Verabschiedung der WEG-Refo... / 2 Das sehen die Änderungen vor

Der von der Bundesregierung beschlossene Gesetzentwurf sieht im Wesentlichen folgende Änderungen am Wohnungseigentumsrecht vor:

2.1 Sanierung und Modernisierung vereinfachen

Um die Sanierung und Modernisierung von Wohnungseigentumsanlagen zu vereinfachen, sieht der Entwurf mehrere Änderungen am WEG vor. So soll jeder Wohnungseigentümer einen Anspruch darauf bekommen, ihm auf eigene Kosten

  • den Einbau einer Lademöglichkeit für ein Elektrofahrzeug,
  • einen barrierefreien Aus- und Umbau,
  • Maßnahmen zum Einbruchsschutz sowie
  • (neu!) bauliche Veränderungen, die einen Glasfaseranschluss ermöglichen,

zu gestatten.

Zudem sollen Beschlussfassungen über bauliche Veränderungen vereinfacht werden. Diese sollen künftig mit einfacher Mehrheit möglich sein, ohne dass es auf die Zustimmung aller von einer Maßnahme beeinträchtigten Eigentümer ankommt.

2.2 Gemeinschaft als Träger der Verwaltung

Um die oft schwierige Unterscheidung zu beseitigen, ob im Einzelfall die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer oder die Wohnungseigentümer selbst Träger von Rechten und Pflichten sind, sieht der Entwurf vor, die Gemeinschaft als Träger der gesamten Verwaltung auszugestalten, die durch ihre Organe handelt (Eigentümerversammlung als Willensbildungsorgan, Verwalter als Vertretungsorgan).

2.3 Mehr Befugnisse für Verwalter

Die Entscheidungs- und Vertretungsbefugnisse des Verwalters sollen erweitert werden, um die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums effizienter gestalten zu können.

Der Verwalter soll in eigener Verantwortung über Maßnahmen entscheiden können, über die eine Beschlussfassung durch die Eigentümer nicht geboten ist. Im Referentenentwurf war insoweit noch von "gewöhnlichen" Maßnahmen die Rede. Inwieweit eine Beschlussfassung nicht geboten ist, soll sich aus der Bedeutung der Maßnahmen für die Gemeinschaft ergeben. Ein Maßstab dabei soll die Größe und Art der Anlage sein. Dem Entwurf zufolge sollen je nach Einzelfall auch der Abschluss von Versorgungs- und Dienstleistungsverträgen oder die gerichtliche Durchsetzung von Hausgeldforderungen zum Kreis der gewöhnlichen Maßnahmen gehören können.

Zudem soll der Verwalter aus Gründen der Rechtssicherheit im Außenverhältnis eine unbeschränkte und unbeschränkbare Vertretungsmacht für die Gemeinschaft erhalten. Im Innenverhältnis sollen die Eigentümer allerdings die Möglichkeit haben, Aufgaben und Befugnisse des Verwalters zu beschränken.

2.4 Eigentümerversammlungen und Beschlussfassung vereinfachen

Der Gesetzentwurf sieht die Flexibilisierung von Eigentümerversammlungen und die Nutzung der Möglichkeiten vor, die sich durch die Digitalisierung bieten. Die Eigentümer sollen eine Beschlusskompetenz erhalten, Eigentümern zu ermöglichen, online an der Eigentümerversammlung teilzunehmen. Die Möglichkeit, Präsenzversammlungen per Mehrheitsbeschluss zugunsten reiner Online-Eigentümerversammlungen abzuschaffen, sieht der Entwurf aber ausdrücklich nicht vor.

Eine Eigentümerversammlung soll künftig unabhängig von der Zahl der anwesenden oder vertretenen Eigentümer beziehungsweise Miteigentumsanteile beschlussfähig sein. Aufwand und Kosten für Wiederholungsversammlungen sollen damit vermieden werden.

Die Einberufungsfrist für Eigentümerversammlungen soll von 2 auf 4 Wochen verlängert werden. Ein Einberufungsverlangen sollen Wohnungseigentümer dem Entwurf zufolge künftig auch in Textform, z. B. per E-Mail, stellen können. Derzeit fordert das Gesetz die Schriftform. Zudem soll es Wohnungseigentümern erleichtert werden, selbst eine Eigentümerversammlung einzuberufen, wenn eine Einberufung durch den Verwalter oder den Beiratsvorsitzenden nicht möglich ist.

Umlaufbeschlüsse sollen künftig nur noch der Textform anstatt der Schriftform bedürfen. Hierdurch soll die Möglichkeit eröffnet werden, auch elektronische Kommunikationsmittel wie E-Mail, Internetplattformen oder Apps zu nutzen, um einen Umlaufbeschluss zu fassen.

Zudem soll ausdrücklich normiert werden, dass das Protokoll der Eigentümerversammlung "unverzüglich" nach deren Beendigung erstellt werden muss.

2.5 Beschluss-Sammlung wird modifiziert

Die Verpflichtung, eine gesonderte Beschluss-Sammlung zu führen, soll entfallen. An die Stelle der bisherigen Beschluss-Sammlung soll die Pflicht treten, Niederschriften von Beschlüssen (sowohl in Eigentümerversammlungen gefasste Beschlüsse als auch Umlaufbeschlüsse) sowie Urteilen aus Beschlussanfechtungsklagen und Beschlussersetzungsklagen aufzubewahren. Dies soll sowohl in Papierform als auch eingescannt und elektronisch zulässig sein. Beschlüsse, die die Kostenverteilung zum Gegenstand haben, sollen besonders hervorgehoben werden müssen, etwa durch eine farbliche Markierung, eine separate Liste oder bei elektronischer Aufbewahrung durch eine technische Lösung, die ein schnelles Auffinden ermöglicht. Dies soll Wohnungseigentümern einen schnellen Überblick über die relevanten Beschlüsse und Urteile ermöglichen.

Der Referentenentwurf hatte noch vorgesehen, die Beschluss-Sammlung komplett abzuschaffen.

2.6 Recht auf Einsichtnahme in Verwaltungsunterlagen

Jeder Wohnungseigentümer soll ein gesetzlich verbrieftes Recht auf Einsicht in die Verwaltungsunterlagen erhalten.

2.7 Flexiblere Entscheidung über Kostentragung

Die Wohnungseigentümer sollen künftig umfassender über die Kostenverteilung beschließen können. Während sich diese Befugnis bisher auf die...

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