Der Winterdienst – also insbesondere das Schneeräumen und Streuen von Gemeinschaftsflächen – ist Teil der Verkehrssicherungspflicht der Eigentümergemeinschaft und vom Verwalter zu organisieren. Überträgt er die zur Wahrung der Verkehrssicherungspflicht erforderlichen Aufgaben einem Dritten, muss er die Durchführung der Arbeiten sorgfältig überwachen.
Räumung der Tiefgaragenzufahrt bei Nacht
Gehört zur Anlage eine Tiefgarage mit stark geneigter Zufahrt, sind aufgrund von deren bestimmungsgemäßer Nutzung in der Wintersaison auch zur Nachtzeit Schnee- und Eisglätte durch geeignete Maßnahmen zu beseitigen oder auf ein ungefährliches Maß zu reduzieren.[1]
Anschaffung eines Schneeräumgeräts
Ob sich die Anschaffung eines Schneeräumgeräts im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hält, beurteilt sich insbesondere nach der Größe der Wohnanlage, den Gegebenheiten der zu räumenden Gemeinschaftsflächen, den klimatischen Verhältnissen und nach dem Preis der Maschine.[2]
Wohnungseigentümer können nicht durch Beschluss zum Winterdienst verpflichtet werden
Eine Verpflichtung der einzelnen Wohnungseigentümer, die Räum- und Streupflicht im Wechsel zu erfüllen, kann nicht durch Mehrheitsbeschluss, sondern nur durch Vereinbarung begründet werden.[3]
Winterdienst durch Mini-Jobber kaum ordnungsmäßig
Ein Beschluss, den Winterdienst anstatt von Fremdfirmen durch die Einstellung von Mini-Jobbern durchführen zu lassen, entspricht jedenfalls dann nicht ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die Wohnungseigentümer über die damit verbundenen Risiken und Pflichten nicht hinreichend informiert waren.[4]
Ein derartiger Beschluss dürfte ohnehin nicht ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen. Im Krankheitsfall droht die Gefahr von Entgeltfortzahlungen. Ob des Weiteren die Einhaltung der Verkehrssicherungspflicht überhaupt gewährleistet ist, wenn die Pflege der Außenanlage und der Winterdienst auf eine Privatperson übertragen wird, ist äußerst zweifelhaft. Ein gewerbliches Unternehmen gewährleistet jedenfalls, dass der Winterdienst umgehend bei Bedarf erfüllt werden kann, um Haftungsfälle zu vermeiden. Solche Unternehmen verfügen regelmäßig über einen Personalüberhang, aus dem sie Not- bzw. Ausfälle decken können.
Dachlawinen
Im Rahmen der allgemeinen Verkehrssicherungspflicht kann ein Hauseigentümer nur dann aus einem Unterlassen in Anspruch genommen werden, wenn er eine Rechtspflicht hatte, Vorkehrungen zu treffen, um einen durch Schneesturz bzw. eine Dachlawine entstehenden Schaden abzuwenden. Grundsätzlich sind nämlich Passanten oder Fahrzeugeigentümer im gebotenen eigenen Interesse selbst verpflichtet, sich bzw. ihr Fahrzeug vor der Gefahr der Verletzung oder Beschädigung durch herabfallenden Schnee zu schützen. Daher muss ein Hauseigentümer nur bei besonderen Umständen Schutzmaßnahmen gegen die durch herabfallenden Schnee (von seinem Hausdach) verursachte Gefahr treffen. Fehlt es an solchen Umständen, haftet er nicht für Schäden, die durch eine herabstürzende Dachlawine an fremden Fahrzeugen, die vor oder auf seinem Grundstück parken, entstehen.[5]
Öffentlicher Verbindungsweg
Ist ein Gebäude einer Mehrhausanlage nur über eine öffentliche Grünanlage zu erreichen, die von kommunalen Einrichtungen nicht geräumt oder gestreut wird, besteht in Hinblick auf den Winterdienst einer derartigen Fläche seitens der Wohnungseigentümer Beschlusskompetenz, weil die Zuwegung unmittelbar dem Gemeinschaftseigentum dient.[6]
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