Alexander C. Blankenstein

Nichtig ist ein Beschluss dann, wenn

  • den Wohnungseigentümern die Beschlusskompetenz fehlt[1],

  • er widersprüchlich oder unbestimmt ist.

     
    Wichtig

    Bewusste Nichteinladung von Wohnungseigentümern

    Die bewusste Nichteinladung von Wohnungseigentümern zur Eigentümerversammlung oder deren vorsätzlicher unberechtigter Ausschluss aus einer Versammlung führt zur Nichtigkeit sämtlicher Versammlungsbeschlüsse.[2]

Delegation von Entscheidungsbefugnissen

Nach alter Rechtslage vor Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 oblag die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums noch den Wohnungseigentümern. Nur in beschränktem Umfang konnten etwa Entscheidungsbefugnisse auf den Verwalter oder den Verwaltungsbeirat übertragen werden. Stets zur Nichtigkeit führten Beschlüsse, die Ermessensentscheidungen der Wohnungseigentümer auf Dritte, also insbesondere auch den Verwalter oder den Verwaltungsbeirat, übertragen hatten.

 
Praxis-Beispiel

Nicht mehr benötigte Gartengeräte

Die Wohnungseigentümer beschließen: "Die im gemeinschaftlichen Geräteraum lagernden Gartengeräte, soweit nicht mehr benötigt, werden verkauft. Welche Gartengeräte konkret veräußert werden, entscheidet der Verwalter in Absprache mit dem Verwaltungsbeirat."

Ein solcher Beschluss wurde als nichtig erachtet, da er die den Wohnungseigentümern obliegenden Entscheidungskompetenzen auf Dritte verlagerte.[3]

Gemeinschaft der Wohnungseigentümer

Nach neuer Rechtslage obliegt die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums nach § 18 Abs. 1 WEG der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Der Verwalter als ihr gesetzliches Vertretungsorgan ist nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG berechtigt und verpflichtet, alle Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung von untergeordneter Bedeutung zu treffen, die nicht mit erheblichen Verpflichtungen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verbunden sind. Abhängig von der Größe der zu verwaltenden Eigentümergemeinschaft, kann der Verwalter Verwaltungsmaßnahmen also auch ohne Genehmigungsbeschlussfassung treffen. Von großer Bedeutung ist insoweit auch die Bestimmung des § 27 Abs. 2 WEG, wonach die Wohnungseigentümer die gesetzlichen Pflichten und Befugnisse des Verwalters durch Beschluss erweitern oder beschränken können.

Was nun eine Delegation von Entscheidungsbefugnissen auf den Verwalter angeht, dürfte dies wohl dazu führen, dass nicht mehr von einer Beschlussnichtigkeit ausgegangen werden kann. Auch ein Anfechtungsgrund wäre wohl nur dann anzunehmen, wenn besonders bedeutsame Maßnahmen zur Entscheidung stehen und sich der Verwalter ggf. in der Vergangenheit als nicht sehr zuverlässig erwiesen hat. Die Rechtsprechung wird hier für Klärung sorgen müssen.

Werden allerdings Entscheidungskompetenzen auf außenstehende Dritte übertragen, dürfte weiterhin von einer Beschlussnichtigkeit, mindestens aber Anfechtbarkeit, auszugehen sein.

Mangelnde Bestimmtheit/Widersprüchlichkeit

Mit Blick auf die mangelnde Bestimmtheit eines Beschlusses sind die Grenzen zur Beschlussnichtigkeit fließend. Ob ein Beschluss wegen inhaltlicher Unbestimmtheit oder mangelnder Klarheit nichtig oder nur anfechtbar ist, lässt sich pauschal nicht beantworten. Es ist vielmehr danach zu differenzieren, ob der inhaltlich nicht hinreichend bestimmte Beschluss einen erkennbaren, ggf. unvollständigen Inhalt hat – dann ist er anfechtbar – oder ob dieser in sich widersprüchlich bzw. vollkommen nichtssagend ist – dann ist er nichtig.[4] Keiner Problematisierung bedarf es insoweit, dass ein Beschluss mit unbestimmtem oder widersprüchlichem Inhalt jedenfalls auf Anfechtung hin für ungültig erklärt wird.[5]

Entsprechendes gilt, wenn er keinen durchführbaren Inhalt erkennen lässt.[6]

 
Praxis-Beispiel

"Lt. Gartenfachbetrieb geeignete Pflanzen"

Die Wohnungseigentümer beschließen: "Die Verwaltung wird beauftragt und bevollmächtigt, die Pflanzstreifen um das Haus herrichten zu lassen. Alle Efeuwurzeln werden entfernt, die Bereiche werden mit neuer Erde versehen und mit verschiedenen – lt. Gartenfachbetrieb geeigneten – Pflanzen versehen."

Dieser Beschluss wurde wegen mangelnder Bestimmtheit für ungültig erklärt[7], wobei auch hier bereits die Grenzen zur Nichtigkeit fließend sind. Es ist nämlich zum einen nicht geklärt, welche Pflanzen zur Bepflanzung kommen sollen, zum anderen und wesentlich wird die Entscheidungskompetenz über die Geeignetheit der Pflanzen auf einen außenstehenden Dritten, nämlich das Gartenbauunternehmen delegiert. Da allerdings das Gartenbauunternehmen wohl auch am ehesten beurteilen kann, welche Pflanzen tatsächlich geeignet sind, war "nur" von Anfechtbarkeit auszugehen.

 
Praxis-Beispiel

Widersprüchliche Finanzierung

Die Wohnungseigentümer beschließen: "Die Anschaffung der Rauchwarnmelder erfolgt durch Ankauf der Geräte und wird wie folgt finanziert: Ankauf der Geräte aus der Erhaltungsrücklage. Die Kosten der Anschaffung und Installation der Rauchwarnmelder werden im Innenverhältnis der Wohnungseigentümer wie folgt verteilt: Je Wohnung installierte Rauchmelder und Jahr."

Dieser Beschluss ist wegen Perplexität nichtig. Einers...

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