Wärmebrücken bei Altbauwohnungen
  

Begriff

BGB §§ 535, 536, 536a

  1. Wärmebrücken in den Außenwänden einer Mietwohnung und eine deshalb – bei unzureichender Lüftung und Heizung – bestehende Gefahr einer Schimmelpilzbildung sind, sofern die Vertragsparteien Vereinbarungen zur Beschaffenheit der Mietsache nicht getroffen haben, nicht als Sachmangel der Wohnung anzusehen, wenn dieser Zustand mit den zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes geltenden Bauvorschriften und technischen Normen in Einklang steht (im Anschluss an die st. Rspr.; siehe nur BGH, Urteile v. 23.9.2009, VIII ZR 300/08, NJW 2010 S. 1133 Rn. 11; v. 1.6.2012, V ZR 195/11, NJW 2012 S. 2725 Rn. 10; v. 5.6.2013, VIII ZR 287/12, NJW 2013 S. 2417 Rn. 15; v. 18.12.2013, XII ZR 80/12, NJW 2014 S. 685 Rn. 20, und v. 5.12.2018, VIII ZR 67/18, zur Veröffentlichung vorgesehen; jeweils m. w. N.).
  2. Welche Beheizung und Lüftung einer Wohnung dem Mieter zumutbar ist, kann nicht abstrakt-generell und unabhängig insbesondere von dem Alter und der Ausstattung des Gebäudes sowie dem Nutzungsverhalten des Mieters, sondern nur unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls bestimmt werden (Anschluss an Senatsurteile BGH, Urteil v. 18.4.2007, VIII ZR 182/06, NJW 2007 S. 2177 Rn. 32, und Urteil v. 5.12.2018, VIII ZR 67/18, a. a. O.).

(amtliche Leitsätze des BGH)

Die Entscheidung betrifft eine aus 3 Zimmern bestehende Altbauwohnung in einem 1971 errichteten Gebäude. In verschiedenen Räumen der Wohnung ist es zu einem Schimmelpilzbefall gekommen. Mitursächlich hierfür sind u. a. Wärmebrücken in den Außenwänden. Der Mieter beantragt im Wege der Feststellungsklage, dass er zur Minderung berechtigt ist. Außerdem nimmt er den Vermieter auf Zahlung eines Kostenvorschusses zur Mangelbeseitigung in Form der Anbringung einer Innendämmung in Anspruch. Das Berufungsgericht gab der Klage überwiegend statt.

Der BGH hob das Urteil auf.

1. Zulässigkeit der Feststellungsklage

Nach § 256 Abs. 1 ZPO setzt die Feststellungsklage ein Feststellungsinteresse voraus. Daran kann es fehlen, wenn der Kläger sein Ziel auf andere Weise besser erreichen kann. Bei mangelhafter Mietsache ist die Miete kraft Gesetzes gemindert (§ 536 BGB), sodass der Mieter nur eine geringere als die vertraglich geschuldete Miete zu zahlen hat. Jedoch setzt sich der Mieter beim Vollzug der Mietminderung der Gefahr einer Zahlungsklage des Vermieters sowie einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs aus. Diese Rechtsfolgen sind nur durch die Feststellungsklage zu vermeiden; hieraus folgt das Feststellungsinteresse.

2. Wärmebrücken als Mangel?

Die Minderung der Miete (§ 536 BGB) sowie der Anspruch des Mieters auf einen Kostenvorschuss zur Herstellung des vertraglich geschuldeten Zustands (§ 536a Abs. 2 BGB) setzen voraus, dass die Mietsache einen Mangel aufweist. Das Berufungsgericht hat hierzu ausgeführt, ein Mangel sei bereits dann anzunehmen, wenn die Wohnung angesichts der vorhandenen geometrischen Wärmebrücken nicht mit alltagsüblichem Lüftungs- und Heizverhalten schimmelfrei zu halten sei. Vom Mieter könne – ohne besondere vertragliche Vereinbarung – nur verlangt werden, dass er das Schlafzimmer auf mindestens 16 Grad Celsius und die übrigen Zimmer auf mindestens 20 Grad beheize. Auch könne dem Mieter grundsätzlich mehr als ein täglich zweimaliges Stoßlüften von jeweils bis zu 10 Minuten nicht zugemutet werden. Ebenso wenig sei es dem Mieter zumutbar, Einschränkungen hinsichtlich der Möblierung hinzunehmen; vielmehr könne dieser Möbel auch beliebig an den Außenwänden ohne Abstand zu diesen aufstellen.

Der BGH teilt diese – auch in der Literatur verbreitete – Ansicht nicht. Ein Mangel liege nur dann vor, wenn der Zustand der Mietsache von der vertraglich geschuldeten Beschaffenheit abweicht. Mangels entgegenstehender vertraglicher Regelungen kann der Mieter einer Wohnung nur erwarten, dass die Räume einen Wohnstandard aufweisen, der bei vergleichbaren Wohnungen üblich ist. Dabei sind insbesondere das Alter, die Ausstattung und die Art des Gebäudes, aber auch die Höhe der Miete und eine eventuelle Ortssitte zu berücksichtigen. Bei einer Altbauwohnung schuldet der Vermieter im Allgemeinen nur einen Standard, der zur Zeit der Errichtung des Gebäudes üblich war. Im Jahr 1971 – dem Jahr der Errichtung des Gebäudes – bestand noch keine Verpflichtung, Gebäude mit einer Wärmedämmung auszustatten; demgemäß entspricht das Vorhandensein geometrischer Wärmebrücken dem bei Altbauten üblichen Bauzustand.

BGH, Urteil v. 5.12.2018, VIII ZR 271/17; gleichlautend: BGH, Urteil v. 5.12.2018, VIII ZR 67/18

 

Hinweis

Was dem Mieter beim Heizen und Lüften zumutbar ist

Aus der Entscheidung des BGH folgt, dass der Mieter sein Heiz- und Lüftungsverhalten auf die Beschaffenheit der Wohnung einstellen muss. Grundsätzlich muss der Mieter die Räume so beheizen und belüften, dass keine Feuchtigkeitsschäden auftreten. Eine Grenze bildet die Zumutbarkeit. Diese ist nicht abstrakt-generell, sondern konkret-individuell unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls zu bestimmen.

Im Entscheidun...

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