WEMoG: Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Vermögensbericht

Zusammenfassung

Überblick

§ 28 WEG a. F., der derzeit Regelungen zum Wirtschaftsplan, der Jahresabrechnung und der Rechnungslegung enthält, ist grundlegend reformiert worden. Der Gesetzgeber hatte insoweit folgende Aspekte im Auge:

• Die Vorschriften sollen klarer gefasst werden, sodass die wesentlichen Inhalte von Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung dem Wortlaut des Gesetzes entnommen werden können.
• Die Zahl der gerichtlichen Verfahren wegen einer Anfechtung der Genehmigungsbeschlussfassung über Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung soll verringert werden. Künftiger Beschlussgegenstand sind demnach nur noch die konkret zur Zahlung festgesetzten Beiträge. Das Abrechnungswerk selbst ist kein Beschlussbestandteil mehr, weshalb eine Anfechtungsklage nur noch dann erfolgreich sein wird, wenn sich ein Fehler im Abrechnungswerk auf die Zahlungspflicht der Wohnungseigentümer auswirkt.
• Den Wohnungseigentümern werden ergänzende Informationen über die Wirtschaftslage der Gemeinschaft durch einen vom Verwalter jährlich zu erstellenden Vermögensbericht zur Verfügung gestellt.

Hinsichtlich Form und Inhalt ergeben sich weder bei Wirtschaftsplan noch Jahresabrechnung Änderungen, sodass insbesondere auch alle gängigen Software-Produkte unverändert weiter verwendet werden können.

Grundsätzlich zu beachten ist, dass die Verpflichtung des Verwalters zur Erstellung von Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Vermögensbericht gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer besteht.^[1] Wohnungseigentümer können daher nicht mehr den Verwalter direkt auf Erstellung in Anspruch nehmen, in diesem Fall ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gerichtlich im Verfahren des § 43 Abs. 2 Nr. 2 WEG n. F. im Wege der Leistungsklage in Anspruch zu nehmen.

[1] BT-Drs. 19/18791, S. 58.

1 Wirtschaftsplan

WEG a. F.	WEG n. F.
§ 28 Wirtschaftsplan, Rechnungslegung	§ 28 Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Vermögensbericht
(1) 1Der Verwalter hat jeweils für ein Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan aufzustellen. 2Der Wirtschaftsplan enthält: die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums; die anteilmäßige Verpflichtung der Wohnungseigentümer zur Lasten- und Kostentragung; die Beitragsleistung der Wohnungseigentümer zu der in § 21 Abs. 5 Nr. 4 vorgesehenen Instandhaltungsrückstellung. (2) Die Wohnungseigentümer sind verpflichtet, nach Abruf durch den Verwalter dem beschlossenen Wirtschaftsplan entsprechende Vorschüsse zu leisten.	(1) 1Die Wohnungseigentümer beschließen über die Vorschüsse zur Kostentragung und zu den nach § 19 Absatz 2 Nummer 4 oder durch Beschluss vorgesehenen Rücklagen. 2Zu diesem Zweck hat der Verwalter jeweils für ein Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan aufzustellen, der darüber hinaus die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben enthält.

1.1 Gesetzgeberisches Ziel

Neu: Beschlossen werden nur die nach Wirtschaftsplan zu zahlenden Beiträge, nicht das zugrundeliegende Zahlenwerk

Mit der Neuregelung in § 28 Abs. 1 WEG n. F. bezweckt der Gesetzgeber in erster Linie eine Verringerung der Beschlussanfechtungsverfahren wegen formeller Mängel des Wirtschaftsplans. Dies stellt Satz 1 dieser Vorschrift insoweit klar, als Gegenstand des Beschlusses über den Wirtschaftsplan künftig nur noch die entsprechenden Beiträge sind und nicht das nach Satz 2 zu erstellende Zahlenwerk.

Die Beiträge zur Instandhaltungsrücklage (künftig: Erhaltungsrücklage) wurden in den Wirtschaftsplänen häufig als Kostenposition ausgewiesen, bis der BGH im Jahr 2009 in einer Grundsatzentscheidung klargestellt hat, dass es sich bei den nach Wirtschaftsplan zu leistenden Beiträgen zur Instandhaltungsrücklage nicht um Kosten oder Ausgaben handelt, sondern um Einnahmen der Gemeinschaft.^[1] Unter Missachtung dieser Entscheidung haben Wirtschaftspläne auch nach 2009 immer wieder die Rücklagenbeiträge als Kostenposition behandelt und waren deshalb anfechtbar, denn obwohl sich durch die Darstellung als Kostenposition nichts an der den einzelnen Wohnungseigentümer treffenden Zahllast geändert hat, waren die Wirtschaftspläne in formeller Hinsicht nicht korrekt. Um die aus rein formellen Gründen erhobenen Anfechtungsklagen zu verringern, werden Beschlüsse über die Genehmigung von Wirtschaftsplänen in Zukunft nicht mehr angreifbar sein, da Beschlussgegenstand lediglich die konkrete Beitragsfestsetzung sein wird und nicht das zugrunde liegende Zahlenwerk.

Achtung bei fehlerhaftem Kostenverteilungsschlüssel!

Wird die Beitragslast der einzelnen Wohnungseigentümer unter (teilweiser) Missachtung des geltenden Kostenverteilungsschlüssels ermittelt und festgesetzt, so führt dies zu einer fehlerhaften Beitragsfestsetzung, da einzelne Wohnungseigentümer gegenüber dem geltenden Kostenverteilungsschlüssel mehrbelastet und andere entlastet werden. Solche Fehler, die sich im Ergebnis auf die Beitragshöhe bzw. Beitragslast auswirken, begründen nach wie vor eine Anfechtungsklage.

Nach Auffassung des Gesetzgebers soll allein ein Verstoß gegen die Beschlussvorbereitungspflicht des Satzes 2 einen Beschluss über die ...