WEMoG: Erweiterte Kompetenzen der Gemeinschaft der Wohnu ... / 2.1 Vertretung durch den Verwalter

WEG n. F.

§ 9b Vertretung

(1) ¹Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer wird durch den Verwalter gerichtlich und außergerichtlich vertreten, beim Abschluss eines Grundstückskauf- oder Darlehensvertrags aber nur aufgrund eines Beschlusses der Wohnungseigentümer. ²Hat die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer keinen Verwalter, wird sie durch die Wohnungseigentümer gemeinschaftlich vertreten. ³Eine Beschränkung des Umfangs der Vertretungsmacht ist Dritten gegenüber unwirksam.

(2) Dem Verwalter gegenüber vertritt der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats oder ein durch Beschluss dazu ermächtigter Wohnungseigentümer die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.

Neu: Fast uneingeschränkte Vertretung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer durch den Verwalter

Gemäß § 9b Abs. 1 Satz 1 WEG n. F. wird die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zunächst unumschränkt durch den Verwalter gerichtlich und außergerichtlich vertreten. Ausnahme stellen allerdings Grundstückskauf- oder Darlehensverträge dar. Hier besteht eine Vertretungsmacht des Verwalters lediglich dann, wenn diese durch Beschluss der Wohnungseigentümer legitimiert ist.^[1] Die Wohnungseigentümer können insoweit Ermächtigungsbeschlüsse für einzelne zu schließende Verträge fassen. Sie können den Verwalter aber auch in bestimmten Grenzen oder umfassend zum Abschluss solcher Verträge ermächtigen – entsprechendes Vertrauen vorausgesetzt.

Die Einschränkung der Vertretungsmacht gilt, wie sich aus dem Wortlaut ergibt, nur für den Abschluss von Grundstückskauf- und Darlehensverträgen, nicht aber für Erklärungen im Rahmen der Vertragsabwicklung. Auch dingliche Rechtsgeschäfte sind von der Beschränkung nicht erfasst. Hierbei handelt es sich insbesondere um die Einigung i. S. d. § 873 Abs. 1 BGB. Sie enthält beispielsweise die Einigung über eine Eigentumsübertragung oder eine Grundstücksbelastung. Das dingliche Rechtsgeschäft dient regelmäßig der Erfüllung des Grundgeschäfts, also etwa dem Grundstückskaufvertrag. Über diese Einschränkung hinaus ist eine Beschränkung des Umfangs der Vertretungsmacht Dritten gegenüber unwirksam. Die Wohnungseigentümer können also eine Beschränkung der Vertretungsmacht des Verwalters mit Wirkung für das Außenverhältnis weder vereinbaren noch beschließen. Eine entsprechende Vereinbarung wäre unwirksam, ein entsprechender Beschluss nichtig.^[2] Zwar können die Wohnungseigentümer nach § 27 Abs. 2 WEG n. F. die Befugnisse des Verwalters im Innenverhältnis zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer beschränken, entsprechende Beschränkungen hätten im Außenverhältnis allerdings keine Auswirkungen.

Praxis-Beispiel

Begrenztes Budget für Erhaltungsmaßnahmen

Im Innenverhältnis zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist der Verwalter zur eigenständigen Auftragsvergabe im Rahmen erforderlicher Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums – künftig gemäß § 13 Abs. 2 WEG n. F.: "Erhaltung" – zur eigenständigen Auftragsvergabe bis zu 2.000 EUR im Einzelfall berechtigt. Vergibt nun der Verwalter ohne vorherige Beschlussfassung der Wohnungseigentümer einen Auftrag mit einem Volumen von 3.500 EUR, berührt dies die Rechtswirksamkeit des mit dem Fachunternehmen geschlossenen Vertrags nicht, da die Budgetbeschränkung lediglich im Innenverhältnis zwischen Verwalter und Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Wirkung entfaltet, nicht aber im Außenverhältnis. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist an diesen Vertrag gebunden. Etwas anderes gilt nur dann, wenn der Unternehmer positive Kenntnis von der beschränkten Vertretungsmacht des Verwalters hat und mit diesem kollusiv zum Nachteil der Wohnungseigentümer handelt.

Die im Außenverhältnis unbeschränkbare Vertretungsmacht des Verwalters wird aus 2 Gesichtspunkten erforderlich:

1. Ein zentrales Verwaltungsregister existiert nicht;
2. einseitige Rechtsgeschäfte des Verwalters als Vertreter der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer können dann nach § 174 BGB zurückgewiesen werden, wenn der Verwalter gerade für dieses Rechtsgeschäft keine Vollmacht vorlegen kann.

Praxis-Beispiel

Kündigung des Hausmeister-Services

Die Wohnungseigentümer beschließen, dass das mit dem Hausmeister-Service bestehende Vertragsverhältnis wegen Schlechtleistung durch den Verwalter gekündigt werden soll. Der Verwalter schickt an den Service ein entsprechendes Kündigungsschreiben. Dieses weist in seinem Antwortschreiben darauf hin, dass die Kündigung zurückgewiesen werde, weil der Verwalter dem Schreiben keine Vollmacht beigefügt habe.

Die Kündigung ist nach der derzeit noch geltenden Rechtslage tatsächlich unwirksam.^[3] Zwar handelt der Verwalter bei einer Ermächtigungsbeschlussfassung nach § 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 WEG a. F. als gesetzlicher Vertreter der Wohnungseigentümer, allerdings ist § 174 Satz 1 BGB gleichwohl anwendbar. Der Gesetzgeber hat mit § 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 WEG a. F. den Wohnungseigentümern zwar die Kompetenz eingeräumt, dem Verwalter durch Mehrheitsbeschluss eine weitergehende Vertretungsmacht als die bereits gesetzlich vorg...