Das WEG kennt nach Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 die Möglichkeiten einer Verzugssanktionierung nicht mehr. Die Bestimmung des § 28 Abs. 3 WEG verleiht Beschlusskompetenz lediglich zur Regelung der Fälligkeit von Zahlungen der Wohnungseigentümer sowie deren Art und Weise. Die nicht mehr geltende Bestimmung des § 21 Abs. 7 WEG a. F. hatte darüber hinaus u. a. auch noch eine Beschlusskompetenz zur Regelung der Folgen des Verzugs verliehen. Insoweit konnten insbesondere Verzugszinsen über das in § 288 Abs. 1 BGB festgesetzte Maß hinaus beschlossen werden. Dies ist nicht mehr möglich. Entsprechend gefasste Beschlüsse haben mit Wirkung ab 1.12.2020 ihre Gültigkeit verloren und können nicht mehr angewendet werden.
Als Verzugsregelung konnten die Wohnungseigentümer auch Vorfälligkeits- bzw. Verfallsregelungen derart beschließen, dass im Fall des Verzugs mit einer konkreten Anzahl von Hausgeldzahlungen sofort das restliche auf die jeweilige Wirtschaftsperiode entfallende Hausgeld zur Zahlung fällig wurde.[1]
Diese Möglichkeit besteht eingeschränkt weiter.
Verfallsregelung
Wesen einer Verfallsregelung ist dabei, dass das Hausgeld, bezogen auf die gesamte Wirtschaftsperiode, in voller Höhe zu Beginn der Wirtschaftsperiode zur Zahlung fällig ist. Den Wohnungseigentümern wird jedoch nachgelassen, den Gesamthausgeldbetrag in monatlichen Teilzahlungen zu leisten (Stundungs-/Teilzahlungsvereinbarung).
Vorfälligkeitsregelung
Wesen der Vorfälligkeitsregelung hingegen ist, dass hinsichtlich des für die Wirtschaftsperiode zu zahlenden Hausgelds jeweils eine monatliche (Teil-)Fälligkeit geregelt wird. Beiden Regelungen ist – wie bereits erwähnt – gemeinsam, dass im Fall des Rückstands mit einer bestimmten Anzahl von (monatlichen) Hausgeldzahlungen das gesamte auf die jeweilige Wirtschaftsperiode entfallende Hausgeld sofort zur Zahlung fällig wird.
Da es sich bei einer Verfallsregelung um eine Stundungsregelung handelt und eben der Vorteil der Stundung im Fall von Hausgeldrückständen entfällt, handelt es sich nicht um eine Verzugssanktion im eigentlichen Sinn. Insoweit können Verfallsregelungen auch weiterhin als Fälligkeitsregeln beschlossen werden.
Anders im Fall der Vorfälligkeitsregelung. Diese regelt direkt eine Verzugsfolge[2], weil die Vorfälligkeit Sanktionierungscharakter hat; sie hebt keinen Vorteil auf, sondern schafft einen Nachteil. Da das WEMoG Beschlüsse über eine Sanktionierung des Verzugs nicht mehr vorsieht, werden wohl nur noch Verfallsregelungen beschließbar sein.
Dabei ist allerdings zu berücksichtigen, dass die Eröffnung des Insolvenzverfahrens und die Anordnung der Zwangsverwaltung über ein Sondereigentum die Eigentumsverhältnisse unberührt lassen. Der betroffene Wohnungseigentümer bleibt auch nach Beschlagnahme bzw. Eröffnung des Insolvenzverfahrens Schuldner der vor der Beschlagnahme begründeten Beitragspflichten und insbesondere der danach entstehenden, und zwar so lange, bis aufgrund Auflassung und Eintragung im Grundbuch oder Zuschlags in der Zwangsversteigerung, das Eigentum auf einen neuen Eigentümer übergegangen ist. Durch die Beschlagnahme erhalten die Wohnungseigentümer lediglich einen neuen zusätzlichen Adressaten.
Insoweit ist im entsprechenden Beschluss ein Vorbehalt aufzunehmen, dass im Fall der Veräußerung des Sondereigentums, der Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen des Eigentümers oder der Anordnung der Zwangsverwaltung die monatliche Zahlweise wieder auflebt, da ansonsten der Erwerber bzw. Insolvenz- oder Zwangsverwalter wegen der herrschenden Fälligkeitstheorie bis zum Inkrafttreten eines neuen Wirtschaftsplans nicht zur Zahlung von Wohngeld verpflichtet ist. Ein derartiger Vorbehalt begegnet diesem Ausfallrisiko bei Vorfälligkeits- und Verfallklauseln. Es handelt sich allein um eine Regelung über das Wiederaufleben der zuvor widerrufenen Stundungsregelung.[3]
Beschlussmuster: Fälligkeit des Hausgelds mit Verfallsregelung
TOP XX Fälligkeit des Hausgelds und Verfall bei Zahlungsverzug
Die aufgrund des jeweils erstellten Wirtschaftsplans und der erstellten Einzelwirtschaftspläne von den Wohnungseigentümern zu zahlenden und nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG beschlossenen Hausgeldvorschüsse sind jeweils zu Beginn der Wirtschaftsperiode sofort in voller Höhe zur Zahlung fällig. Den Wohnungseigentümern wird jedoch nachgelassen, das Hausgeld in jeweils am dritten Werktag eines Kalendermonats fällig werdenden 12 monatlichen Teilzahlungen zu leisten. Für die Rechtzeitigkeit der Zahlungen ist der Eingang auf dem Gemeinschaftskonto bei der _____ -Bank, IBAN _________ BIC _________ maßgeblich. Die Wohnungseigentümer, die ein Lastschriftmandat erteilt haben, haben für eine ausreichende Kontendeckung zum maßgeblichen Zeitpunkt zu sorgen.
Für den Fall, dass ein Wohnungseigentümer mit der Entrichtung der Teilzahlungen für 2 aufeinanderfolgende Monate bzw. in einem Zeitraum, der sich über mehr als 2 Monate erstreckt, mit der Zahlung von Hausgeldern bzw. Vorschüssen in Verzug ist, der den Hausgeldern z...
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