Wirtschaftsplan (WEMoG) / 1.1 Gemeinschaftsordnung prüfen

Bei Übernahme einer neuen Verwaltung sollte der Verwalter die Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung daraufhin prüfen, ob überhaupt und in welchem Umfang Wirtschaftspläne für die zu verwaltende Gemeinschaft erstellt werden müssen. Die Vorschrift des § 28 WEG ist nämlich nicht zwingend und demnach abdingbar.^[1] Dies ergibt sich bereits aus § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG So kann insbesondere die Verpflichtung zur Aufstellung eines Wirtschaftsplans durch eine entsprechende Vereinbarung der Wohnungseigentümer abbedungen werden.^[2] Selbstverständlich wäre ein entsprechender Mehrheitsbeschluss hierfür nicht ausreichend.^[3] In der Praxis sind entsprechende Vereinbarungen jedoch der absolute Ausnahmefall.

Unwirksame Vereinbarung?

Abhängig von der Größe der zu verwaltenden Gemeinschaft kann eine Vereinbarung gerichtet auf einen Verzicht auf Wirtschaftspläne durchaus unwirksam sein, da sie zur Unverwaltbarkeit führt. Die Grenze dürfte hier bei 4 Einheiten zu ziehen sein. Und auch in einem derartigen Fall erschwert es die Arbeit des Verwalters, wenn er nicht auf eine Beschlussfassung über Gesamt- und Einzelwirtschaftspläne hinwirkt.

Herabgesetzte Mindestanforderungen

Auch die Mindestanforderungen an den Inhalt des Wirtschaftsplans können durch Vereinbarung abgesenkt werden:

• Nur der von den einzelnen Wohnungseigentümern zu entrichtende Hausgeldvorschuss muss der Höhe nach ausgewiesen werden.^[4]
• Die erstellte Jahresabrechnung gilt als Wirtschaftsplan für die Folgewirtschaftsperiode.^[5] Zu beachten ist hier jedoch, dass eine entsprechende Regelung keinen grundsätzlichen Verzicht auf die Erstellung eines Wirtschaftsplans enthält.^[6]

Die Verpflichtung zur Erstellung des Wirtschaftsplans kann durch Vereinbarung auch dem Verwaltungsbeirat oder einem "Finanz-" bzw. "Wirtschaftsausschuss" aus Mitgliedern der Wohnungseigentümergemeinschaft übertragen werden. Wiederum gilt aber auch hier, dass entsprechende Vereinbarungen der absolute Ausnahmefall sind und in aller Regel der Verwalter verpflichtet ist, den Wirtschaftsplan nach dem Formbild des § 28 Abs. 1 Satz 2 WEG zu erstellen.

[1] BayObLG, Beschluss v. 17.8.2005, 2Z BR 229/04, NZM 2006 S. 62; OLG Hamm, Beschluss v. 8.10.2007, 15 W 385/06, ZMR 2008 S. 228.

[2] BayObLG, Beschluss v. 9.9.1980, 2 Z 67/79, DWE 1982 S. 35.

[3] Arg. BGH, Beschluss v. 20.9.2000, V ZB 58/99, NJW 2000 S. 3500; AG Büdingen, Urteil v. 7.4.2014, 2 C 359/12, ZWE 2014 S. 284.

[4] BayObLG, Beschluss v. 21.5.1999, 2Z BR 36/99, NZM 1999 S. 1058.

[5] BayObLG, Beschluss v. 17.8.2005, 2Z BR 229/04, NZM 2006 S. 62.

[6] BayObLG, a. a. O.; arg. BGH, Urteil v. 14.12.2018, V ZR 2/18, MDR 2019 S. 601.