Wettbüro stört mehr als "Laden"
  

Begriff

Bei einer typisierenden Betrachtungsweise stört ein Wettbüro in einer als "Laden" bezeichneten Teileigentumseinheit mehr als die zweckbestimmungsgemäße Nutzung, sodass der Betrieb eines Wettbüros untersagt werden kann (AG München, Urteil v. 18.4.2012, 482 C 24227/11).

Hoher Besucherandrang mit Geräusch- und Geruchsbelästigungen

In einer in der Teilungserklärung mit "Laden" bezeichneten Teileigentumseinheit wird ein Wettbüro betrieben. Zwar sind die Fenster der Ladenteileigentumseinheit verklebt worden, jedoch steht die Tür zum Laden meist offen, da ein hoher Besucherandrang für die Wetten stattfindet und die Wettbesucher zumeist starke Raucher sind. Über die geöffnete Tür und das gekippte Fenster zum Garten hin wird der Rauch aus der Einheit abgeführt. Die Wettbesucher versammeln sich im Übrigen in großer Anzahl vor dem Laden und auch in den Gemeinschaftsflächen und unterhalten sich dort lautstark über ihre Wetten. Im Laden selbst sind 6 Tische und 1 Tresen aufgestellt. An den Wänden hängen großflächige Fernsehbildschirme und andere großflächige elektronische Tafeln, auf denen die Ergebnisse der Sportwetten und ein Teil der diesbezüglichen Sportveranstaltungen wiedergegeben werden. Aufgrund der internationalen Spiele und Sportwetten wird das Wettbüro auch von Personen mit vielfältigen Migrationshintergründen aufgesucht. Das Wettbüro hat unterschiedliche Öffnungszeiten, die nirgends veröffentlicht sind. Werktags belaufen sie sich deutlich über 20 Uhr bis ca. 22 oder 23 Uhr hinaus. An Tagen vor dem Wochenende und an Samstagen, Sonntagen und Feiertagen sind die Öffnungszeiten zum Teil auch bis nach Mitternacht. Auf der anderen Straßenseite direkt gegenüber befindet sich eine Kirche mit einer Sozialstation und dem Gemeindehaus. Weiter befinden sich in der Nähe ein Kindergarten und eine Schule. Einige der Wohnungseigentümer begehren daher eine Untersagung der Nutzung der Teileigentumseinheit als Wettbüro.

Klage gegen Nutzung als Wettbüro erfolgreich

Die Klage war erfolgreich. Die Nutzung der Teileigentumseinheit zum Betrieb eines Wettbüros widerspricht der in der Teilungserklärung getroffenen Vereinbarung, wonach in dieser Einheit ein Laden vorgesehen ist. Die Teilungserklärung enthält nicht lediglich unverbindliche Nutzungsvorschläge, sondern eine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter. Dabei verbietet die Bezeichnung "Laden" zwar nicht jede abweichende Nutzung. Nicht erlaubt sind aber jedenfalls Nutzungsarten, die mehr stören, als die angegebene Nutzungsart. Bei der in diesem Zusammenhang allein gebotenen typisierenden Betrachtungsweise ist davon auszugehen, dass die Nutzung als Wettbüro schon im Hinblick auf die Geräusch- und auch Geruchsbelästigungen durch Rauch erheblich mehr stört, als die nach der Teilungserklärung vorgesehene Nutzung.

Größere Störung durch Wettbüro

Insbesondere ist bei der Nutzung schon angesichts des Umstands, dass sich im und vor dem Wettbüro Kunden über einen längeren Zeitraum aufhalten, um dort die Wetten zu kommentieren, mit deutlich intensiveren Geräuschimmissionen auszugehen, als bei einem Laden. Allein durch die mit Gesprächen verbundene Geräuschentwicklung ist von einer größeren Störung als durch den Betrieb eines Ladens auszugehen, den die Kunden nach Abwicklung ihrer Einkäufe wieder verlassen. Schließlich sind auch die mit einem Wettbüro nach typisierender Betrachtungsweise verbundenen negativen Einflüsse auf das Sicherheitsempfinden und die Lebensqualität der im Umkreis wohnenden Bevölkerung bei der Beurteilung heranzuziehen. Nach allem stört der Betrieb eines Wettbüros mehr als der Betrieb eines Ladengeschäfts und ist daher mit dem Betrieb eines Ladens nicht gleichzusetzen.

Bedeutung für die Verwalterpraxis

Die zweckbestimmungswidrige Nutzung von Sondereigentumseinheiten begründet stets Unterlassungsansprüche der übrigen Wohnungseigentümer. Diese können ihren Anspruch isoliert, in ihrer Gesamtheit oder durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als Prozessstandschafterin geltend machen.

Eine Beschlusskompetenz zur Genehmigung einer zweckbestimmungswidrigen Nutzung besteht deshalb nicht, weil die in der Teilungserklärung (mit Aufteilungsplan) getroffene Zweckbestimmung Vereinbarungscharakter hat. Wird also der Verwalter von einem zweckbestimmungswidrig nutzenden Wohnungseigentümer gebeten, eine entsprechende Genehmigungsbeschlussfassung zur Tagesordnung zu nehmen, kann er sich diesem Begehren widersetzen. Freilich sollten die übrigen Wohnungseigentümer von dem Begehren ihres Miteigentümers anlässlich einer Wohnungseigentümerversammlung in Kenntnis gesetzt werden, sodass ggf. eine entsprechende Vereinbarung getroffen werden kann.

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