Wohngeld-Nachzahlungen und auch die Auskehrung von Überzahlungen aufgrund beschlossener Gesamt- und Einzelabrechnungen können nur über die Gemeinschaftskasse erfolgen

Normenkette

§ 16 Abs. 2 WEG, § 28 Abs. 5 WEG

Kommentar

1. In ständiger Rechtsprechung des Senats ist davon auszugehen, dass der Gläubiger eines saldierten Abrechnungsguthabens aus einer beschlossenen Jahresabrechnung ein solches Guthaben nur gegen die Gemeinschaft insgesamt, aber nicht gegen einzelne Miteigentümer - auch nicht in Höhe der jeweils auf diese entfallenden Quote - geltend machen kann (vgl. KG, NJW-RR 193, 338 = WE 1993, 51; NJW-RR 1995, 975 = FGPrax 1995, 143 = WE 1995, 213; ebenso OLG Hamm, NJW-RR 1999, 93 = NZM 1999, 180 = ZMR 1998, 592). Auch das OLG Hamm hat unter Hinweis auf Merle in B/P/M (§ 28 Rn 103) zu Recht ausgeführt, dass der Anspruch eines einzelnen Eigentümers auf Auskehr eines Abrechnungsguthabens nicht in der Weise geltend gemacht werden kann, dass die anderen Wohnungseigentümer gesamtschuldnerisch zur Zahlung des Erstattungsbetrages verpflichtet werden. Dabei ist der Begriff "gesamtschuldnerisch" im Leitsatz dieser Entscheidung nach dem Wortlaut der Entscheidungsgründe dahin zu verstehen, dass jede, d.h. auch eine anteilmäßige Haftung eines einzelnen Wohnungseigentümers für zu Gunsten eines anderen Wohnungseigentümers beschlossene Abrechnungsguthaben ausgeschlossen sein soll. An dieser Rechtsprechung hält der Senat trotz der im Schrifttum verschiedentlich geäußerten Kritik (vgl. Deckert, WE 1995, 215 und Bub in Staudinger, § 28 Rn 404 f) fest. Ebenso, wie ein einzelner Miteigentümer nicht ohne besondere Ermächtigung der Gemeinschaft Nachzahlungsforderungen gegen andere Miteigentümer gerichtlich durchsetzen kann (vgl. BGH, NJW 1989, 1091 und NJW 1990, 2386) kann erst recht ein Miteigentümer, dem nach der beschlossenen Jahresabrechnung ein Guthaben zusteht, nicht einen anderen Miteigentümer wegen dieses Guthabens unter Umgehung der Gemeinschaftskasse auf Zahlung in Anspruch nehmen. Aufgrund eines Abrechnungsguthabens hat der betreffende Miteigentümer lediglich Ansprüche gegen die Gemeinschaft, vertreten durch den Verwalter, auf Auskehrung des Abrechnungsguthabens aus den aus der konkret abgerechneten Wirtschaftsperiode vorhandenen Geldmittel oder auf Mitwirkung an der Durchsetzung der in der Jahresabrechnung ausgewiesenen Nachforderungen gegen andere Miteigentümer. Bestehen solche Nachforderungen, kommt eine Auszahlung von Guthaben aus der Gemeinschaftskasse nur im Falle einer erfolgreichen Durchsetzung dieser Nachforderungen in Betracht. Denn stellt sich heraus, dass Nachforderungen aus einer konkret abgerechneten Wirtschaftsperiode gegen Miteigentümer dauernd uneinbringlich sind, sind die dadurch entstehenden Einnahmenausfälle auf diejenigen Miteigentümer umzulegen, zu deren Gunsten Abrechnungsguthaben bestehen (vgl. BGH, NJW 1989, 3018).

2. Stehen der Gemeinschaft aus einer konkret abgerechneten Wirtschaftsperiode einerseits Nachforderungen gegen einzelne Miteigentümer zu, während sie andererseits einem oder mehreren Miteigentümern Abrechnungsguthaben schuldet, kann die Verpflichtung der Gemeinschaft zur Mitwirkung an der Realisierung der Abrechnungsguthaben nur darin bestehen, dass entweder der Verwalter zum Einzug der Nachzahlungsbeträge und zur anschließenden Auskehrung der Guthaben veranlasst wird oder den Guthabensgläubigen hinsichtlich der Nachzahlungsbeträge die Einziehungsermächtigung zu Gunsten der Gemeinschaftskasse übertragen wird, nicht aber zur direkten Einziehung an sich selbst (Ergänzung zur bisherigen, vorzitierten Senatsrechtsprechung).

3. Keine außergerichtliche Kostenerstattung im Rechtsbeschwerde-verfahren bei Geschäftswert dieser Instanz von DM 1.997,56

Link zur Entscheidung

( KG Berlin, Beschluss vom 09.04.2001, 24 W 6844/00)

Zu Gruppe 5: Rechte und Pflichten der Miteigentümer

Anmerkung:

Ich habe die seinerzeitige Senatsrechtsprechung des KG (insbesondere vom 29.03.1995, Az.: 24 W 4812/94) aus einem anderen Grund kritisiert (vgl. WE 1995,215). Damals entschied der Senat, dass die Wohnungseigentümer im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung darüber durch Beschluss zu befinden hätten, ob Guthaben aus beschlossenen Jahresabrechnungen überhaupt zeitnah ausgezahlt oder mit laufenden Vorschüssen verrechnet werden können oder wie Sonderumlagen zunächst bei dem Verwaltungsvermögen verbleiben, bis sie etwa nach Aufbringung der erforderlichen Mittel ausgekehrt werden können. Weiterhin hat damals der Senat angenommen, dass solche Guthabens-Erstattungsansprüche nicht mehr später gegen "die Gemeinschaft" in anderer Zusammensetzung nach Eigentumswechseln durchgesetzt werden könnten, sondern ausschließlich im ursprünglichen sog. Haftungsverband auszugleichen wären. Meine Kritik ging dahin, dass auch durch Abrechnungsgenehmigung saldierte Einzelabrechnungs-Restguthaben im Zweifel (mangels gesonderter Beschlussfassung) von der Gemeinschaft ausgeglichen werden müssen und zwar ebenso, wie auch saldierte Nachzahlungsschulden mit sofortiger Fälligkeit in die Gemeinschaftskasse "konsolidierend" nachzuentrichten sind. Besteht hier im Verwaltungsvermögen (Girokonto) keine augenblickliche De...