eine Ausnahme (gestützt auf § 242 BGB in Verbindung mit dem Rechtsgedanken aus § 537 Abs. 1 Satz 2 BGB) von dem Grundsatz, wonach vertraglich vereinbarte Nebenkostenvorauszahlungen weiterhin geschuldet sind, regelmäßig nicht in Betracht.

(Leitsatz des Gerichts)

Zwischen den Parteien besteht ein Mietvertrag über ein in Halle gelegenes Wohngebäude. Nach den vertraglichen Vereinbarungen ist der Mieter berechtigt, in dem Gebäude Asylbewerber, Flüchtlinge und andere Ausländer unterzubringen. Das Mietverhältnis begann am 1.12.2015, es ist auf die Dauer von 5 Jahren befristet. Neben der Grundmiete hat der Mieter auch die Betriebskosten zu tragen; über diese ist jährlich abzurechnen.

Der Mieter kündigte das Mietverhältnis zum 31.8.2016 und gab das Gebäude an den Vermieter zurück. Der Vermieter erachtet die Kündigung für unwirksam. Er nimmt den Mieter auf Zahlung der Miete und der Betriebskostenvorauszahlung von September bis November 2016 in Anspruch.

1 Begriff der Wohnraummiete (zu Leitsatz 1)

Das Gericht hatte zunächst zu klären, ob das Mietverhältnis zwischen den Parteien als Wohnraum- oder als Geschäftsraummietverhältnis zu bewerten ist.

Bei Wohnraum ist die Regelung in § 575 Abs. 1 Satz 2 BGB heranzuziehen. Danach gilt ein Wohnraummietverhältnis trotz einer vereinbarten Befristung als auf unbestimmte Zeit geschlossen, wenn der Vermieter keinen Befristungsgrund (Eigenbedarf, Abriss oder weitreichende Veränderung des Gebäudes oder Betriebsbedarf) geltend machen kann.

Der BGH hat allerdings bereits im Jahr 1982 entschieden, dass ein Mietvertrag über Wohnraum nicht vorliegt, "wenn die vermieteten Räume zwar zum Wohnen geeignet sind, der vertragsgemäße Gebrauch der Räume durch den Mieter für die Vertragspartner aber gerade nicht im Wohnen, sondern im Weitervermieten liegt. Dann ist der Vertragszweck nämlich nicht die Überlassung von Wohnraum, sondern die Ermöglichung der Weitervermietung. Das aber ist ein wirtschaftlicher und kein Wohnzweck" (BGH, ZMR 1983 S. 211 unter Ziff. II 3a).

An dieser Rechtsprechung hält der BGH bis zum heutigen Tag fest (vgl. zuletzt BGH, NJW 2016 S. 1086). Der Senat folgt dieser Ansicht. Danach ist das Mietverhältnis als Geschäftsraummietverhältnis zu bewerten. Die Befristung ist wirksam mit der weiteren Folge, dass das Mietverhältnis nicht vor Ablauf der vereinbarten Vertragszeit gekündigt werden kann.

2 Betriebskostenabrechnung bei Vertragsende (zu Leitsatz 2)

Nach der Rechtsprechung des BGH kann der Vermieter den Anspruch auf Vorauszahlungen nach Eintritt der Abrechnungsreife nicht mehr geltend machen. Vielmehr hat er über die Betriebskosten abzurechnen (BGH, NJW 2011 S. 145; NJW 2011 S. 2350 unter Rz. 17).

Die Abrechnungsreife tritt ein, wenn die Abrechnungsfrist abgelaufen ist. Hier ist jährliche Abrechnung vereinbart. Die Abrechnungsfrist betreffend die Betriebskostenvorauszahlungen 2016 war jedenfalls im November 2016 noch nicht abgelaufen. Daraus folgt zunächst, dass der Mieter weiterhin Betriebskostenvorauszahlungen schuldet.

Nach einer in der Rechtsprechung und Literatur vertretenen Ansicht soll hinsichtlich der verbrauchsabhängigen Kosten eine aus § 242 BGB in Verbindung mit dem Rechtsgedanken aus § 537 Abs. 1 Satz 2 BGB abzuleitende Ausnahme gelten, weil nach der Rückgabe der Mietsache kein Verbrauch anfällt (LG Gießen, WuM 1997 S. 264; Weitemeyer, in Staudinger, § 556 BGB Rn. 77).

Das Gericht teilt diese Ansicht nicht: Jedenfalls bei der Gewerbemiete sei es gerechtfertigt, auch bei vorzeitigem Auszug des Mieters eventuelle Ersparnisse bei den Verbrauchskosten erst im Rahmen der Endabrechnung der Nebenkosten auszugleichen.

OLG des Landes Sachsen-Anhalt, Urteil v. 18.5.2017, 1 U 11/17

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