Bereits vor Inkrafttreten des WEMoG war höchstrichterlich anerkannt, dass als Finanzierungsinstrument auch eine Kreditaufnahme der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in Frage kommt. Der Gesetzgeber erwähnt nun in § 9b Abs. 1 WEG ausdrücklich die Darlehensaufnahme, indem der Verwalter zum Abschluss von Darlehensverträgen einer gesonderten Ermächtigung der Wohnungseigentümer bedarf, seine gesetzliche Vertretungsmacht also insoweit begrenzt ist. Nach wie vor ist die Rechtsprechung des BGH maßgeblich, wonach abhängig vom konkreten Einzelfall eine Darlehensaufnahme durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer durchaus den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht.[1] Krediteinnahmen sind dann im Wirtschaftsplan darzustellen, soweit die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bereits einen Kredit aufgenommen hat und in der Wirtschaftsperiode ein entsprechender Geldfluss erfolgt bzw. in der Wirtschaftsperiode die Kreditaufnahme unter entsprechendem Geldfluss erfolgen wird.
Darstellung langfristiger Darlehen
Verwalter müssen berücksichtigen, dass bei langfristiger Kreditaufnahme über mehrere Jahre der Darlehensbetrag insgesamt in der Wirtschaftsperiode berücksichtigt wird, in der er zur Auszahlung kommt. Korrespondierend hiermit müssen auch die Kosten der zu finanzierenden Maßnahme auf Ausgabenseite berücksichtigt werden.
Beispiel
Die Eigentümer beschließen 2023 im Hinblick auf eine kostenintensive Erhaltungsmaßnahme an der Fassade mit Aufbringung eines Wärmedämmverbundsystems, ein Darlehen über 10 Jahre aufzunehmen. Die Baumaßnahme soll ab Februar 2024 durchgeführt werden. Der Verwalter schließt namens der Gemeinschaft einen entsprechenden Darlehensvertrag. Ausgezahlt werden soll die Darlehenssumme in Höhe von 200.000 EUR im Januar 2024. Die Rückzahlung erfolgt jährlich ab 2025 in gleichgroßer Höhe.
Der Verwalter wird hier die im Januar 2024 erfolgende Einnahme in Höhe von 200.000 EUR im Gesamtwirtschaftsplan ausweisen. In den Einzelwirtschaftsplänen wird diese Einnahme nach dem geltenden Kostenverteilungsschlüssel unter den einzelnen Wohnungseigentümern verteilt:
Wirtschaftsplan 2024
I Einnahmen / Ausgaben
1 Einnahmen
| Einnahmeart | Gesamtbetrag (EUR) |
Umlageart | Verteiler- schlüssel |
Ihr Anteil (EUR) |
|
|---|---|---|---|---|---|
| (...) | |||||
| Hausgeldzahlungen Betriebs- und Verwaltungskosten | 41.090,00 | Von Ihnen auf Grundlage dieses Plans zu leisten: |
4.109,00 | ||
Darlehensauszahlung Fassadensanierung |
200.000,00 | MEA | 100/1.000 | 20.000,00 | |
| (...) | |||||
Die Kosten der Sanierungsmaßnahmen werden wie folgt bei den Ausgaben dargestellt:
Wirtschaftsplan 2024
I Einnahmen / Ausgaben
2 Ausgaben
| Ausgabenart | Gesamtbetrag (EUR) |
Umlageart | Verteiler- schlüssel |
Ihr Anteil (EUR) |
|
|---|---|---|---|---|---|
| (...) | (...) | (...) | |||
| Fassadensanierung | 200.000,00 | MEA | 100/1.000 | 20.000,00 | |
| (...) | (...) | (...) | |||
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