Voraussetzungen des Regressschutzes des Mieters bei Brandschaden in der Mietwohnung

Fahrlässiger Brandschaden

Der Mieter, der einen Brandschaden fahrlässig verursacht hat, ist nach gefestigter Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) in der Regel von einem Regress des Gebäudeversicherers (§ 86 Abs. 1 VVG) geschützt. Das geschieht durch eine ergänzende Auslegung des Gebäudeversicherungsvertrags, der einen konkludenten Regressverzicht des Versicherers für die Fälle bewirkt, in denen der Wohnungsmieter einen Brandschaden einfach fahrlässig herbeigeführt hat.

Ständige Rechtsprechung des BGH

Die Rechtsprechung stellt auf die sogenannte versicherungsrechtliche Lösung ab. Danach ist der Vermieter verpflichtet, den Gebäudeversicherer und nicht den Mieter auf Schadensausgleich in Anspruch zu nehmen, wenn folgende Voraussetzungen gegeben sind:

Es liegt ein Versicherungsfall vor, ein Regress des Vermieters gegen den Mieter ist ausgeschlossen und der Vermieter hat nicht ausnahmsweise ein besonderes Interesse an einem Schadensausgleich durch den Mieter.

Dem Mieter steht ein Schadensersatzanspruch aus sogenannter positiver Vertragsverletzung zu, wenn der Vermieter diese Pflicht verletzt. Diesen kann er dem Schadensersatzanspruch des Vermieters wegen seiner Obhutspflichtverletzung nach § 242 BGB entgegenhalten.

Der Vermieter muss den Gebäudeversicherer allerdings nicht vorrangig vor dem Mieter auf Mietausfall in Anspruch nehmen, wenn der Wohngebäudeversicherungsvertrag den Ersatz des Mietausfallschadens nur für den Fall vorsieht, dass der Mieter infolge des Wohnungsbrands berechtigt ist, die Mietzahlung zu verweigern, der Mieter aber nach § 326 Abs. 2 Satz 1 BGB bis zur Herausgabe der Mietsache weiterhin zur Zahlung der Miete oder einer Nutzungsentschädigung nach § 546a Abs. 1 BGB verpflichtet ist, weil er den Brand fahrlässig verursacht hat.

Schicksal der Mietzahlung

Macht der Mieter infolge des Wohnungsbrands von einem ihm zustehenden Recht zur Kündigung des Mietverhältnisses Gebrauch oder vereinbaren die Parteien die einvernehmliche Vertragsbeendigung, so ist der Mieter ab Beendigung des Mietverhältnisses zur Verweigerung der Mietzahlung berechtigt, sodass dem Vermieter ein vom Gebäudeversicherer zu ersetzender Mietausfall entsteht. Ebenso gilt das, wenn der Mieter den Versicherungsfall durch grobe Fahrlässigkeit verursacht hat.

(BGH, Beschluss v. 21.1.2014, VIII ZR 48/13)

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