Vorsicht Falle – Neues BGH-Urteil zum Kündigungsverzicht

Seit Inkrafttreten der Mietrechtsreform sind befristete Mietverträge, d. h. Mietverträge, die für einen bestimmten Zeitraum fest abgeschlossen sind und während dieser Zeit nicht ordentlich gekündigt werden können, nur noch dann zulässig, wenn der Vermieter einen gesetzlichen Befristungsgrund (z. B. Eigenbedarf) hat. Ist dies nicht der Fall, wird der Mietvertrag aber trotzdem befristet, wird er entgegen seinem Wortlaut als unbefristeter Mietvertrag behandelt, der vom Mieter ohne Angabe von Gründen in der gesetzlichen 3-Monats-Frist gekündigt werden kann (§ 575 Abs. 1 Satz 2 BGB).

Häufig besteht aber sowohl auf der Mieter- als auch auf der Vermieterseite ein Interesse daran, einen Mietvertrag auch ohne Vorliegen von gesetzlichen Gründen zu befristen. Der Vermieter will dadurch z. B. einen kurzfristigen Mieterwechsel vermeiden. Der Mieter will sicherstellen, dass er für eine bestimmte Zeit in der Wohnung bleiben kann, ohne eine Kündigung seines Vermieters, z. B. wegen eines im Laufe des Mietverhältnisses entstehenden Eigenbedarfs befürchten zu müssen. Diese Möglichkeit sieht aber das am 1.9.2001 in Kraft getretene "moderne" Mietrecht (so die damalige Bundesjustizministerin Hertha Däubler-Gmelin) nicht mehr vor.

Wegen dieser für beide Vertragsparteien nachteiligen Rechtslage hat die Praxis im Laufe der Zeit das Institut des Kündigungsverzichts (auch Kündigungsausschluss genannt) entwickelt. Mit der Frage, unter welchen Voraussetzungen und für welchen Zeitraum ein solcher Kündigungsverzicht wirksam abgeschlossen werden kann, musste sich in den letzten Jahren mehrfach der Bundesgerichtshof (BGH) befassen.

Eine der praktisch bedeutsamsten Entscheidungen ist das BGH-Urteil v. 6.4.2005 (VIII ZR 27/04, WuM 2005 S. 346): Danach ist ein beiderseitiger Kündigungsverzicht auch dann zulässig, wenn er formularmäßig, d. h. z. B. in vorgedruckter Form erfolgt – allerdings nur für die Dauer von maximal 4 Jahren.

Dementsprechend haben Vertragsparteien häufig vereinbart, dass eine Kündigung erstmalig nach Ablauf von 4 Jahren seit Mietbeginn unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist zulässig sein soll.

Eine solche Vereinbarung hat der BGH in einem aktuellen Urteil für unwirksam erklärt – aus zwei Gründen: Zum einen beginnt die Berechnung des 4-Jahres-Zeitraumes nach Auffassung des BGH nicht erst bei Beginn des Mietverhältnisses, sondern bereits im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses (der i. d. R. einige Zeit vor Mietbeginn liegt). Zum anderen darf der Zeitraum zwischen Vertragsabschluss und dem Zeitpunkt, zu dem der Mieter den Vertrag erstmals beenden kann, 4 Jahre nicht überschreiten.

Unwirksam ist daher eine Formulierung, wonach der Mieter erst nach Ablauf von 4 Jahren kündigen darf, d. h. der Mieter an den Mietvertrag 4 Jahre zuzüglich seiner gesetzlichen Kündigungsfrist von 3 Monaten gebunden bleibt.

 

Praxis-Beispiel

Abschluss des Mietvertrags: 10.3.2011

Mietbeginn: 1.4.2011

  • Kündigungsverzicht unwirksam, wenn Kündigung erst am 1.4.2015 erklärt werden kann, da Vertragsbindung dann 4 Jahre + 3 Monate (gesetzliche Kündigungsfrist) beträgt.
  • Kündigungsverzicht auch unwirksam, wenn Kündigung zum 1.4.2015 erklärt werden kann. Auch hier beträgt die Vertragsbindung mehr als 4 Jahre, da diese vom Zeitpunkt des Vertragsabschlusses (10.3.2011) gerechnet werden muss.
  • Kündigungsverzicht wirksam, wenn Kündigung erstmals zum 28.2.2015 erfolgen kann (4 Jahre zwischen Vertragsabschluss und Beendigung des Mietverhältnisses werden nicht überschritten).

Die Reduktion einer zu langen Vertragsbindung auf einen zulässigen Zeitraum von 4 Jahren kommt nach Auffassung des BGH wegen des grundsätzlichen Verbots der geltungserhaltenden Reduktion von Formularklauseln nicht in Betracht. Dies hat zur Folge, dass eine Vereinbarung auch bei nur geringfügigem Überschreiten des 4-Jahres-Zeitraums insgesamt unwirksam ist.

Für einen Kündigungsverzicht, der individuell ausgehandelt wurde, gilt diese Rechtsprechung nicht. Ein individuell vereinbarter Kündigungsverzicht ist uneingeschränkt wirksam, d. h. ohne zeitliche Beschränkung und auch dann, wenn der Verzicht einseitig durch den Mieter erklärt worden ist (so bereits BGH, Urteil v. 22.12.2003, VIII ZR 81/03, WuM 2004 S. 157).

Allerdings "gibt es" bei den Instanzgerichten meist keine Individualvereinbarungen. Sie unterstellen erfahrungsgemäß jeder Vereinbarung Formularmäßigkeit – unabhängig davon, ob die Vereinbarung im Vordruck oder in einem Zusatzvertrag enthalten ist. Damit wird die Beweislast für das "Aushandeln" der Vereinbarung demjenigen aufgebürdet, der sich auf die Vereinbarung beruft. Dieser Beweis ist in der Praxis jedoch i. d. R. nicht zu führen.

Bei der Formulierung eines Kündigungsverzichts sollten daher sämtliche Vorgaben der BGH-Rechtsprechung beachtet werden. Anderenfalls ist der Verzicht insgesamt unwirksam mit der Folge, dass beide Vertragsparteien – der Vermieter allerdings nur mit gesetzlichem Kündigungsgrund – den Mietvertrag unter Einhaltung der gesetzlichen dreimonatigen Kündigungsfrist kündigen...

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