3.1.1 Wann ist Verzug gegeben?
In aller Regel enthält die Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung Bestimmungen zur Fälligkeit von Hausgeldzahlungen. Entsprechend den Bestimmungen zum Mietrecht wird die Fälligkeit häufig auf den dritten Werktag eines Kalendermonats festgelegt. Ist hingegen in der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung keine Regelung zur Fälligkeit der Hausgelder enthalten und besteht auch ansonsten keine Vereinbarung der Wohnungseigentümer hierüber, kann die Fälligkeit der Hausgelder grundsätzlich und generell durch Beschluss auf Grundlage von § 28 Abs. 3 WEG festgelegt werden.
Fälligkeitsregelung durch einfachen Mehrheitsbeschluss
Ganz grundsätzlich können die Wohnungseigentümer gemäß § 28 Abs. 3 WEG auch etwa von in der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung enthaltenen Fälligkeitsregelungen durch einfachen Mehrheitsbeschluss abweichen und die Fälligkeit der Hausgelder neu regeln.
Entrichtet der Wohnungseigentümer zum kalendermäßig bestimmten oder aber bestimmbaren Fälligkeitszeitpunkt das Hausgeld nicht, kommt er ohne weitere Mahnung in Verzug und hat den der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer hieraus entstehenden Verzugsschaden in Form von Zinsen und Mahnkosten ab dem Fälligkeitstermin zu tragen.[1]
Hausgeldzahlungspflicht nur bei beschlossenen Hausgeldvorschüssen
Die Verpflichtung zur Hausgeldzahlung seitens der Wohnungseigentümer besteht jedoch nur auf Grundlage entsprechender Beschlussfassung über die auf Grundlage des Wirtschaftsplans der jeweiligen Wirtschaftsperiode nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG festgesetzten Hausgeldvorschüsse. Solange die Vorschüsse nicht beschlossen sind, besteht keine Zahlungspflicht der Wohnungseigentümer, sodass die Wohnungseigentümer nicht in Verzug geraten können.
Wurden die Vorschüsse beschlossen und war dieser Beschluss nicht auf Anfechtung eines Wohnungseigentümers für ungültig erklärt worden, können Einwände gegen die Ordnungsmäßigkeit der Beschlussfassung nicht im Rahmen des Zahlungsprozesses berücksichtigt werden.[2]
Offenes Treuhandkonto ist tabu
Ohnehin unzulässig ist zwar das Führen gemeinschaftlicher Konten als offene Treuhandkonten. Wird diese Praxis allerdings fortgeführt, ist höchst zweifelhaft, ob überhaupt ein Verzug mit Hausgeldzahlungen angenommen werden kann. In der Rechtsprechung wurden insoweit bereits Stimmen laut, wonach Hausgelder erst dann zur Zahlung fällig sind, wenn der Verwalter ein Fremdkonto für die Gemeinschaft führt.[3]
Bei der Geltendmachung von Hausgeldrückständen gegen einen Wohnungseigentümer, der Eigentümer mehrerer Wohneinheiten ist, sollten die jeweiligen Rückstände für die Einheiten möglichst in einem Verfahren geltend gemacht werden. Ist jedenfalls eine Anspruchsverfolgung wegen Hausgeldrückständen betreffend mehrere Einheiten einheitlich möglich und würden trotzdem für jede einzelne Sondereigentumseinheit getrennte Verfahren geführt, kann dies dazu führen, dass sich die vom Hausgeldschuldner zu erstattenden Verfahrenskosten nicht nach dem Streitwert des jeweiligen Einzelverfahrens richtet, sondern nach dem Gesamtstreitwert der einzelnen geführten Verfahren.[4]
Auch nach Ablauf der Abrechnungsperiode sind Hausgeldrückstände auf den Beschluss über die Festsetzung der Hausgeldvorschüsse auf Grundlage des Wirtschaftsplans zu stützen. Der Beschluss über die Festsetzung der Nachschüsse auf Grundlage der Jahresabrechnung führt nicht zu einer Verdoppelung des Schuldgrunds.[5]
Bei Hausgeldrückständen hat nur die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Schadensersatzansprüche
Da die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer alleinige Inhaberin des Anspruchs auf Zahlung von Hausgeld ist, hat auch nur sie ggf. Schadensersatzansprüche gegen den Hausgeldschuldner und nicht etwa einzelne Wohnungseigentümer.[6]
Beitragsschuldner und Fälligkeit einer Sonderumlage
Der Erwerber von Wohnungs- oder Teileigentum haftet für eine nach dem Eigentumswechsel fällig werdende Sonderumlage, auch wenn deren Erhebung vor dem Eigentumswechsel beschlossen wurde. Die anteiligen Beiträge der Wohnungseigentümer zu einer Sonderumlage werden mangels abweichender Beschlussfassung nach § 28 Abs. 3 WEG gemäß § 271 BGB sofort zur Zahlung fällig. Sollen die Beiträge abweichend von § 271 BGB fällig werden, bedarf es einer ausdrücklichen Regelung in dem Beschluss über die Erhebung der Sonderumlage.[7]
Urkundenverfahren
Hausgeldansprüche können anstatt im Wege einer "normalen" Zahlungsklage auch in einem Urkundenverfahren geltend gemacht werden.[8] Im Urkundenprozess kann ein Anspruch, der die Zahlung einer bestimmten Geldsumme zum Inhalt hat, geltend gemacht werden, wenn sämtliche zur Begründung des Anspruchs erforderlichen Tatsachen durch Urkunden bewiesen werden können. Diese Voraussetzung ist einfach zu erfüllen, da alle anspruchsbegründenden Tatsachen durch Vereinbarungen, insbesondere Beschlüsse über die Festsetzung von Vorschüssen auf Grundlage des Wirtschaftsplans und der Festsetzung der Nachschüsse auf Grundlage der Jahresabrechnung, das Versammlungsp...
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