Verwaltungsinstrumente: Beschluss und Vereinbarung (WEMoG) / 3.3.2 Qualifizierter Mehrheitsbeschluss

Einzige Bestimmung, die eine qualifizierte Mehrheit regelt, ist § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG. Werden bauliche Veränderungen mit einer Mehrheit von mehr als 2/3 der abgegebenen Stimmen und der Hälfte der Miteigentumsanteile beschlossen, sind die Kosten der Baumaßnahme von allen Wohnungseigentümern zu tragen, wenn die Kosten nicht unverhältnismäßig sind.

Doppelt qualifizierte Mehrheit

Für die Rechtsfolge einer Kostenbelastung sämtlicher Wohnungseigentümer müssen also 2 formelle Voraussetzungen erfüllt sein:

1. Mehr als 2/3 der abgegebenen Stimmen müssen für die Maßnahme votieren.
2. Die abgegebenen Stimmen müssen mehr als die Hälfte aller Miteigentumsanteile repräsentieren. Ob allerdings bereits exakt die Hälfte der Miteigentumsanteile ausreicht, ist heftig umstritten. Hier wird die Rechtsprechung für Klärung sorgen müssen.

Ein trotz verfehlter Mehrheit als zustande gekommen verkündeter Beschluss ist lediglich anfechtbar und nicht nichtig.

Qualifizierung aufgrund Vereinbarung

Sieht eine Gemeinschaftsordnung für bestimmte Verwaltungsmaßnahmen qualifizierte Mehrheitsquoren vor, ist in doppelter Hinsicht zu differenzieren:

1. Wurde nur der Gesetzeswortlaut einer nicht mehr geltenden Bestimmung (§§ 16 Abs. 4, 18 Abs. 3 Satz 2, 22 Abs. 2 Satz 1 WEG a. F.) wiederholt, wird nach § 47 WEG widerlegbar vermutet, dass die Regelung nicht mehr gilt.
2. Betrifft die in der Vereinbarung vorgeschriebene Qualifizierung eine gesetzliche Öffnungsklausel, wie insbesondere § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG, gilt die vereinbarte Qualifizierung nicht, da § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG die Kompetenz zur einfach-mehrheitlichen Beschlussfassung für eine auch von einer Vereinbarung abweichende Verteilung einzelner Kosten oder bestimmter Arten von Kosten einräumt und entsprechende Altvereinbarungen bereits nach § 16 Abs. 5 WEG a. F. unwirksam waren, mithin nicht als wirksam aufleben.