WEMoG-Wegweiser

Zusammenfassung

Überblick

Der WEMoG-Wegweiser liefert Ihnen einen ersten Überblick über die wichtigsten Neuerungen, die mit Inkrafttreten des neuen WEG ab dem 1. Dezember 2020 Gesetz werden. Zu jeder kurzen Übersicht finden Sie den passenden Beitrag, der Ihnen ausführliche Informationen zum Thema gibt.

1 Einstieg

• WEMoG von A – Z
• WEMoG: Ein erster Überblick

2 Sachenrechtliche Grundlagen und Grundbuch

• WEMoG: Entstehung der Wohnungseigentümergemeinschaft

  Neu: "Ein-Personen-Gemeinschaft"

  § 9a Abs. 1 Satz 2 WEG n. F.: "Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer entsteht mit Anlegung der Wohnungsgrundbücher; dies gilt auch im Fall des § 8".

  Mit dieser Vorschrift wird das über die letzten Jahrzehnte von Literatur und Rechtsprechung geschaffene Rechtsinstitut der "werdenden Eigentümergemeinschaft" obsolet, gleichzeitig wird die "Ein-Personen-Gemeinschaft" aus der Taufe gehoben.

• WEMoG: Sondereigentum an Außenbereichen, Raumfiktion von Stellplätzen

  Neu: (Außen-)Stellplätze sind sondereigentumsfähig

  Mit Inkrafttreten des WEMoG werden auch (Außen-)Stellplätze sondereigentumsfähig. Zwar definiert § 3 Abs. 1 Satz 2 WEG n. F. den Begriff des "Stellplatzes" nicht näher, das war aber auch in der bisherigen Regelung des § 3 Abs. 2 Satz 1 WEG a. F. bezüglich der "Garagenstellplätze" nicht der Fall. Dem allgemeinen Sprachgebrauch nach sind also Kfz-Stellplätze gemeint. Von der Neuregelung umfasst sind alle Arten von Stellplätzen, also insbesondere Stellplätze

  • in einem Gebäude, wobei Stellplätze in einer Tiefgarage bereits seit der "kleinen" WEG-Reform des Jahres 1973 sondereigentumsfähig sind,
  • im Freien,
  • in einer Mehrfachparkanlage, also Duplex- oder Quadruplexparker, wobei hier zu beachten ist, dass zwar an den Einzelstellplätzen Sondereigentum gebildet werden kann, die Hydraulik- und Hebeanlage allerdings nicht sondereigentumsfähig ist, da sie noch den weiteren Stellplätzen zu dienen bestimmt ist. Sie verbleibt also im Gemeinschaftseigentum. Die Verfasser von Teilungserklärungen/Gemeinschaftsordnungen sollten dies im Auge behalten und für entsprechende Kostentragungsregelungen sorgen. Im Übrigen aber könnte eine exklusive Kostenbelastung der Stellplatzeigentümer auch über die Bestimmung des § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG n. F. einfachmehrheitlich auch dauerhaft herbeigeführt werden.

  § 3 Abs. 1 Satz 2 WEG n. F. fingiert insoweit die Raumeigenschaft von Stellplätzen, auch wenn sich diese außerhalb des Gebäudes befinden. Durch die Raumfiktion werden (Außen)Stellplätze künftig auch verkehrsfähig und können als eigenständige Sondereigentumseinheiten veräußert werden.

  Neu: Sondereigentum kann sich auf Außenbereiche erstrecken

  Gemäß § 3 Abs. 2 WEG n. F. kann sich künftig das Sondereigentum auch auf einen außerhalb des Gebäudes liegenden Teil des Grundstücks erstrecken, sofern die Wohnung oder die nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume wirtschaftlich die Hauptsache bleiben. Dies allerdings unter der Bedingung, dass kein isoliertes Sondereigentum an Außenflächen begründet werden kann. Stets muss es sich bei dem Sondereigentum an der Außenfläche um einen Annex eines Sondereigentums an einer Raumeinheit handeln.

• WEMoG: Grundbucheintragung von Beschlüssen aufgrund einer Öffnungsklausel

  Neu: Öffnungsklausel-Beschlüsse müssen ins Grundbuch eingetragen werden

  Beschlüsse auf Grundlage einer vereinbarten Öffnungsklausel bedürfen unter Geltung des WEMoG der Eintragung in das Grundbuch. Dies gilt insbesondere auch für Altbeschlüsse, die vor Inkrafttreten des WEMoG gefasst worden sind. Damit diese Beschlüsse auch gegen Sondernachfolger von Wohnungseigentümern Wirkung entfalten, müssen sie unter Beachtung der in §§ 7 Abs. 2, 48 Abs. 1 WEG n. F. geregelten Eintragungsvoraussetzungen in das Grundbuch eingetragen werden. Allerdings sieht das Gesetz hier eine großzügige Frist bis 31.12.2025 vor. Beschlüsse auf Grundlage einer vereinbarten Öffnungsklausel wirken also auch noch bis zum 31.12.2025 gegen Sondernachfolger, die bis zu diesem Zeitpunkt eintreten. Für eine Wirkung gegen Sondernachfolger, die nach diesem Zeitpunkt in die Gemeinschaft eintreten, bedarf es dann der Grundbucheintragung.

3 Organe

• WEMoG: Erweiterte Kompetenzen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer

  • Verwaltung des Gemeinschaftseigentums

    Neu: Verwaltung obliegt der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer

    Künftig obliegt die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nicht mehr den Wohnungseigentümern, sondern der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Praktische Auswirkungen hat dieser Systemwechsel in erster Linie für das Haftungssystem und Individualansprüche der Wohnungseigentümer.

  • Vertretung der Wohnungseigentümergemeinschaft

    Neu: Fast uneingeschränkte Vertretung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer durch den Verwalter

    Gemäß § 9b Abs. 1 Satz 1 WEG n. F. wird die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zunächst uneingeschränkt durch den Verwalter gerichtlich und außergerichtlich vertreten. Ausnahme stellen allerdings Grundstückskauf- oder Darlehensverträge dar. Hier besteht eine Vertretungsmacht des Verwalters lediglich dann, wenn diese durch Beschluss der Wohnungseigentümer legitimiert ...