Vollmacht für die Eigentümerversammlung
  

Begriff

Zunächst und grundsätzlich kann sich jeder Wohnungseigentümer in der Eigentümerversammlung durch jeden beliebigen Dritten vertreten lassen. Der Vertreter übt dabei nicht nur das Stimmrecht für den vertretenen Wohnungseigentümer aus, sondern hat sämtliche Rechte, die auch der vertretene Wohnungseigentümer hat. Er kann also insbesondere an Diskussionen teilnehmen und etwa Geschäftsordnungsbeschlüsse initiieren. Auf Verlangen des Verwalters und jedes an der Eigentümerversammlung teilnehmenden Wohnungseigentümers hat er seine Vollmacht nachzuweisen. Ist er hierzu nicht in der Lage, hat er kein Recht zur Teilnahme an der Versammlung. Häufig schränken Vereinbarungen den Kreis der möglichen Vertreter ein.

Form der Vollmacht

Die Erteilung der Vollmacht bedarf grundsätzlich keiner besonderen Form. Die mündliche Vollmachterteilung ist zunächst ausreichend. Nach der Bestimmung des § 174 Satz 1 BGB kann jedoch der Versammlungsleiter die Stimmabgabe des Vertreters zurückweisen, so er seine Bevollmächtigung nicht nachweisen kann. Nach überwiegender Meinung ist hierzu auch jeder teilnehmende Wohnungseigentümer berechtigt. Hiervon unabhängig muss der Vertreter auf Verlangen des Versammlungsleiters oder eines jeden anderen Wohnungseigentümers seine Bevollmächtigung nachweisen. Nach der insoweit maßgeblichen gesetzlichen Bestimmung des § 172 Abs. 1 BGB hat der Vertreter eine entsprechende Vollmachtsurkunde vorzulegen. Bei der Vollmachtsurkunde handelt es sich um ein unterschriebenes Schriftstück, das die Person des Bevollmächtigten und den Inhalt seiner Vollmacht bezeichnet.

Die Vollmacht ist im Original vorzulegen, sie muss also die Originalunterschrift des bevollmächtigenden Wohnungseigentümers aufweisen. Insoweit scheiden insbesondere Kopien von Vollmachten, ein Telefax oder eine Vollmacht in elektronischer Form etwa als Pdf-Datei auch dann aus, wenn sie die Unterschrift des bevollmächtigenden Wohnungseigentümers aufweisen. Es handelt sich nämlich nicht um die Originalunterschrift des zu vertretenden Wohnungseigentümers. Freilich aber ist eine Vollmachtserteilung in elektronischer Form dann möglich, wenn die Vollmachturkunde mit einer qualifizierten elektronischen Signatur nach dem Signaturgesetz versehen ist. In der wohnungseigentumsrechtlichen Praxis spielt die qualifizierte elektronische Signatur allerdings (noch) keine Rolle.

Zu berücksichtigen ist jedoch auch die Bestimmung des § 174 Satz 2 BGB. Die Zurückweisung ist nämlich nicht möglich, wenn der Vollmachtgeber den anderen von der Bevollmächtigung in Kenntnis gesetzt hatte. Hatte also der Wohnungseigentümer – etwa durch Rundschreiben – die anderen Wohnungseigentümer und den Verwalter davon in Kenntnis gesetzt, sich in Wohnungseigentümerversammlungen von einer bestimmten Person vertreten zu lassen, ist dies ausreichend. Der Vertreter muss dann eine gesonderte Vollmacht nicht mehr nachweisen.

Schriftformerfordernis nach Gemeinschaftsordnung

Ist nach einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer der Nachweis der Bevollmächtigung in Schriftform zu erbringen, so muss auch diese Vollmachtsurkunde die Originalunterschrift des vertretenen Wohnungseigentümers enthalten. Anders ist der Nachweis der Bevollmächtigung nicht möglich. In diesem Fall ist auch die Bestimmung des § 174 Satz 2 BGB nicht anwendbar. Der Vertreter muss also stets auf Verlangen eine Vollmachtsurkunde vorlegen.

Fehlende/nicht ausreichende Vollmacht

Der Vertreter, der seine Bevollmächtigung nicht ordnungsmäßig nachweisen kann, hat selbstverständlich kein Stimmrecht, er hat bereits kein Teilnahmerecht und ist wegen des Nicht-Öffentlichkeits-Grundsatzes des Versammlungsraums zu verweisen.

Wurden Beschlüsse unter Berücksichtigung der Stimme des nicht ordnungsgemäß bevollmächtigten Vertreters gefasst, ist zu differenzieren: Wird auf Verlangen eines Versammlungsteilnehmers der Nachweis der Vollmacht verlangt, diese aber nicht oder nicht in ausreichender Form vorgelegt und die Stimme dennoch berücksichtigt, sind die Beschlüsse anfechtbar, soweit sich die Stimme auf das Abstimmungsergebnis ausgewirkt hat. Wird der Bevollmächtigte nicht zurückgewiesen, so ist seine Stimme grundsätzlich gültig, wenn er entsprechende Vertretungsmacht hatte. Ist allerdings nach der Gemeinschaftsordnung oder einer nachfolgenden Vereinbarung die Vollmacht in Schriftform nachzuweisen, ist der Beschluss unabhängig davon anfechtbar, ob ein Nachweis der Vollmacht verlangt wurde oder nicht.

Vertreterklausel

In vielen Fällen enthält bereits die Gemeinschaftsordnung eine Bestimmung, wonach sich der Wohnungseigentümer nur durch einen bestimmten Personenkreis vertreten lassen kann. In der Regel ist die Vertretung auf den Verwalter, andere Wohnungseigentümer und den Ehegatten beschränkt. Vereinzelt sind auch Verwandte gerader Linie zur Vertretung berechtigt. Besteht eine derartige Vertretungsbeschränkung, kann der Wohnungseigentümer auch nur eine Person aus dem Vertreterkreis bevollmächtigen.

Ausnahmsweise kann er sich dann von einer dritten Person ver...

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