Verwertungskündigung: Konkrete Gründe im Kündigungsschreiben erforderlich

Was die Verwertungskündigung voraussetzt

Der wohl schwierigste Kündigungstatbestand ist derjenige der "Hinderung wirtschaftlicher Verwertung". In § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB hat der Gesetzgeber 4 Voraussetzungen für die Kündigung geschaffen, die im Einzelfall zusammen vorliegen müssen (Blank, in Blank/Börstinghaus, Miete, § 573 BGB Rn. 146):

  1. Der Vermieter hat die Absicht, die Mietsache wirtschaftlich vor allem durch Verkauf oder Abriss zu verwerten.
  2. Die Verwertung muss angemessen sein.
  3. Der Weiterbestand des Mietvertrags wäre ein Verwertungshindernis und
  4. der Vermieter würde dadurch erhebliche Nachteile erleiden.

Welche Anforderungen nachzuweisen sind

Mit dieser Problematik befasste sich das AG Hamburg-Blankenese. Der Vermieter ließ durch einen Anwalt die Verwertungskündigung erklären, die vom Gericht als "unprofessionell" bezeichnet wurde. Ausgeführt wurde: Unzulässig sei die Kündigung, wenn ein Haus trotz des Mietvertrags verkauft werden kann, ohne dass der Kaufpreis erheblich niedriger ist. Der Vermieter muss nachweisen, dass die Verkäuflichkeit nur zu einem unangemessenen, niedrigeren Preis möglich ist. Bisherige erfolglose Verkaufsbemühungen sind in der Kündigung darzulegen. Auch bei bestehendem Mietvertrag kann im Einzelfall, was Wertungssache ist, ein ungünstiger Verkauf noch eine angemessene wirtschaftliche Verwertung sein (LG Duisburg, Urteil v. 11.6.1991, 7 S 423/90, WuM 1991 S. 497).

Zu diesen Erfordernissen hatte das anwaltliche Kündigungsschreiben nichts Besonderes ausgeführt.

Noch etliche Einzelheiten im Bereich dieser Kündigungsart sind höchstrichterlich bisher nicht behandelt worden.

 
Praxis-Beispiel

Was gerichtlich noch nicht entschieden ist

  • Umstritten ist, ob der geplante Verkauf zwingend erforderlich sein muss (so LG Köln, Urteil v. 9.1.1992, 1 S 263/91, WuM 1992 S. 132; a. A. das hier entscheidende AG Hamburg-Blankenese).
  • Einen Nachteil durch wirtschaftlichen Vergleich mit anderen Objekten herzuleiten, ist nicht zulässig (LG Hannover, Urteil v. 28.12.1990, 20 S 162/90, WuM 1991 S. 189). In diesem Fall hatte sich der Vermieter darauf berufen, dass er die vermietete Wohnung ebenso wie 3 andere Wohnungen verkaufen müsse, um das Einfamilienhaus zu entschulden (a. A. das hier maßgebende AG Hamburg-Blankenese).
 
Wichtig

Pauschale Einschätzung eines Maklers genügt nicht

Keinesfalls, so die dargestellte Entscheidung, reicht die pauschale Bestätigung eines Maklers aus, wonach die Immobilie trotz bestehendem Mietvertrag unverkäuflich oder nur zu einem erheblich niedrigeren Preis zu veräußern sei.

AG Hamburg-Blankenese, Urteil v. 16.5.2018, 531 C 87/17, MietRB 2018 S. 293

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