Wirtschaftsplan (WEMoG) / 2 Der Wirtschaftsplan

Nach der maßgeblichen Bestimmung des § 28 Abs. 1 WEG muss der Wirtschaftsplan

1. die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben,
2. die anteilmäßige Verpflichtung der Wohnungseigentümer zur Kostentragung,
3. die Beitragsleistung der Wohnungseigentümer zu der in § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG vorgesehenen Erhaltungsrücklage und
4. ggf. die Beitragsleistungen zu weiter gebildeten Rücklagen

enthalten.

2.1 Einnahmen

In der Verwalterpraxis wird häufig übersehen, dass im Wirtschaftsplan auch voraussichtliche Einnahmen – insbesondere Zinseinnahmen – zu berücksichtigen und darzustellen sind.

2.1.1 Hausgeldvorschüsse

Wichtigste Einnahmequelle sind die Hausgeldvorschüsse der Wohnungseigentümer. Dies gilt auch für den Fall, dass sie voraussichtlich uneinbringbar sein werden, etwa wegen Zahlungsunfähigkeit einzelner Wohnungseigentümer oder deren Insolvenz. Diese Gründe befreien die Wohnungseigentümer nicht von ihrer grundsätzlichen Pflicht zur Hausgeldzahlung aufgrund der beschlossenen Vorschüsse. Die Uneinbringlichkeit von Hausgeldern ist vor diesem Hintergrund jedoch ausgabenerhöhend zu berücksichtigen und muss sich aus dem Gesamtwirtschaftsplan ergeben.^[1]

Darstellung einer Liquiditätssicherung wegen zu erwartender Zahlungsausfälle

Wirtschaftsplan 2024

I Einnahmen / Ausgaben

1 Einnahmen

(...)

2 Ausgaben

Ausgabenart		Gesamtbetrag (EUR)	Umlageart	Verteiler- schlüssel	Ihr Anteil (EUR)
(...)
Summe der auf Mieter umlegbaren Kosten		38.310,00			3.831,00
	Kontogebühren	180,00	MEA	100/1.000	18,00
	Erhaltung	1.000,00	MEA	100/1.000	100,00
	Verwalterhonorar	2.400,00	Einheiten	1/10	240,00
	Liquiditätssicherung wegen zu erwartender Zahlungsausfälle	2.500,00	MEA	100/1.000	250,00
Summe der nicht auf Mieter umlegbaren Kosten		6.080,00			608,00

Alternativ können die Wohnungseigentümer für den Fall von Hausgeldrückständen und zur Liquiditätssicherung eine Liquiditätsrücklage bilden. Diese kann aber nicht lediglich durch den Beschluss über die nach dem Wirtschaftsplan zu leistenden Hausgeldvorschüsse gebildet werden. Vielmehr bedarf es einer gesonderten ausdrücklichen Beschlussfassung hierzu.

Die Einnahmen aus Hausgeldern müssen nicht zwingend im Wirtschaftsplan dargestellt werden, weil sie sich aus der Summe der nach den Einzelwirtschaftsplänen unter Saldierung der voraussichtlichen Einnahmen und der voraussichtlichen Ausgaben von den Wohnungseigentümern zu zahlenden Hausgeldern ergeben.^[2]

[1] BGH, Urteil v. 7.6.2013, V ZR 211/12, NZM 2013 S. 650.

[2] BGH, a. a. O.

2.1.2 Erträge aus Vermietung und Verpachtung

Erträge aus Vermietung und Verpachtung des gemeinschaftlichen Eigentums sind als Einnahmeposition zu berücksichtigen. Hierbei ist es unerheblich, ob es sich beim Mieter bzw. Pächter um einen Wohnungseigentümer oder einen gemeinschaftsfremden Dritten handelt.

2.1.3 Krediteinnahmen

Bereits vor Inkrafttreten des WEMoG war höchstrichterlich anerkannt, dass als Finanzierungsinstrument auch eine Kreditaufnahme der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in Frage kommt. Der Gesetzgeber erwähnt nun in § 9b Abs. 1 WEG ausdrücklich die Darlehensaufnahme, indem der Verwalter zum Abschluss von Darlehensverträgen einer gesonderten Ermächtigung der Wohnungseigentümer bedarf, seine gesetzliche Vertretungsmacht also insoweit begrenzt ist. Nach wie vor ist die Rechtsprechung des BGH maßgeblich, wonach abhängig vom konkreten Einzelfall eine Darlehensaufnahme durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer durchaus den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht.^[1] Krediteinnahmen sind dann im Wirtschaftsplan darzustellen, soweit die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bereits einen Kredit aufgenommen hat und in der Wirtschaftsperiode ein entsprechender Geldfluss erfolgt bzw. in der Wirtschaftsperiode die Kreditaufnahme unter entsprechendem Geldfluss erfolgen wird.

Darstellung langfristiger Darlehen

Verwalter müssen berücksichtigen, dass bei langfristiger Kreditaufnahme über mehrere Jahre der Darlehensbetrag insgesamt in der Wirtschaftsperiode berücksichtigt wird, in der er zur Auszahlung kommt. Korrespondierend hiermit müssen auch die Kosten der zu finanzierenden Maßnahme auf Ausgabenseite berücksichtigt werden.

Beispiel

Die Eigentümer beschließen 2023 im Hinblick auf eine kostenintensive Erhaltungsmaßnahme an der Fassade mit Aufbringung eines Wärmedämmverbundsystems, ein Darlehen über 10 Jahre aufzunehmen. Die Baumaßnahme soll ab Februar 2024 durchgeführt werden. Der Verwalter schließt namens der Gemeinschaft einen entsprechenden Darlehensvertrag. Ausgezahlt werden soll die Darlehenssumme in Höhe von 200.000 EUR im Januar 2024. Die Rückzahlung erfolgt jährlich ab 2025 in gleichgroßer Höhe.

Der Verwalter wird hier die im Januar 2024 erfolgende Einnahme in Höhe von 200.000 EUR im Gesamtwirtschaftsplan ausweisen. In den Einzelwirtschaftsplänen wird diese Einnahme nach dem geltenden Kostenverteilungsschlüssel unter den einzelnen Wohnungseigentümern verteilt:

Wirtschaftsplan 2024

I Einnahmen / Ausgaben

1 Einnahmen

Einnahmeart		Gesamtbetrag (EUR)	Umlageart	Verteiler- schlüssel	Ihr Anteil (EUR)
(...)
Hausgeldzahlungen Betriebs- und Verwaltungskosten		41...