Wärmecontracting - Darlegungs- und Beweislast für Verletzung des Wirtschaftlichkeitsgrundsatzes

Leitsatz

1. Die Wahl des Wärmeversorgungskonzepts obliegt dem Vermieter. Der Wirtschaftlichkeitsgrundsatz muss lediglich innerhalb der gewählten Versorgungsart beachtet werden. Deshalb kann der Mieter nicht einwenden, dass der Betrieb einer Zentralheizung kostengünstiger sei als das Wärmecontracting.
2. Beim Wärmecontracting ist es zunächst Sache des Mieters konkret vorzutragen, dass Heizwärme und Warmwasser in den der Abrechnung zu Grunde liegenden Zeiträumen von einem anderen Wärmecontractor preiswerter angeboten wurden. Erst dann muss der Vermieter nachweisen, dass das Wirtschaftlichkeitsgebot gleichwohl nicht verletzt ist.

(Leitsätze der Redaktion)

Normenkette

MÜG Art. 2 § 2

Kommentar

Das Gebäude wurde ursprünglich durch eine zentrale Heizungsanlage mit Wärme und Warmwasser versorgt. Im April 1999 übertrug der Vermieter die Wärme- und Warmwasserversorgung einem Wärmecontractingunternehmen. Die nach diesem Zeitpunkt abgeschlossenen Mietverträge enthielten hinsichtlich der Heiz- und Warmwasserkosten folgende Klausel:

§ 6 Heizung, Warmwasserversorgung

2. Der Mieter ist verpflichtet, die anteiligen Kosten der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage sowie der Warmwasserversorgungsanlage zu bezahlen. Zu den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Bedienung ...

5. Werden die Mieträume durch eigenständige gewerbliche Lieferung von Wärme (Fernwärme oder einer zentralen Heizungsanlage) versorgt, so ist der Mieter verpflichtet, sämtliche dem Vermieter entstehenden Kosten anteilig zu tragen. Hierzu gehören das Entgelt für die Wärmelieferung und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen. Die vorstehend in § 6 Ziffer 2 getroffenen Regelungen gelten entsprechend.

6. Werden die Mieträume durch eigenständige gewerbliche Lieferung von Warmwasser (Fernwarmwasser oder zentrale Warmwasserversorgung) versorgt, so ist der Mieter verpflichtet, sämtliche dem Vermieter entstehenden Kosten anteilig zu tragen. Hierzu gehören das Entgelt für die Wärmelieferung und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen. Die vorstehend in § 6 Ziffer 2 getroffenen Regelungen gelten entsprechend.

Der Vermieter hat den Mieter aufgrund der Regelungen in § 6 Nr. 5 und 6 auf Bezahlung der Heiz- und Warmwasserkosten in Anspruch genommen. Der Mieter hat eingewendet, dass die genannten Regelungen keine hinreichende Grundlage für die Umlage der genannten Kosten darstellt. Außerdem habe der Vermieter gegen den Wirtschaftlichkeitsgrundsatz verstoßen, weil der Betrieb einer Zentralheizung kostengünstiger sei als die Übertragung der Wärmeversorgung auf einen Contractor.

Der BGH hat den Mieter zur Zahlung der Heizkosten verurteilt: Die Regelung in § 6 Nr. 5 und 6 sei klar und eindeutig. Bei der Wahl der Wärmeversorgung sei der Vermieter frei. Der Wechsel von der zentralen Wärmeversorgung zum Wärmecontracting hängt insbesondere nicht davon ab, dass dem Mieter hierdurch Kostenvorteile entstehen. Aus diesem Grund kann der Mieter auch nicht einwenden, dass der Betrieb einer Zentralheizung kostengünstiger sei als das Contracting. Der Wirtschaftlichkeitsgrundsatz muss lediglich innerhalb der gewählten Versorgungsart beachtet werden.

In der Literatur wird hierzu die Ansicht vertreten, dass die Beachtung des Wirtschaftlichkeitsgrundsatzes vom Vermieter darzulegen und zu beweisen sei (Blank/Börstinghaus, § 556 BGB, Rdn. 106; Rips in: Betriebskosten-Kommentar vor §§ 556, 556a und 560 BGB, Rdn. 1461; Lammel, Wohnraummietrecht, § 556 BGB, Rdn. 35). Der BGH lässt offen, ob dieser Auffassung generell zu folgen ist. Beim Wärmecontracting sei es jedenfalls "zunächst Sache des Mieters ... konkret vorzutragen, dass Heizwärme und Warmwasser in den der Abrechnung zu Grunde liegenden Zeiträumen von einem anderen Wärmecontractor preiswerter angeboten wurden". Erst dann müsse der Vermieter nachweisen, dass das Wirtschaftlichkeitsgebot nicht verletzt ist.

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil v. 13.6.2007, VIII ZR 78/06, NZM 2007, 563