Vorkaufsrecht nach Umwandlung: Erlöschen eines einheitlichen Mietvertrags

Leitsatz

Einem Mieter, der seine in Wohnungseigentum umgewandelte Mietwohnung durch Ausübung des Vorkaufsrechts (§ 577 BGB) erwirbt, wird dadurch eine dem Inhalt des Kaufvertrags entsprechende Rechtsposition verschafft. Der Mieter als neuer Wohnungseigentümer kann sich nicht auf fortbestehende Gebrauchsbefugnisse aus dem erloschenen Mietverhältnis berufen, die mit der Gemeinschaftsordnung nicht in Deckung zu bringen sind.

Normenkette

§§ 464, 472, 535, 545, 566, 577 BGB; §§ 13, 15 WEG

Das Problem

1. Wohnungseigentümer K verlangt von Wohnungseigentümer B die Herausgabe einer Fläche, an der K ein Sondernutzungsrecht zusteht. B war zunächst Mieter einer Dachgeschosswohnung in der Wohnungseigentumsanlage. Nach B's Mietvertrag war Teil der Mietsache eine Gartenfläche. B's Vermieter V veräußerte das Mietshaus an W. Dieser teilte es in Wohnungseigentum auf (§ 8 WEG). Am Garten begründete V ein Sondernutzungsrecht. Dieses ordnete er dem Wohnungseigentum im Erdgeschoss zu. Dieses Wohnungseigentum gehört heute K. W und K vereinbarten, dass K die Nutzung des Gartens durch B duldet, solange W als Nachfolger des V Vermieter des B ist. Im März 2013 schließen K und W einen Kaufvertrag über die Dachgeschosswohnung. In Bezug auf diesen Kaufvertrag übt B sein Vorkaufsrecht als Mieter aus (§ 577 BGB).
2. K nimmt B jetzt auf Räumung und Herausgabe des von B nach wie vor in Besitz gehaltenen Gartenanteils in Anspruch. Die Klage hat in den Vorinstanzen Erfolg. Dagegen wendet sich B's Revision.

Die Entscheidung

Ohne Erfolg! K sei zunächst mit Erwerb des Eigentums an der Erdgeschosswohnung über das zugewiesene Sondernutzungsrecht am Garten gemäß § 566 Abs. 1 BGB auf Vermieterseite neben W in das Mietverhältnis zwischen W und B eingetreten (Hinweis auf BGH v. 28.9.2005, VIII ZR 399/03, NJW 2005 S. 3781). Das Mietverhältnis zwischen W und B sei dann aber durch Erwerb des Wohnungseigentumsrechts bzw. des Sondereigentums an der Wohnung durch B durch Konfusion erloschen. Zeitgleich sei ferner das Mietverhältnis zwischen K und B über die Gartenfläche erloschen. Der Erwerber eines Wohnungseigentumsrechts könne sich, soweit keine abweichenden Nutzungs- und Gebrauchsabreden getroffen worden seien, gegenüber den anderen Wohnungseigentümern nicht auf fortbestehende Nutzungsbefugnisse aus dem ehemaligen Mietverhältnis berufen, die mit der Teilungserklärung und der Gemeinschaftsordnung nicht in Deckung zu bringen seien (Hinweis auf KG v. 26.11.2001, 24 W 6774/00, NZM 2003 S. 561, 563). Dass W und K bei Abschluss des Kaufvertrags über die Dachgeschosswohnung kollusiv zulasten des B zusammengewirkt hätten, sei nicht festgestellt. Ferner sei es nicht zu beanstanden, dass W im Zuge des Kaufvertrags über die Dachgeschosswohnung mit K auf ein ihm vorbehaltenes Recht zur "Neugestaltung der Sondernutzungsrechte" verzichtet hatte (Hinweis auf BGH v. 2.12.2011, V ZR 74/11, MDR 2012 S. 207 Rn. 16).

Kommentar

Anmerkung

Die Entscheidung umfasst weitere Punkte. Sie wird an dieser Stelle allein wegen ihrer wohnungseigentumsrechtlichen Aspekte berichtet. Der eine Aspekt ist die Annahme, dass zwischen dem Vermieter eines Sondereigentums und dem Berechtigen eines Sondernutzungsrechts eine Vermietergemeinschaft entsteht, wenn die Mietsache umgewandelt wird und Gegenstand der Mietsache ein Gebrauchsrecht an einem Raum oder einer Fläche war, an dem jetzt ein Sondernutzungsrechts eingeräumt ist. Diese Ansicht ist zweifelhaft, da Eigentümer der Fläche, an der ein Sondernutzungsrecht eingeräumt ist, alle Wohnungseigentümer sind und da die bloße Zuweisung eines Nutzungsrechts kein Fall des § 566 BGB ist (siehe Elzer in Bärmann/Seuß, 6. Aufl., Teil A. Rz. 553 und Rn. 554), dürfte aber als "gefestigt" gelten. Der andere Aspekt ist die Annahme, dass ein ehemaliger Mieter und jetziger Wohnungseigentümer sich nicht auf Nutzungsbefugnisse aus dem Mietverhältnis berufen können soll, die mit der Gemeinschaftsordnung (die Teilungserklärung kommt nicht in Betracht) nicht in Deckung zu bringen sind. Auch diese Ansicht ist unzutreffend. Es spricht wohnungseigentumsrechtlich nichts dagegen, eine Fläche, die einem Sondernutzungsrecht unterliegt, einem anderen Wohnungseigentümer zu vermieten. Man müsste daher argumentieren, dass der Mietvertrag nicht teilbar war und insgesamt durch Konfusion unterging. Das ist allerdings arg vom gewünschten Ergebnis her argumentiert.

Was ist für den Verwalter wichtig?

Es ist kaum vorstellbar, dass W ein Recht auf "Neugestaltung der Sondernutzungsrechte" hatte. Die Verweisung des Bundesgerichtshofes auf das "Zuweisungsrecht" eines Bauträgers führt da nicht weiter. Dass W nach einer Vereinbarung ein bereits zugeordnetes Sondernutzungsrecht wieder "wegnehmen" könnte, ist so jedenfalls noch nicht berichtet worden.

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil v. 27.4.2016, VIII ZR 323/14