WEMoG: Bauliche Veränderungen – privilegierte Maßnahmen, ... / 8 Kosten baulicher Veränderungen

Entsprechend dem in § 20 WEG n. F. geregelten neuen System der Maßnahmen baulicher Veränderungen, regelt § 21 WEG n. F. deren Kostenverteilung und die Voraussetzungen einer Kostenverteilungsänderung.

WEG n. F.

§ 21 Nutzungen und Kosten bei baulichen Veränderungen

(1) ¹Die Kosten einer baulichen Veränderung, die einem Wohnungseigentümer gestattet oder die auf sein Verlangen nach § 20 Absatz 2 durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer durchgeführt wurden, hat dieser Wohnungseigentümer zu tragen. ²Nur ihm gebühren die Nutzungen.

(2) ¹Vorbehaltlich des Absatzes 1 haben alle Wohnungseigentümer die Kosten einer baulichen Veränderung nach dem Verhältnis ihrer Anteile (§ 16 Absatz 1 Satz 2) zu tragen,

1. die mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen wurde, es sei denn, die bauliche Veränderung ist mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden, oder
2. deren Kosten sich innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren.

²Für die Nutzungen gilt § 16 Absatz 1.

(3) ¹Die Kosten anderer als der in den Absätzen 1 und 2 bezeichneten baulichen Veränderungen haben die Wohnungseigentümer, die sie beschlossen haben, nach dem Verhältnis ihrer Anteile (§ 16 Absatz 1 Satz 2) zu tragen. ²Ihnen gebühren die Nutzungen entsprechend § 16 Absatz 1.

(4) ¹Ein Wohnungseigentümer, der nicht berechtigt ist, Nutzungen zu ziehen, kann verlangen, dass ihm dies nach billigem Ermessen gegen angemessenen Ausgleich gestattet wird. ²Für seine Beteiligung an den Nutzungen und Kosten gilt Absatz 3 entsprechend.

(5) ¹Die Wohnungseigentümer können eine abweichende Verteilung der Kosten und Nutzungen beschließen. ²Durch einen solchen Beschluss dürfen einem Wohnungseigentümer, der nach den vorstehenden Absätzen Kosten nicht zu tragen hat, keine Kosten auferlegt werden.

8.1 Gestattungsmaßnahmen

8.1.1 Nicht privilegierte Gestattungsmaßnahme

Ein Wohnungseigentümer, dem die Durchführung einer baulichen Veränderung nach § 20 Abs. 1 WEG n. F. gestattet wurde, hat grundsätzlich die entsprechend entstehenden Kosten zu tragen.

Praxis-Beispiel

Das Klimagerät

Auf seinen Wunsch hin wird einem Wohnungseigentümer die Montage eines Klimageräts im Bereich seines Balkons gestattet. Der Wohnungseigentümer hat die Kosten dieser Baumaßnahme zu tragen.

Die Klarstellung in § 21 Abs. 1 Satz 2 WEG n. F., dass auch nur ihm die Nutzungen gebühren, versteht sich in diesen Fällen von selbst.

8.1.2 Privilegierte Gestattungsmaßnahme

Ist einem Wohnungseigentümer auf Grundlage von § 20 Abs. 2 WEG n. F. die Durchführung einer privilegierten Baumaßnahme gestattet worden, gilt zunächst nichts anderes.

Praxis-Beispiel

Der Treppenlift 1

Der gehbehinderte Wohnungseigentümer begehrt von den übrigen Wohnungseigentümern die Zustimmung zum Einbau eines Treppenlifts im gemeinschaftlichen Treppenhaus, da er andernfalls in absehbarer Zeit seine im 3. Obergeschoss gelegene Wohnung nicht mehr erreichen wird können. Die Maßnahme wird durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer durchgeführt, die Kosten der Maßnahme hat der gehbehinderte Wohnungseigentümer zu tragen. Nur er allein darf den Treppenlift benutzen.

Für den Fall, dass die Maßnahme nicht nur auf Initiative eines Wohnungseigentümers, sondern mehrerer als Gestattungsmaßnahme gemäß § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WEG n. F. beschlossen und auf Kosten dieser Wohnungseigentümer seitens der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer durchgeführt werden würde, wären die Kosten der Maßnahme unter den bauwilligen Wohnungseigentümern nach Miteigentumsanteilen zu verteilen.

Praxis-Beispiel

Der Treppenlift 2

Der Treppenlifteinbau erfolgt auf Initiative von 3 Wohnungseigentümern. Kosten entstehen in Höhe von 12.000 EUR. Wohnungseigentümer 1 hat einen Miteigentumsanteil von 40/1.000, Wohnungseigentümer 2 einen solchen von 50/1.000 und Wohnungseigentümer 3 einen solchen von 35/1.000.

Die Kosten in Höhe von 12.000 EUR sind unter insgesamt 125/1.000 Miteigentumsanteilen zu verteilen. Auf Wohnungseigentümer 1 entfällt also ein Kostenanteil in Höhe von 3.840 EUR (32 %), auf Wohnungseigentümer 2 ein solcher von 4.800 EUR (40 %) und auf Wohnungseigentümer 3 ein Anteil von 3.360 EUR (28 %). Die durch den Betrieb des Treppenlifts entstehenden Betriebs- und Erhaltungskosten wären nach demselben Schlüssel unter den 3 Wohnungseigentümern zu verteilen.

8.2 Gemeinschaftliche Maßnahmen

8.2.1 "Klassische" bauliche Veränderung

Für die Frage der Kostentragungsverpflichtung von gemeinschaftlichen baulichen Veränderungen kommt es darauf an, mit welcher Mehrheit die Maßnahme beschlossen wurde. Zunächst gilt der Grundsatz, dass im Fall einfach-mehrheitlicher Beschlussfassung auch nur die zustimmenden Wohnungseigentümer die Kosten zu tragen haben. Wichtige Ausnahme von diesem Grundsatz stellen gemäß § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WEG n. F. alle baulichen Maßnahmen dar, deren Kosten sich innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren. Hier führt also auch ein einfacher Mehrheitsbeschluss zur Kostentragungsverpflichtung aller Wohnungseigentümer. Werden bauliche Veränderungen mit einer Mehrheit mit mehr als 2/3 der abgegebenen Stimmen beschlossen, die die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentieren, sind die Kosten der Maßnahme nach ...