Ulf Wollenzin

Zusammenfassung

 
Begriff

Vormietrecht ist das Recht eines Dritten, in einen bestehenden Mietvertrag einzutreten. Die Ausgestaltung erfolgt analog dem Vorkaufsrecht.

1 Mietvorvertrag

Beim Vormietrecht ist der Vermieter nicht verpflichtet, zu vermieten. Er ist frei, ob er einen Mietvertrag abschließen will. Entschließt er sich dazu, kommt der Mietvertrag, wenn der Berechtigte sein Vormietrecht ausübt, dann aber mit diesem zustande zu den Bedingungen des abgeschlossenen Vertrags. In diesen tritt er nicht ein!

Im Gegensatz dazu begründet ein Mietvorvertrag die einklagbare Verpflichtung der Parteien zum Abschluss eines Mietvertrags.

Der Mietvorvertrag ist gesetzlich nicht geregelt. Es ist aber allgemeine Meinung, dass die Regelungen des Vorkaufs (§§ 463 ff. BGB) entsprechende Anwendung finden.

 
Praxis-Tipp

Wichtige Punkte im Vertrag konkret regeln:

  • Wie und in welcher Form kann das Vormietrecht ausgeübt werden?
  • Wie erfolgt die Mitteilung (in welcher Form, in welcher Frist)? In jedem Fall muss der Mietvertrag übermittelt werden.
  • Welche Frist gilt für die Ausübung?
  • Was gilt bei einem Verkauf?

2 Voraussetzungen für die Ausübung

Voraussetzung für die Ausübung des Vormietrechts ist, dass mit einem Dritten ein Mietvertrag abgeschlossen wird.

 
Hinweis

Keinen Einfluss auf Vertragsbedingungen

Auf die Bestimmungen dieses Vertrags hat der Vormietberechtigte keinen Einfluss; er kann nur entweder sein Vormietrecht ausüben oder nicht.

Etwas anderes gilt nur, wenn der Vormietverpflichtete und der Dritte arglistig zusammenwirken, um den Vormietberechtigten von der Ausübung seines Rechts abzuhalten (z. B. durch Vereinbarung einer unrealistisch hohen Miete). Das muss allerdings der Berechtigte beweisen, was sehr schwierig sein dürfte.

3 Schadensersatzpflicht

Der Verpflichtete, i. d. R. der Vermieter, muss sich im Vertrag mit dem Dritten für den Fall der Ausübung des Vormietrechts absichern, da er sonst diesem gegenüber schadensersatzpflichtig ist. Der ursprüngliche Vertrag besteht nämlich auch bei Ausübung des Vormietrechts fort. Dies erfolgt i. d. R. durch einen ausdrücklichen Hinweis auf das Vormietrecht, zusammen mit einem Rücktrittsrecht des Vermieters oder der Vereinbarung einer auflösenden Bedingung.

4 Schriftform nicht erforderlich

Sowohl die Vereinbarung eines Vormietrechts als auch die Ausübung dieses Rechts sind formlos gültig (strittig). Für den Mietvertrag gilt aber § 550 Abs. 1 BGB (Schriftform), wenn die Vertragszeit mehr als 1 Jahr beträgt.

 
Praxis-Tipp

Schriftform

Aus Beweisgründen sollten Sie die Schriftform wählen.

 
Achtung

Frist beachten!

Die Frist zur Ausübung des Vormietrechts beginnt mit der Mitteilung des Verpflichteten, dass der Vormietfall eingetreten ist, sowie mit der Mitteilung des Inhalts des abgeschlossenen Mietvertrags; sie endet 2 Monate nach der Mitteilung.[1]

Diese Frist erscheint sehr lang. Sie dürfen diese vertraglich auch anders regeln.

[1] § 469 BGB entsprechend.

5 Transparenzgebot beachten

Bei Formularklauseln ist das in § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB geregelte Transparenzgebot zu beachten. Dieses ist nicht gewahrt, wenn dem Mieter ein Vormietrecht eingeräumt wird, ohne dass der Inhalt dieses Rechts näher ausgestaltet wird.[1] Das aus dem Transparenzgebot abgeleitete Bestimmtheitsgebot setzt voraus, dass die Klausel die wirtschaftlichen Nachteile und Belastungen so weit erkennen lässt, wie dies nach den Umständen gefordert werden kann. Der Verwender der Klausel (im Regelfall der Vermieter) muss die tatbestandlichen Voraussetzungen und Rechtsfolgen so genau beschreiben, dass keine ungerechtfertigten Beurteilungsspielräume entstehen.

Aus der Klausel muss sich ergeben,

  • für wie viele Fälle das Vormietrecht gelten soll und auf welchen Zeitraum es sich erstreckt;
  • wenn dem Mieter ein Vormietrecht im Anschluss an einen bestehenden befristeten Mietvertrag zustehen soll, ob das Vormietrecht nur solche Verträge erfasst, deren Laufzeit unmittelbar im Anschluss an den ursprünglichen Mietvertrag beginnt, oder ob das Vormietrecht noch ausgeübt werden kann, wenn sich an den Mietvertrag zunächst ein Zeitraum der Eigennutzung anschließt und erst später wieder ein Mietvertrag mit einem Dritten abgeschlossen wird;
  • ob das Vormietrecht fortbesteht, wenn der Vermieter nach dem Ende der ursprünglichen Mietzeit über eine längere Zeit keinen Anschlussmietvertrag abschließt.

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