Vorkaufsrecht des Mieters bei Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen
  
Begriff

BGB §§ 280, 469, 577 Abs. 1 Satz 2

Sieht der Vermieter pflichtwidrig davon ab, den vorkaufsberechtigten Mieter über den Inhalt des mit einem Dritten über die Mietwohnung abgeschlossenen Kaufvertrags sowie über das Bestehen des Vorkaufsrechts zu unterrichten, so kann der Mieter, der infolgedessen von diesen Umständen erst nach Erfüllung des Kaufvertrags zwischen Vermieter und Drittem Kenntnis erlangt, Ersatz der Differenz von Verkehrswert und Kaufpreis (abzüglich im Falle des Erwerbs der Wohnung angefallener Kosten) verlangen. Dies gilt auch dann, wenn der Mieter sein Vorkaufsrecht nach Kenntniserlangung nicht ausgeübt hat (Fortführung von BGH, Urteil v. 15.6.2005, VIII ZR 271/04, NJW-RR 2005 S. 1534).

(amtlicher Leitsatz des BGH)

Die Entscheidung betrifft ein aus 7 Wohnungen bestehendes Gebäude. Eine der Wohnungen ist seit dem Jahr 1992 an die Mieterin vermietet. 2006 wurde an dem Gebäude Wohnungseigentum begründet. Im Jahr 2010 übertrug die damalige Eigentümerin das Grundstück schenkweise an ihre Tochter, die damit gem. § 566 BGB in das Mietverhältnis eingetreten ist. Die nunmehrige Vermieterin veräußerte die 7 Eigentumswohnungen durch notariellen Vertrag vom 17.5.2011 zu einem Gesamtpreis von 1.306.000 EUR an einen Erwerber. Dies entspricht einem Preis von 186.571 EUR pro Wohnung. Der Erwerber wurde am 18.7.2011 in das Grundbuch eingetragen. Die Mieterin wurde weder über den Verkauf informiert noch wurde sie auf ein möglicherweise bestehendes Vorkaufsrecht hingewiesen.

Der Erwerber veräußerte 6 der Wohnungen zu einem Preis von jeweils 266.250 EUR. Auch die Mieterin erhielt hinsichtlich ihrer Wohnung ein entsprechendes Kaufangebot. Die Mieterin lehnte dieses Angebot ab. Sie nimmt statt dessen die Vermieterin auf Schadensersatz in Höhe von 79.428,75 EUR (266.250 EUR abzgl. 186.571 EUR) in Anspruch. Sie vertritt die Ansicht, dass sie die Wohnung aufgrund ihres Vorkaufsrechts für 186.571 EUR hätte kaufen können, wenn sie von der Vermieterin darüber informiert worden wäre.

Der BGH hatte 2 Fragen zu entscheiden. Zum einen war streitig, ob ein Vorkaufsrecht auch dann besteht, wenn der Eigentümer nach der Umwandlung die Wohnung schenkweise einem Dritten (hier: der Tochter) überträgt. Zum anderen war zu entscheiden, ob der Mieter die Differenz zwischen dem Verkehrswert der Wohnung (hier: 266.250 EUR) und dem theoretisch möglichen Erwerbspreis (hier: 186.571 EUR) als Schaden geltend machen kann, wenn er das Vorkaufsrecht nicht ausgeübt hat.

1. Vorkaufsrecht bei Schenkung?

Dem Mieter steht kein Vorkaufsrecht zu, "wenn der Vermieter die Wohnräume an einen Familienangehörigen oder an einen Angehörigen seines Haushalts verkauft" (§ 577 Abs. 1 Satz 2 BGB).

Hier hat die damalige Vermieterin die Wohnung nicht verkauft, sondern verschenkt. Dies führt zu der Frage, ob § 577 Abs. 1 Satz 2 BGB für diesen Fall entsprechend anzuwenden ist. Das wird vom BGH verneint: Bei der betreffenden Vorschrift handle es sich um eine eng auszulegende Ausnahmeregelung; eine planwidrige Regelungslücke bestehe nicht.

2. Schaden des Mieters bei nicht ausgeübtem Vorkaufsrecht

Nach §§ 577 Abs. 1 Satz 3, 469 Abs. 1 BGB hat der Vermieter dem Mieter den Inhalt des mit dem Erwerber geschlossenen Vertrags unverzüglich mitzuteilen. Die Mitteilung ist "mit einer Unterrichtung des Mieters über sein Vorkaufsrecht zu verbinden" (§ 577 Abs. 2 BGB).

Wird diese Verpflichtung verletzt, hat der Mieter gem. § 280 Abs. 1 i. V. m. § 249 BGB Anspruch auf Ersatz der Differenz zwischen dem Verkehrswert der Wohnung und dem hierfür vereinbarten anteiligen Kaufpreis (so bereits BGH, Urteil v. 15.6.2005, VIII ZR 271/04).

Das Berufungsgericht hat hierzu die Ansicht vertreten, dass die §§ 280, 249 BGB nur anzuwenden sind, wenn der Mieter das Vorkaufsrecht tatsächlich ausübt, der Vermieter aber den Kaufvertrag gegenüber dem Mieter nicht erfüllt. Der BGH stellt demgegenüber klar, dass der Mieter das Vorkaufsrecht nicht ausüben muss, wenn der Erwerber bereits im Grundbuch als neuer Eigentümer eingetragen ist und der Vermieter aus diesem Grund nicht erfüllen kann.

BGH, Urteil v. 21.1.2015, VIII ZR 51/14

 
Hinweis

Grundsätze zum Vorkaufsrecht des Mieters

Aus der Entscheidung lassen sich folgende Grundsätze ableiten:

  1. Die Frist für die Ausübung des Vorkaufsrechts beginnt erst mit der Mitteilung des Inhalts des mit dem Dritten abgeschlossenen Kaufvertrags; sie beträgt 2 Monate ab diesem Zeitpunkt. Wird das Vorkaufsrecht ausgeübt, kommt zwischen dem Mieter und dem Vermieter ein zweiter Kaufvertrag zustande.

    1. Erfüllt der Vermieter diesen Vertrag, entsteht dem Mieter kein Schaden.
    2. Kann er den Vertrag mit dem Mieter nicht erfüllen, so steht dem Mieter als Schadensersatz die Differenz zwischen dem Verkehrswert der Wohnung und dem mit dem Dritten vereinbarten Kaufpreis zu. Ein Fall der Nichterfüllung wegen anfänglicher subjektiver Unmöglichkeit liegt in der Regel vor, wenn der Vermieter dem Dritten bereits das Eigentum übertragen hat; eine Ausnahme gilt, wenn der Vermieter geltend macht, dass er ...

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