Wohnflächenabweichung bei möbliert vermieteter Wohnung

Leitsatz

Auch wenn eine Wohnung möbliert vermietet ist, ist die Bruttomiete bei einer Wohnflächenabweichung um mehr als 10 % gegenüber der vereinbarten Wohnfläche im Verhältnis der Wohnflächenabweichung gemindert.

(amtlicher Leitsatz des BGH)

Normenkette

BGB § 536

Kommentar

Zwischen den Parteien besteht ein Mietvertrag über eine möblierte Wohnung zu einer "Kaltmiete" von 550 EUR pro Monat. In § 3 des Mietvertrags ist bestimmt, dass sich die "Kaltmiete" aus einer Kapitalverzinsung, Abschreibung der Möbel, Betriebskosten und Reparaturkosten am Haus und in der Wohnung zusammensetzt. Die Wohnfläche ist in dem Mietvertrag mit 50 qm angegeben. Tatsächlich beträgt die Wohnfläche nur 44,30 qm; dies entspricht einer Abweichung von 11,4 %. Der Mieter hat die Kaltmiete um den Prozentsatz der Abweichung gemindert und den Vermieter auf Rückzahlung eines Teils der bereits bezahlten Miete in Anspruch genommen.

Nach ständiger Rechtsprechung des BGH ist eine gemietete Wohnung mangelhaft, wenn die wirkliche Wohnfläche um mehr als 10 % unter der im Mietvertrag angegebenen Fläche liegt (BGH, Urteil v. 24.3.2004, VIII ZR 295/03, NJW 2004 S. 1947; Urteil v. 8.7.2009, VIII ZR 218/08, NJW 2009 S. 2880; Urteil v. 10.3.2010, VIII ZR 144/09, NJW 2010 S. 1745). Die Bruttomiete – die sich aus der Grundmiete einschließlich der Vorauszahlungen auf die Betriebskosten oder einer Betriebskostenpauschale zusammensetzt – ist dann in Höhe des Prozentsatzes der Abweichung gemindert. Einen überzahlten Betrag kann der Mieter nach § 812 BGB zurückverlangen.

Die Instanzgerichte haben die Ansicht vertreten, dass bei der Vermietung einer möblierten Wohnung andere Grundsätze gelten. Hier sei die Minderungsquote geringer zu bemessen, weil der Vermieter auch Einrichtungsgegenstände zur Verfügung stellt und der Gebrauchswert einer möblierten Wohnung aus diesem Grund höher zu veranschlagen sei als der Gebrauchswert leer stehender Räume. Der BGH lässt offen, ob die Möblierung bei der Bemessung der Minderungsquote unberücksichtigt bleiben kann, wenn im Mietvertrag neben der Bruttomiete ein gesonderter Untermietzuschlag vereinbart ist. Im Entscheidungsfall war nämlich in § 3 des Mietvertrags bestimmt, dass in der Miete eine "Abschreibung der Möbel" enthalten ist. In diesem Fall ist der Betrag für die Möblierung Teil der Bruttomiete.

Anmerkung

Nach der gesetzlichen Regelung in § 536 Abs. 1 BGB ist im Falle eines Mangels die "Miete" gemindert. Zur Miete gehört alles, was der Mieter für die Überlassung der Wohnung zu bezahlen hat. Hierzu zählt auch das Entgelt für die Möblierung. Dabei spielt es keine Rolle, ob der entsprechende Betrag in die Miete einkalkuliert oder gesondert in Form eines Untermietzuschlags ausgewiesen ist.

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil v. 2.3.2011, VIII ZR 209/10, NJW 2011 S. 1282