Wichtiges Urteil des BGH zur Abrechnung von Betriebskosten beim Eigentümerwechsel während des Abrechnungszeitraums

In Rechtsprechung und Literatur ist umstritten, wie über die Betriebskosten abzurechnen ist, wenn während des Abrechnungszeitraums ein Eigentümerwechsel stattgefunden hat. Nunmehr liegt hierzu eine Entscheidung des BGH vor. Das Urteil ist zu einem Eigentumsübergang nach dem Gesetz zur Regelung offener Vermögensfragen (VermG) ergangen. In den Urteilsgründen weist der BGH darauf hin, dass in einem solchen Fall für die Abrechnung der Betriebskosten auf die im Rahmen des § 571 BGB a. F. (§ 566 BGB n. F.) geltenden Regeln zurückzugreifen ist. Deshalb ist die Entscheidung auch für die Fälle des rechtsgeschäftlichen Erwerbs nach § 571 BGB a. F. (§ 566 BGB n. F.) von allgemeiner Bedeutung.

In dem zur Entscheidung stehenden Fall ist das Eigentum am 31.3.1994 auf die beklagte Partei übergegangen. Es ging um die Frage, wer über die Betriebskosten betreffend die Abrechnungszeiträume 1993 und 1994 abzurechnen hat.

Der BGH hat nach folgenden Grundsätzen entschieden:

  1. Ist der Abrechnungszeitraum zum Zeitpunkt des Eigentumsübergangs bereits abgeschlossen, so muss der Veräußerer über die Betriebskosten abrechnen. Nachzahlungsansprüche stehen dem Veräußerer zu. Für ein Guthaben des Mieters muss der Veräußerer einstehen. In dem Entscheidungsfall war die klagende Partei zur Abrechnung über die Betriebskosten 1993 verpflichtet, weil sie am Ende des Abrechnungszeitraums 1993 (31.12. 1993) noch Eigentümerin war.
  2. Der Veräußerer ist gegenüber dem Mieter nicht berechtigt, eine auf den Eigentumsübergang bezogene Zwischenabrechnung zu erstellen. Im Entscheidungsfall ist das Eigentum am 31.3.1994 übergegangen: Gleichwohl wäre eine Abrechnung, die den Zeitraum vom 1.1.1994 bis 31.3. 1994 umfasst, unzulässig.
  3. Ist der Abrechnungszeitraum zum Zeitpunkt des Eigentumsübergangs noch nicht abgeschlossen, so ist der Erwerber zur Abrechnung verpflichtet. Im Verhältnis zum Mieter stehen die Nachzahlungsansprüche dem Erwerber zu. Für ein Guthaben des Mieters muss der Erwerber einstehen. Der Erwerber hat einen Anspruch gegenüber dem Veräußerer auf Mitwirkung an der Erstellung der Abrechnung. Zur Erfüllung dieser Mitwirkungspflicht muss der Veräußerer eine Abrechnung betreffend seiner Eigentumszeit erstellen und diese dem Erwerber zuleiten. Der Erwerber muss die Abrechnung sodann in die dem Mieter geschuldete Jahresabrechnung einarbeiten. Ausnahmsweise kann es aber auch genügen, wenn der Veräußerer übersichtlich geordnete und inhaltlich aufbereitete Unterlagen übergibt, sodass der Erwerber in der Lage ist, diese in die Jahresabrechnung einzuarbeiten. Im Entscheidungsfall war die Abrechnung für 1994 also vom Erwerber zu erstellen; der Veräußerer hatte daran mitzuwirken, weil er bis 31.3.1994 Eigentümer war (BGH, Urteil vom 14.9.2000, Az.: IIIZR 211/ 99, GE2000, 1471 = WuM 2000, 606).

Praxis-Tipp

Die Entscheidung des BGH über die Aufteilung der Abrechnungspflicht sowie die Zahlung von Nachzahlungen und die Haftung für Guthaben betrifft das Verhältnis des jeweiligen Vermieters zum Mieter (Außenverhältnis).Wie die jeweiligen Ansprüche und Verbindlichkeiten im Verhältnis zwischen Veräußerer und Erwerber aufzuteilen sind (Innenverhältnis) ergibt sich beim rechtsgeschäftlichen Erwerb aus dem Kaufvertrag. Ist dort nichts geregelt, so gilt § 446 Abs. 1 Satz 2 BGB: Von der Übergabe an gebühren dem Käufer die Nutzungen und trägt er die Lasten der Sache.

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