Wohnfläche: Beweislast im Mieterhöhungsverfahren
  
Begriff

BGB § 558 Abs. 1 Satz 1

Ein einfaches Bestreiten der vom Vermieter vorgetragenen Wohnfläche der gemieteten Wohnung ohne eigene positive Angaben genügt im Mieterhöhungsverfahren nicht den Anforderungen an ein substanziiertes Bestreiten des Mieters (im Anschluss an das Senatsurteil v. 22.10.2014, VIII ZR 41/14, NJW 2015 S. 475).

(amtlicher Leitsatz des BGH)

Zwischen den Parteien besteht ein Mietverhältnis über eine im Dachgeschoss eines Mehrfamilienhauses gelegene 3-Zimmer-Wohnung. Die Wohnung hat schräge Wände und ist mit einer Loggia ausgestattet. Der schriftliche Mietvertrag enthält keine Angaben zur Wohnfläche, jedoch hat die Vermieterin die Betriebskosten in der Vergangenheit nach dem Verhältnis der Wohnflächen auf die Mieter umgelegt, wobei die Wohnung des Mieters mit 92,54 qm berücksichtigt wurde.

Mit Schreiben vom 26.8.2014 hat die Vermieterin den Mieter um Zustimmung zur Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete gebeten. Die Wohnfläche ist in dem Mieterhöhungsschreiben mit 92,54 qm angegeben. Der Mieter hat erklärt, er bezweifle die Angaben der Vermieterin zur Wohnfläche. Ein Beweisangebot hat die Vermieterin nicht unterbreitet.

Die Instanzgerichte haben die Mieterhöhungsklage abgewiesen: Die Vermieterin habe trotz eines gerichtlichen Hinweises keinen Beweis für die Wohnfläche angeboten.

Beweislast für Wohnfläche

Die Revision der Vermieterin hatte Erfolg: Mit der Frage der Beweislast für eine vom Vermieter behauptete Wohnfläche hat sich der BGH bereits in dem Urteil vom 22.10.2014 (VIII ZR 41/14, NJW 2015 S. 475) befasst. Die Entscheidung betrifft eine Wohnflächenangabe in einer Betriebskostenabrechnung.

Hierfür gelten nach Ansicht des BGH folgende Grundsätze:

  1. Der Vermieter hat die Darlegungslast hinsichtlich der jeweiligen Gesamt- und Einzelfläche. Insoweit genügt es, wenn der Vermieter konkrete Zahlen benennt. Ein spezifizierter Nachweis – etwa in Form einer Wohnflächenberechnung – ist nicht erforderlich.
  2. Der Mieter muss die Angaben des Vermieters substanziiert bestreiten. Eine Erklärung mit Nichtwissen genügt nicht. Dies gilt auch dann, wenn die Ermittlung der Wohnfläche wegen vorhandener Dachschrägen oder anderer Besonderheiten schwierig ist. Vom Mieter können zwar nur solche Angaben verlangt werden, die ihm "möglich und zumutbar" sind. Es muss sich um Umstände aus dem eigenen Wahrnehmungsbereich des Mieters handeln.

    Im Allgemeinen sei es dem Mieter aber möglich, die Wohnung auszumessen. Die Kenntnis spezieller Berechnungsmethoden könne nicht verlangt werden. Es genügt, wenn der Mieter den Angaben des Vermieters "das Ergebnis einer laienhaften, im Rahmen seiner Möglichkeiten liegenden Vermessung entgegenhält".

  3. Ist dies geschehen, muss der Vermieter die Richtigkeit seiner Angaben beweisen.

Beweislast im Mieterhöhungsverfahren

Der BGH führt aus, dass diese Grundsätze auch für die Beweislast im Rahmen eines Mieterhöhungsverfahrens gelten. Da die Instanzgerichte dies verkannt haben, hat der BGH die klageabweisende Entscheidung aufgehoben und das Verfahren an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

BGH, Urteil v. 31.5.2017, VIII ZR 181/16

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