Voraussetzungen einer Verwirkung bei bestimmungswidriger Nutzung

Leitsatz

Ist ein Teileigentum längerfristig zweckbestimmungswidrig zum Betrieb einer Gaststätte verpachtet, stellt es ohne Hinzutreten besonderer Umstände keinen Verwirkungsgrund dar, wenn der Berechtigte seinen Unterlassungsanspruch erst mit Ablauf des Nutzungsverhältnisses, jedoch noch vor der Begründung eines erneuten gleichartigen Nutzungsverhältnisses anmeldet.

Fakten:

Im ersten Geschoss der Wohnanlage wurde seit mehr als 15 Jahren aufgrund eines langfristigen Pachtvertrags entgegen der Zweckbestimmung in der Teilungserklärung eine Gaststätte betrieben. Die Nutzung in dieser Form hatte die frühere Bauherrengemeinschaft beschlossen. Eine entsprechende Änderung der Teilungserklärung unterblieb jedoch. Die Wohnungseigentümer sind nach dem Auslaufen des bisherigen Pachtverhältnisses nicht damit einverstanden, dass die Räume weiterhin als Gaststätte genutzt werden, was die verpachtenden Teileigentümer für rechtsmissbräuchlich halten. Dem wollten die Richter vorliegend nicht folgen. Denn die Nutzung als Gaststätte widerspricht eindeutig der in der Teilungserklärung festgesetzten Nutzung der Räume als Praxis. Zusätzlich ist ein Restaurantbetrieb mit wesentlich intensiveren Störungen verbunden als ein Praxisbetrieb. Weiter hatten die Wohnungseigentümer zu keinem Zeitpunkt bei dem Teileigentümer das Vertrauen erweckt, dessen Pächter könne zeitlich unbeschränkt die Gaststätte in der Wohnanlage weiterbetreiben.

Link zur Entscheidung

BayObLG, Beschluss vom 22.01.2004, 2Z BR 229/03

Fazit:

Insoweit war es auch nicht rechtsmissbräuchlich seitens der Wohnungseigentümer zunächst zuzuwarten, bis der Pachtvertrag ausgelaufen war, um dann eine entsprechende weitere Nutzung auch für die Zukunft zu unterbinden.