Eine Verteilung der Verwaltungskosten nach Sondereigentumseinheiten, also nach Objekten, entspricht nach derzeit noch geltender Rechtslage stets ordnungsmäßiger Verwaltung, denn der Aufwand für den Verwalter ist nicht abhängig von der Größe oder Wertigkeit des einzelnen Objekts. Vielmehr hat er für jede Einheit einen Wirtschaftsplan und eine Jahresabrechnung zu erstellen. Er hat jeden Wohnungseigentümer zur Versammlung zu laden, er muss jedem Wohnungseigentümer Einsicht in die Verwaltungsunterlagen gewähren, wobei künftig bei Weigerung des Verwalters die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in Anspruch zu nehmen ist. Er hat den Zahlungsverkehr bezüglich jeder Sondereigentumseinheit zu überwachen. Des Weiteren ist zu berücksichtigen, dass der Verwalter seinem Honorar ohnehin die Anzahl der Sondereigentumseinheiten zugrunde legt bzw. objektbezogen Honorare bezieht.

Entsprechende Grundsätze gelten auch für weitere typische Verwaltungskosten, wie etwa

  • Honorare und/oder Aufwandsentschädigungen für den Verwaltungsbeirat (ggf. auch Vermögensschadenhaftpflichtversicherung);
  • Saalmieten für Eigentümerversammlungen;
  • Beglaubigungskosten für (Wieder)Bestellungsprotokolle;
  • Kosten des Geldverkehrs.

Freilich sind die Wohnungseigentümer nicht gezwungen, die Verwaltungskosten objektbezogen zu verteilen. § 16 Abs. 3 WEG a. F. ermöglicht lediglich eine entsprechende Beschlussfassung. Da eine Verteilung der Verwaltungskosten nach Objekten auch künftig in aller Regel ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen dürfte, wäre gegen eine entsprechende Kostenverteilungsänderung auf Grundlage des § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG n. F. nichts einzuwenden. Es wird in diesem Zusammenhang auch einmal unterstellt, dass eine umfassende Änderungsbeschlussfassung bezüglich der vorerwähnten Verwaltungskosten noch als eine "Art von Kosten" im Sinne von § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG n. F. anzusehen sein wird.

 

Beschlussmuster: Änderung der Kostenverteilung einzelner Kostengruppen (Verwaltungskosten)

TOP XX: Änderung des Verteilungsschlüssels bezüglich der Verwaltungskosten

Gemäß § _____ der Teilungserklärung der Wohnungseigentümergemeinschaft des Notars _________ (Name und Kanzleisitz) vom _______ zu der Urkundenrollen-Nummer _______ erfolgt die Verteilung der Kosten und Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums unter den Wohnungseigentümern nach Miteigentumsanteilen (Alternativ: Fläche/Personen).

Abweichend hiervon beschließen die Wohnungseigentümer, künftig das Verwalterhonorar sowie die mit dem Verwalter im Verwaltervertrag vom ______ zusätzlich vereinbarten Sonderhonorare, die Honorare und Aufwandsentschädigungen für den Verwaltungsbeirat und dessen Vermögensschadenhaftpflichtversicherung sowie die sonstigen administrativen Kosten, wie insbesondere Saalmieten für Eigentümerversammlungen und auch Kosten des Geldverkehrs, ab der Wirtschaftsperiode _____ nach Sondereigentums- bzw. Teileigentumseinheiten zu verteilen.

Abstimmungsergebnis:

Ja-Stimmen: _____

Nein-Stimmen: _____

Enthaltungen: _____

Der Versammlungsleiter verkündete folgendes Beschlussergebnis:

______________

Der Beschluss wurde angenommen/abgelehnt.

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