Verwaltungsübernahme von einem Laien begründet besondere Sorgfaltspflichten
  
Begriff

Hat der neue Verwalter eine eigenständige vertragliche Verpflichtung zur Neuerstellung einer Jahresabrechnung übernommen, die bereits der Vorverwalter erstellt hatte und hierfür eine Vergütung erhalten, schuldet der neue Verwalter nicht die Erstellung einer Jahresabrechnung unter bloßer Übernahme des Entwurfs des Vorverwalters, sondern eine eigenständige Erstellung einer Jahresabrechnung, die den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Übernimmt ein berufsmäßiger Verwalter die Verwaltertätigkeit von einem Laien, so hat er in besonderem Maße zu überprüfen, ob ein vom Vorverwalter vorgelegter Jahresabrechnungsentwurf den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Auch der Vorverwalter ist in einem derartigen Fall als Wohnungseigentümer berechtigt, den Beschluss über die Genehmigung der Jahresabrechnung anzufechten (LG München I, Urteil v. 14.12.2017, 36 S 1863/17 WEG).

Unschlüssige Jahresabrechnung des Vorverwalters und gleichzeitigem Eigentümer

Der Vorverwalter – einer der Wohnungseigentümer – hatte eine Jahresabrechnung erstellt. Diese war allerdings auf ihre Schlüssigkeit nicht prüfbar, da der Kontoanfangsbestand plus Einnahmen minus Ausgaben nicht dem Kontoendbestand entsprach. Die Differenz war auch nicht nachvollziehbar erläutert. Daneben war die Jahresabrechnung auch unübersichtlich, da interne Konto-Umbuchungen zwischen den Konten der Gemeinschaft nicht nachvollziehbar dargestellt waren. Die Wohnungseigentümer hatten daher von einer Genehmigungsbeschlussfassung abgesehen.

Unschlüssige Jahresabrechnung des Nachfolgeverwalters

Mit der Neuerstellung der Abrechnung wurde der Nachfolgeverwalter, ein professionelles Verwaltungsunternehmen, gegen Zahlung einer Pauschalvergütung beauftragt. Auch die Jahresabrechnung des Nachfolgeverwalters war unschlüssig, weil er überwiegend den Entwurf vom Vorverwalter übernommen hatte. Der Vorverwalter hatte sodann den Beschluss über die Genehmigung der Jahresabrechnung des Nachfolgeverwalters angefochten. Seine Klage war auch erfolgreich.

Anfechtung durch Vorverwalter verstößt nicht gegen Treu und Glauben

Zunächst konnten die Richter keinen Verstoß gegen Treu und Glauben darin sehen, dass der Vorverwalter den Genehmigungsbeschluss angefochten hatte. Auch wenn die fehlerhafte Jahresabrechnung des Nachfolgeverwalters auf seinem Abrechnungsentwurf beruhte, konnten die Richter insoweit kein widersprüchliches und treuwidriges Verhalten erkennen. Das subjektive Recht eines jeden Wohnungseigentümers zur Anfechtung fehlerhafter Beschlüsse gehört zum Kernbereich seiner Mitgliedschaftsrechte und besteht unabhängig davon, ob der Wohnungseigentümer an der Versammlung teilgenommen hat, von der Ausübung des Stimmrechts ausgeschlossen ist oder dem Beschluss selbst zugestimmt hat. Nur in extremen Ausnahmefällen kann eine Anfechtungsklage treuwidrig sein.

Nachfolgeverwalter hat eigenständige vertragliche Verpflichtung zur Erstellung der Jahresabrechnung übernommen

Die Richter sahen es vorliegend jedenfalls nicht als treuwidrig an, dass sich der Vorverwalter auf Fehler in der vom Nachfolgeverwalter erstellten Abrechnung beruft, die aus dem von ihm selbst erstellten Abrechnungsentwurf übernommen wurden. Zu berücksichtigen ist nämlich, dass der Nachfolgeverwalter eine eigenständige vertragliche Verpflichtung zur Erstellung der Jahresabrechnung übernommen und hierfür eine pauschale Vergütung erhalten hatte. Durch die Übernahme dieser Verpflichtung schuldete der Nachfolgeverwalter nicht die Erstellung einer Jahresabrechnung unter bloßer Übernahme des Entwurfs des Vorverwalters, sondern eine eigenständige Erstellung einer Jahresabrechnung, die den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Insoweit waren die Richter auch davon überzeugt, dass dem Nachfolgeverwalter die Erstellung einer schlüssigen Jahresabrechnung trotz etwaiger schwieriger Kommunikation mit dem Vorverwalter anhand der vorliegenden Unterlagen auch möglich gewesen wäre.

Übernahme der Verwaltung von einem Laien

Schließlich war zu berücksichtigen, dass der Vorverwalter anders als der Nachfolgeverwalter kein berufsmäßiger Verwalter war. Übernimmt ein berufsmäßiger Verwalter die Verwaltertätigkeit von einem Laien, hat er in besonderem Maße zu überprüfen, ob ein vom Vorverwalter vorgelegter Jahresabrechnungsentwurf den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht.

Bedeutung für die Verwalterpraxis

Es bedarf keiner Diskussion darüber, dass der Ersteller einer Jahresabrechnung auch für ihren Inhalt verantwortlich ist. Hat etwa das Gericht den Beschluss über die Genehmigung der Jahresabrechnung des Vorverwalters wegen Mängeln der Abrechnung für ungültig erklärt, hat der Nachfolgeverwalter für die Erstellung einer ordnungsmäßigen Abrechnung zu sorgen. Bedingt er sich für die Neuerstellung ein Sonderhonorar aus, kann er sich keinesfalls darauf beschränken, den fehlerhaften Entwurf des Vorverwalters als Grundlage für seine Abrechnung zu übernehmen. Dies gilt auch in den Fällen, in denen die Kommunikation zum Vo...

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