Wohneigentum: Nutzung und Gebrauch als Arztpraxis
 

Leitsatz

Die Nutzung und der Gebrauch eines Wohnungseigentums als Arztpraxis in einem kleinen Wohnhaus mit nur 3 Wohnungen stört nach einer typisierenden Betrachtungsweise mehr als die Nutzung und der Gebrauch zu Wohnzwecken, auch wenn es sich um eine Privatpraxis mit nur einer Fachrichtung, sehr begrenzten ärztlichen Kapazitäten und einer sehr geringen Anzahl von Patienten handelt.

 

Normenkette

WEG § 15 Abs. 3

 

Das Problem

Wohnungseigentümer K nutzt und gebraucht sein Sondereigentum als Arztpraxis. Gegen diesen Gebrauch geht Wohnungseigentümer B nach § 15 Abs. 3 WEG vor. Das Amtsgericht (AG) gibt B recht. Gegen diese Sichtweise wendet sich K. Er meint, das AG habe zu Unrecht nicht berücksichtigt, dass es sich im Fall lediglich um eine Privatpraxis mit nur einer Fachrichtung, sehr begrenzten ärztlichen Kapazitäten und einer sehr geringen Anzahl von Patienten handele.

 

Die Entscheidung

Das Landgericht (LG) weist K auf seine Absicht hin, die Berufung zurückzuweisen.

  1. Wenn der von einem Wohnungseigentümer praktizierte Gebrauch der Zweckbestimmung des Sondereigentums widerspreche, begründe dies allein zwar noch keinen Unterlassungsanspruch.
  2. Die übrigen Wohnungseigentümer könnten nur dann Unterlassung eines zweckbestimmungswidrigen Gebrauchs verlangen, wenn dieser mehr störe als der zweckbestimmungsgemäße Gebrauch. Ob dies der Fall ist, werde anhand einer typisierenden generellen Betrachtungsweise beurteilt, wobei Beeinträchtigungen weder vorgetragen noch nachgewiesen werden müssten. Unerheblich sei demnach, ob die Wohnungseigentümer tatsächlich Störungen ausgesetzt seien, die bei zweckbestimmungsgemäßer Nutzung des Sondereigentums nicht vorlägen, wobei gleichwohl bei der typisierenden Betrachtungsweise die konkreten Umstände des Einzelfalls nicht völlig außer Betracht bleiben dürften.
  3. Die Nutzung eines Sondereigentums als Arztpraxis führe zu einer größeren Störung als der Gebrauch des Sondereigentums zu Wohnzwecken. Bei einem solchen Gebrauch hielten sich nämlich lediglich allenfalls die dort Wohnenden in den Räumlichkeiten auf und bekämen eventuell gelegentlich Besuch. Bei einer Nutzung und einem Gebrauch als Arztpraxis käme es hingegen jeden Tag zu mehrfachen Besuchen durch erkrankte Patienten, selbst wenn dies nur wenige seien. Selbst wenn lediglich 8 Patienten pro Tage kämen, liege hierin eine größere Fluktuation und Störung durch das Kommen und Gehen von Menschen – zudem mit Erkrankungen – als bei einer Wohnnutzung.
  4. Ferner sei zu berücksichtigen, dass es sich lediglich um eine kleine Wohnungseigentumsanlage mit nur 3 Wohnungen handele. Durch dieses Gepräge und den Zuschnitt der Wohnungseigentumsgemeinschaft sei bei einer typisierenden Betrachtungsweise die von der zweckentsprechenden Wohnnutzung abweichende Nutzung als Arztpraxis störender als der normale Gebrauch. Auch LG München v. 26.1.2015, 1 S 9962/14, habe den Gebrauch eines Wohneigentums als Naturheilpraxis als zweckwidrig angesehen.
 

Kommentar

Anmerkung

  1. Wohnungseigentum ist zum Wohnen bestimmt. Sein ordnungsmäßiger Gebrauch richtet sich nach diesem Zweck; hierzu gehört in erster Linie der Gebrauch der Wohnung als Lebensmittelpunkt. Der Begriff "Wohnen" ist weit zu verstehen. Entscheidend ist, welcher Gebrauch im Sondereigentum selbst stattfindet.
  2. Kein "Wohnen" liegt vor, wenn der Gebrauch nicht nur durch die schlichte Unterkunft (wie bei Überlassung einer Wohnung), sondern durch die von der Einrichtung vorgegebene Organisationsstruktur und – je nach Zweck des Aufenthalts – durch Dienst- oder Pflegeleistungen und/oder durch Überwachung und Kontrolle geprägt wird. Insoweit bedarf es einer Gesamtschau verschiedener Kriterien, die die Art der Einrichtung und die bauliche Gestaltung und Beschaffenheit des Sondereigentums einbezieht. So wird im Bereich der Altenpflege etwa das betreute Wohnen als Wohnnutzung anzusehen sein, nicht aber eine Nutzung durch stationäre Pflegeeinrichtungen. Eine (nicht zu Wohnzwecken dienende) Nutzung als Heim wird dadurch gekennzeichnet, dass die Unterkunft in einer für eine Vielzahl von Menschen bestimmten Einrichtung erfolgt, deren Bestand von den jeweiligen Bewohnern unabhängig ist, und in der eine heimtypische Organisationsstruktur an die Stelle der Eigengestaltung der Haushaltsführung und des häuslichen Wirkungskreises tritt.
  3. Zulässig ist danach der Gebrauch als Ingenieur-Planungsbüro ohne Publikumsverkehr, etwa als Patentanwaltskanzlei. Für die Frage, ob die Nutzung als Büro zulässig ist, kommt es auf die Umstände an. Unzulässig ist der Gebrauch für eine Tagesmutter mit mehreren Kindern (streitig), als Arztpraxis mit erheblichem Patientenverkehr, als Aussiedlerheim, als Laden, als Pflegeheim, als Heilpraktiker- bzw. Naturheilpraxis oder die Ausübung der Prostitution.

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