Verzug/Verzugszinsen (WEG) / Zusammenfassung
 
Begriff

Ein Schuldner kommt immer dann in Verzug, wenn er die ihm obliegende Leistung trotz Fälligkeit nicht erbringt. Der Schuldner einer Entgeltforderung kommt spätestens in Verzug, wenn er nicht innerhalb von 30 Tagen nach Fälligkeit und Zugang einer Rechnung oder gleichwertigen Zahlungsaufstellung leistet; dies gilt gegenüber einem Schuldner, der Verbraucher ist, nur, wenn auf diese Folgen in der Rechnung oder Zahlungsaufstellung besonders hingewiesen worden ist (§ 286 Abs. 3 BGB). Unabhängig davon kommt ein Schuldner stets dann in Verzug, wenn für die Leistung eine Zeit nach dem Kalender bestimmt ist (§ 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB), also insbesondere bei Schuldverhältnissen, die wiederkehrende Geldleistungen wie beispielsweise die Hausgeldzahlungen zum Gegenstand haben.

 
Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

Gesetzliche Regelungen finden sich in §§ 280 Abs. 2, 286, 288 BGB und ergeben sich im Rahmen der Verwalterpflichten aus dem Wohnungseigentumsgesetz.

LG Frankfurt a. M., Beschluss v. 11.12.2019, 2-13 T 106/19: Hausgeldansprüche können in einem Urkundenverfahren geltend gemacht werden.

BGH, Urteil v. 16.11.2018, V ZR 171/17: Erleidet ein Wohnungseigentümer Schäden an seinem Sondereigentum, weil ein Beschluss über eine Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums unterblieben ist, können nur die übrigen Wohnungseigentümer zum Schadensersatz verpflichtet sein, nicht die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Ist die Willensbildung dagegen erfolgt und ein Beschluss gefasst worden, der jedoch nicht oder nur unvollständig durchgeführt wird, so scheidet sowohl eine Haftung der übrigen Wohnungseigentümer als auch eine Haftung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer aus. Insoweit kann sich nur eine Ersatzpflicht des Verwalters ergeben, der gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG gegenüber den Wohnungseigentümern und gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt und verpflichtet ist, Beschlüsse der Wohnungseigentümer durchzuführen.

LG Saarbrücken, Urteil v. 4.5.2018, 5 S 44/17: Verlangt der WEG-Verwalter die Zahlung von Hausgeldern auf ein offenes Treuhandkonto, so kann der Wohnungseigentümer die Zahlung mangels Fälligkeit der Forderung verweigern.

BGH, Urteil v. 15.12.2017, V ZR 257/16: Der Erwerber von Wohnungs- oder Teileigentum haftet für eine nach dem Eigentumswechsel fällig werdende Sonderumlage, auch wenn deren Erhebung vor dem Eigentumswechsel beschlossen wurde. Die anteiligen Beiträge der Wohnungseigentümer zu einer Sonderumlage werden erst mit Abruf durch den Verwalter fällig. Sollen die Beiträge abweichend von § 28 Abs. 2 WEG sofort fällig werden, bedarf es einer ausdrücklichen Regelung in dem Beschluss über die Erhebung der Sonderumlage.

LG Frankfurt, Urteil v. 27.9.2017, 2-13 S 49/16: Ob es bereits zu den gesetzlichen Pflichten des Verwalters gehört, durch Mahnungen Kostenbeiträge anzufordern, kann dahinstehen. Die Vereinbarung einer Vergütung von 20 EUR pro Mahnschreiben ohne jegliche Obergrenze widerspricht ordnungsmäßiger Verwaltung.

AG München, Urteil v. 9.6.2017, 481 C 3768/17 WEG: Wurde der Einzelwirtschaftsplan beschlossen und war dieser Beschluss nicht auf Anfechtung eines Wohnungseigentümers für ungültig erklärt worden, können Einwände gegen die Ordnungsmäßigkeit der Beschlussfassung nicht im Rahmen des Zahlungsprozesses berücksichtigt werden.

BGH, Urteil v. 10.2.2017, V ZR 166/16: Alleinige Inhaberin des Anspruchs auf Zahlung des Wohngeldes ist die Wohnungseigentümergemeinschaft. Erfüllt ein Wohnungseigentümer seine Verpflichtung zur Zahlung des Wohngeldes nicht, kommen gegen ihn nur Schadensersatzansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft, nicht aber der einzelnen Wohnungseigentümer in Betracht.

AG Frankenthal, Urteil v. 9.11.2016, 3a C 234/16: Ist der Verwalter zwar im Fall von Hausgeldrückständen einzelner Wohnungseigentümer ermächtigt, die Zahlungsansprüche der Gemeinschaft außergerichtlich und gerichtlich geltend zu machen, umfasst dies nur die Berechtigung zur Anwaltsbeauftragung im gerichtlichen Verfahren. Leistet der Hausgeldschuldner außergerichtlich Zahlung, sind die Anwaltskosten von ihm nicht zu erstatten, da die Beauftragung eines Rechtsanwalts im außergerichtlichen Verfahren eines Beschlusses der Wohnungseigentümer bedarf.

LG Landau, Beschluss v. 1.9.2016, 3 S 26/16: Verpflichtet die Teilungserklärung den jeweiligen Verwalter zur Erstellung der Jahresabrechnung 6 Monate nach Ablauf des Abrechnungsjahrs, ist die Erstellung mit Ablauf des Monats Juni fällig. Ein jeder Wohnungseigentümer hat einen Individualanspruch gegen den Verwalter auf Erstellung der Jahresabrechnung. Zur Erstellung der Jahresabrechnung ist derjenige Verwalter verpflichtet, der zum Zeitpunkt der Fälligkeit das Verwalteramt innehat. Erfolgt kurz vor dem Fälligkeitszeitpunkt ein Verwalterwechsel, und kann der neue Verwalter ohne sein Verschulden – insbesondere, weil ihm noch keine Verwaltungsunterlagen vorliegen – die Abrechnung nicht erstellen, ist der Anspruch des Wohnungseigentümers ausgeschlossen.

AG Reutlingen, ...

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