Vorkaufsrecht des Mieters bei Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen
  

Begriff

BGB § 577 Abs. 1

  1. Wird eine große Eigentumswohnung baulich in mehrere Kleinwohnungen unterteilt, so steht den jeweiligen Mietern dieser Kleinwohnungen grundsätzlich kein Vorkaufsrecht zu, wenn das Wohnungseigentum an einen Dritten veräußert wird.
  2. Etwas anderes kann gelten, wenn der Veräußerer nach dem Kaufvertrag verpflichtet ist, an den jeweiligen Kleinwohnungen Wohnungseigentum zu begründen und die Kleinwohnungen als solche Gegenstand des Kaufvertrags sind.

(Leitsätze der Redaktion)

Der Eigentümer einer ursprünglich aus 5 Zimmern und 2 Badezimmern bestehenden Eigentumswohnung hat die Räumlichkeiten baulich in eine 3-Zimmer-Wohnung mit Bad und eine 2-Zimmer-Wohnung mit Bad getrennt. Die 3-Zimmer-Wohnung ist an den Mieter A, die 2-Zimmer-Wohnung an den Mieter B vermietet. In der Folgezeit hat der Eigentümer das aus den beiden Wohnungen bestehende Sondereigentum veräußert.

Das Kammergericht hatte zu entscheiden, ob dem Mieter A ein Vorkaufsrecht zusteht.

1 Umwandeln in Kleinwohnungen nach der Wohnungsüberlassung

Nach § 577 BGB steht dem Mieter ein Vorkaufsrecht zu, wenn "vermietete Wohnräume, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist..., an einen Dritten verkauft" werden. Die Voraussetzungen dieser Vorschrift sind nicht gegeben.

An der Wohnung des A soll kein Wohnungseigentum begründet werden. Vielmehr hat A eine Wohnung gemietet, die Teil einer Eigentumswohnung ist. Dieser Fall ist nicht anders zu beurteilen, als wenn der Eigentümer die gesamte (aus 5 Zimmern bestehende Eigentumswohnung) an A vermietet hätte.

2 Keine Aufteilungsverpflichtung des Wohnungseigentümers, kein Vorkaufsrecht des Mieters

Der Mieter ist auch dann zum Vorkauf berechtigt, wenn an den Mieträumen Eigentum "begründet werden soll" (§ 577 BGB). Diese Tatbestandsvariante liegt vor, wenn sich der Veräußerer gegenüber dem Erwerber zur Umwandlung einer Mietwohnung in eine Eigentumswohnung verpflichtet und die noch umzuwandelnde Wohnung Gegenstand des Kaufvertrags ist.

Dies hat der BGH für den Fall des Verkaufs eines mit einem Mehrfamilienhaus bebauten ungeteilten Grundstücks entschieden. Er hat hierzu ausgeführt, dass die Entstehung des Vorkaufsrechts in einem solchen Fall zum einen voraussetzt, dass der Veräußerer nach dem Kaufvertrag zur Aufteilung verpflichtet ist. Es genügt nicht, wenn diese Verpflichtung dem Erwerber obliegt.

Zum anderen muss die Wohnung als solche Gegenstand des Kaufvertrags sein; dies ist nur der Fall, wenn das Wohnungseigentum hinreichend bestimmt oder bestimmbar ist (BGH, Urteil v. 22.11.2013, V ZR 96/12, NJW 2014 S. 850).

Nach Ansicht des Kammergerichts gelten diese Grundsätze für Fälle der vorliegenden Art entsprechend. Hier hat der Eigentümer keine Aufteilungsverpflichtung übernommen; ein Vorkaufsrecht ist deshalb nicht entstanden.

KG Berlin, Beschluss v. 10.2.2017, 5 W 18/17, DWW 2018 S. 134 m. Anm. K.-P. Breiholdt

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