Wiederbestellung des Verwal... / 1 Allgemeines

Bestellungszeitraum

Die Bestellung des Verwalters darf auf höchstens 5 Jahre vorgenommen werden, im Fall der Erstverwalterbestellung nach Begründung von Wohnungseigentum darf die Bestellung höchstens auf 3 Jahre vorgenommen werden. Nach Ablauf dieses Zeitraums endet die Bestellung automatisch. Die Wiederbestellung des Verwalters erfolgt gemäß § 26 Abs. 2 WEG aufgrund entsprechenden Wohnungseigentümerbeschlusses. Erforderlich ist dabei ein Mehrheitsbeschluss, der frühestens ein Jahr vor Ablauf der Bestellungszeit gefasst werden kann. Auch die wiederholte Bestellung ist auf 5 Jahre befristet. Nach Ablauf des Erstbestellungszeitraums von 3 Jahren im Rahmen der Erstverwalterbestellung nach Begründung des Wohnungseigentums kann die Wiederbestellung des Erstverwalters auch für den Höchstzeitraum von 5 Jahren vorgenommen werden. Der Bestellungszeitraum beginnt spätestens mit dem Ende der abgelaufenen Bestellungszeit. Ein Eigentümerbeschluss, wonach der grundsätzliche Bestellungszeitraum eines Verwalters 3 Jahre beträgt, statuiert im Übrigen keine strikte Bindung künftiger Bestellungen an den 3-Jahreszeitraum und verstößt daher weder gegen das Gesetz noch gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung.

Mitwirkung des Verwalters

Der Verwalter ist, auch wenn er nicht zugleich Wohnungseigentümer ist, weder durch § 25 Abs. 5 WEG noch durch § 181 BGB gehindert, als Stellvertreter einzelner Wohnungseigentümer an der Beschlussfassung über seine erneute Bestellung mitzuwirken. Dies gilt auch dann, wenn mit der Beschlussfassung über die erneute Bestellung zugleich über den Abschluss des Verwaltervertrags abgestimmt wird.

Ordnungsgemäße Versammlungseinladung

Vor Beschlussfassung ist auf eine ordnungsgemäße Versammlungseinladung mit entsprechender TOP-Bezeichnung zu achten, da andernfalls das Risiko einer Beschlussanfechtung droht.

 

Achtung

Beschluss muss inhaltlich ausreichend bestimmt sein

Nach Auffassung des OLG Düsseldorf ist ein Beschluss über die Wiederbestellung des Verwalters zu unbestimmt, wenn dieser auf Grundlage "der derzeit relevanten Geschäftsbedingungen" gefasst werden soll. Soweit bereits ein Verwaltervertrag besteht, muss vielmehr bei der Beschlussfassung ausdrücklich auf diesen Bezug genommen werden, ansonsten müssen mindestens Wiederbestellungszeitraum und Höhe des Verwalterhonorars ebenfalls Gegenstand der Beschlussfassung sein. Im Übrigen kann aber der Beschluss über die Verlängerung des Verwaltervertrags auch die Beschlussfassung über die Wiederbestellung des Verwalters umfassen. Dies jedenfalls insbesondere dann, wenn bereits im Ladungsschreiben die wesentlichen Eckpunkte wie Bestellungs- bzw. Vertragslaufzeit und Vergütung geregelt sind.

 

Achtung

Ausnahmsweise müssen Vergleichsangebote eingeholt werden

Werden die Leistungen des bestellten Verwalters von anderen Verwaltern spürbar günstiger angeboten, bedarf es auch bei der Wiederbestellung des Einholens von Vergleichsangeboten. Entsprechendes gilt auch dann, wenn die Wohnungseigentümer oder ein erheblicher Teil von ihnen mit der Arbeit des bisherigen Verwalters nicht mehr zufrieden sind. Die Vergleichsangebote nebst Verwaltervertragsentwürfen sind insoweit bereits mit der Einladung den Wohnungseigentümern bekannt zu geben. Lediglich eine Auslage im Rahmen der Eigentümerversammlung ist nicht ausreichend.

Im Übrigen ist zu beachten, dass es selbstverständlich auch dann des Einholens von Vergleichsangeboten bedarf, wenn der Bestellungsbeschluss des Verwalters gerade aus dem Grund fehlender Vergleichsangebote erfolgreich angefochten wurde und nunmehr dieser Mangel durch Wiederbestellungsbeschluss geheilt werden soll. Denn der Verwalter war ja niemals ordnungsgemäß bestellter Verwalter, weshalb nicht von einer Wiederbestellung ausgegangen werden kann.

Alternativangebote müssen auch dann eingeholt werden, wenn der Verwalter nicht mehr als Einzelunternehmer tätig ist, sondern eine GmbH gegründet hat, deren Geschäftsführer er ist und die GmbH zur Verwalterin bestellt werden soll. Die eintretende Haftungsbeschränkung ist hier nämlich maßgeblich zu berücksichtigen.

Abberufung aus wichtigem Grund

Legt der Verwalter Jahresabrechnungen für zwei aufeinander folgende Abrechnungsperioden nicht vor und billigt die Eigentümergemeinschaft in Kenntnis dieses Umstands allstimmig einen Vertrag, mit dem der Verwalter für den Zeitraum von fünf Jahren bestellt wird, so ist es einem Wohnungseigentümer nicht schon mit Rücksicht auf die Bestellung verwehrt, die Abberufung des Verwalters aus wichtigem Grund zu verlangen, wenn der Verwalter diese Jahresabrechnungen sowie dieselbe für den nächsten Abrechnungszeitraum auch in der Folgezeit nicht zur Beschlussfassung einbringt.

Verstoß gegen Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung

Die Wiederbestellung des Verwalters entspricht grundsätzlich nur dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn in derselben Eigentümerversammlung, in der die Wiederbestellung erfolgt, auch die Eckpunkte des abzuschließenden Verwaltervertrags (Laufzeit und Vergütung) in wesentlichen U...

Das ist nur ein Ausschnitt aus dem Produkt Deutsches Anwalt Office Premium. Sie wollen mehr? Dann testen Sie hier live & unverbindlich Deutsches Anwalt Office Premium 30 Minuten lang und lesen Sie den gesamten Artikel.



Meistgelesene beiträge