Immer wieder kommt es im Rahmen der Wiederbestellung des Verwalters zu Problemen. Häufig unterbleibt diese oder aber sie erfolgt erst zu einem Zeitpunkt, an dem die Bestellungszeit bereits verstrichen ist. In diesem Zusammenhang ergeben sich bereits dadurch Probleme, dass Wohnungseigentümerbeschlüsse in vom "Scheinverwalter" einberufenen Eigentümerversammlungen regelmäßig anfechtbar sind.
Wird der faktische Verwalter tätig, haftet er grundsätzlich wie ein bestellter Verwalter. Weiter kann er im Einzelfall verpflichtet sein, die Pflichten wahrzunehmen, bis ein Amtsträger bestellt ist. Neben einem Amtsverhältnis wird zwischen dem faktischen Verwalter und der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer häufig wenigstens ein Auftrag anzunehmen sein, sodass in der Regel §§ 662 ff. BGB anwendbar sind. Folglich haftet derjenige, der, ohne als Verwalter der Eigentümergemeinschaft bestellt zu sein und tatsächlich Aufgaben der gemeinschaftlichen Verwaltung wahrnimmt, insbesondere über gemeinschaftliche Geldmittel verfügt, der Gemeinschaft nach Grundsätzen des Auftragsrechts, ohne sich auf eine Haftungsbeschränkung berufen zu können.[1] Eine von einem faktischen Verwalter erteilte Veräußerungszustimmung nach § 12 Abs. 1 WEG ist allerdings wirkungslos.[2]
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