Vorgetäuschter Eigenbedarf – Strenge Anforderungen an Gegenbeweis

   Kündigt der Vermieter wegen Eigenbedarfs, obwohl im bekannt ist, dass ein Eigenbedarf nicht gegeben ist, z. B. weil der Vermieter einen unliebsamen Mieter loswerden will, kann der gekündigte Mieter Schadensersatz verlangen, u. a. Ersatz von Umzugs- und Maklerkosten sowie evtl. Mehrkosten für die Anmietung einer vergleichbaren Wohnung. Ein konkreter Verdacht auf vorgetäuschten Eigenbedarf liegt z. B. dann vor, wenn der Mieter nach seinem Auszug feststellt, dass der Vermieter die Wohnung anderweitig vermietet hat oder leer stehen lässt.

Verlangt der Mieter daraufhin Schadensersatz mit der Behauptung, der Eigenbedarf sei nur vorgetäuscht gewesen, gelten für die Beweislastverteilung die allgemeinen Grundsätze. Danach muss der Anspruchsteller – somit der Mieter – die tatsächlichen Voraussetzungen seines Anspruchs (hier: den fehlenden Selbstnutzungswillen des Vermieters) darlegen und beweisen. Dabei darf sich der Vermieter jedoch nicht darauf beschränken, eine entsprechende Behauptung des Mieters schlicht zu bestreiten, da Verdachtsmomente für ein Vorschieben des Eigenbedarfs gegeben sind, wenn der Vermieter den in der Kündigung behaupteten Selbstnutzungswillen nach dem Auszug des Mieters nicht in die Tat umsetzt. Unter diesen Umständen ist es dem Vermieter zuzumuten, substanziiert und plausibel darzulegen, aus welchem Grund der mit der Kündigung geltend gemachte Eigenbedarf nachträglich entfallen ist. Hierbei sind strenge Anforderungen zu stellen. Erst wenn der Vortrag des Vermieters diesen Anforderungen genügt hat, obliegt dem Mieter der Beweis, dass ein Selbstnutzungswille des Vermieters schon vorher nicht bestand.

Beweislastverteilung

Kommt der Vermieter seiner besonderen Darlegungslast in derartigen Fällen nicht nach (z. B. durch die bloße Behauptung, die Person, für die Eigenbedarf geltend gemacht wurde, hätte es sich eben kurzfristig "anders überlegt"), ist die ihm vorgeworfene Pflichtverletzung – hier das Vortäuschen eines nichtbestehenden Eigenbedarfs – als unstreitig zu behandeln.

(BGH, Urteil v. 29.3.2017, VIII ZR 44/16)

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