Vormietrecht

Zusammenfassung

Begriff

Aufgrund eines Vormietrechts ist der Berechtigte befugt, durch einseitige Erklärung gegenüber dem Verpflichteten ein Mietverhältnis mit dem Inhalt zu begründen, wie es der Verpflichtete mit dem Dritten (= Vormietfall) abgeschlossen hat. Die Ausgestaltung erfolgt analog dem Vorkaufsrecht nach §§ 463 ff. BGB.

Das Vormietrecht begründet also den Vorrang einer bestimmten Person vor anderen Mietinteressenten.^[1]

[1] BGH, Urteil v. 3.7.2002, XII ZR 39/00.

1 Abgrenzung zum Mietvorvertrag

Beim Vormietrecht handelt es sich um ein Dreipersonenverhältnis zwischen

• Vermieter (= Verpflichteter),
• Mieter (= Dritter) und
• Vormietberechtigtem (= Berechtigter).

Beim Vormietrecht ist der Vermieter nicht dazu verpflichtet, die Sache zu vermieten, d. h. er ist in seiner Entscheidung frei, ob er einen Mietvertrag abschließen will oder nicht. Entschließt er sich zur Vermietung, so kann der Vormietberechtigte sein Vormietrecht ausüben. In diesem Fall tritt der Vormietberechtigte nicht in den Vertrag zwischen Vermieter und Mieter ein, sondern es kommt ein neuer Mietvertrag zwischen ihm und dem Vermieter zustande, zu den gleichen Konditionen wie beim Vormietfall.

Es gibt also insgesamt 3 verschiedene Verträge:

• Vormietvertrag zwischen Vermieter und Berechtigtem,
• Mietvertrag zwischen Vermieter und Drittem (Vormietfall) und
• der durch Ausübung des Rechts zustande kommende Mietvertrag zwischen Vermieter und Berechtigtem.

Im Gegensatz dazu handelt es sich bei einem Mietvorvertrag um die gesetzlich nicht geregelte Verpflichtung zweier Parteien, nämlich dem zukünftigen Vermieter und dem zukünftigen Mieter, zu einem späteren Zeitpunkt ein Mietverhältnis einzugehen. Im Gegensatz zu dem Vormietrecht handelt es sich beim Mietvorvertrag um eine einklagbare Verpflichtung, da der Mietvorvertrag bindend ist.

Praxis-Tipp

Wichtige Punkte sollten konkret geregelt werden

• Wie und in welcher Form kann das Vormietrecht ausgeübt werden?
• Wie erfolgt die Mitteilung an den Berechtigten? (in welcher Form, in welcher Frist?) In jedem Fall muss der Mietvertrag beweisbar (z. B. Einwurf durch Boten) übermittelt werden.
• Welche Frist gilt für die Ausübung?
• Was gilt bei einem Verkauf?

2 Voraussetzungen für die Ausübung

Voraussetzung für die Ausübung des Vormietrechts ist, dass mit einem Dritten ein Mietvertrag abgeschlossen wird.

Hinweis

Keinen Einfluss auf Vertragsbedingungen

Auf die Bestimmungen dieses Mietvertrags hat der Vormietberechtigte keinen Einfluss; er kann nur sein Vormietrecht ausüben oder nicht.

Etwas anderes gilt nur, wenn der Vormietverpflichtete und der Dritte arglistig zusammenwirken, um den Vormietberechtigten von der Ausübung seines Rechts abzuhalten (z. B. durch Vereinbarung einer unrealistisch hohen Miete). Das muss allerdings der Berechtigte beweisen, was sehr schwierig sein dürfte.

3 Schadensersatzpflicht

Der Verpflichtete, i. d. R. der Vermieter, muss sich im Vertrag mit dem Dritten für den Fall der Ausübung des Vormietrechts absichern, da er sonst diesem gegenüber schadensersatzpflichtig wird. Der ursprüngliche Vertrag besteht nämlich auch bei Ausübung des Vormietrechts fort.

Praxis-Tipp

Absicherung bei Ausübung des Vormietrechts gegenüber dem Dritten

In dem Mietvertrag mit dem Dritten sollte ein ausdrücklicher Hinweis auf das Vormietrecht enthalten sein. Ebenfalls sollte ein Rücktrittsrecht des Vermieters oder eine auflösende Bedingung vereinbart werden.

4 Schriftform nicht erforderlich

Sowohl die Vereinbarung eines Vormietrechts als auch die Ausübung dieses Rechts sind formlos gültig (strittig). Für den entstehenden Mietvertrag gilt aber § 550 Abs. 1 BGB (Schriftform), wenn die Vertragszeit mehr als 1 Jahr beträgt.

Praxis-Tipp

Schriftform

Aus Beweisgründen sollten Sie immer die Schriftform wählen.

Achtung

Frist beachten!

Die Frist zur Ausübung des Vormietrechts beginnt mit der Mitteilung des Verpflichteten (= Vermieter), dass der Vormietfall eingetreten ist, sowie mit der Mitteilung des Inhalts des abgeschlossenen Mietvertrags; sie endet 2 Monate nach der Mitteilung (§ 469 BGB entsprechend).

Diese Frist dürfen Sie vertraglich auch anders regeln.

5 Transparenzgebot beachten

Bei Formularklauseln ist das in § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB geregelte Transparenzgebot zu beachten. Dieses ist nicht gewahrt, wenn dem Mieter ein Vormietrecht eingeräumt wird, ohne dass der Inhalt dieses Rechts näher ausgestaltet wird.^[1] Das aus dem Transparenzgebot abgeleitete Bestimmtheitsgebot setzt voraus, dass die Klausel die wirtschaftlichen Nachteile und Belastungen so weit erkennen lässt, wie dies nach den Umständen gefordert werden kann. Der Verwender der Klausel (im Regelfall der Vermieter) muss die tatbestandlichen Voraussetzungen und Rechtsfolgen so genau beschreiben, dass keine ungerechtfertigten Beurteilungsspielräume entstehen.

Aus der Klausel muss sich ergeben,

• für wie viele Fälle das Vormietrecht gelten soll und auf welchen Zeitraum es sich erstreckt;
• wenn dem Mieter ein Vormietrecht im Anschluss an einen bestehenden befristeten Mietvertrag zustehen soll, ob das Vormietrecht nur solche Verträge erfasst, deren Laufzeit unmittelbar im Anschluss an den ursprünglichen Mietvertrag beginnt, oder ob das Vormietrecht noch ausgeüb...