Verwaltungsinstrumente: Bes... / 3.2 Beschlusskompetenz

Unabdingbare Voraussetzung für eine Beschlussfassung der Wohnungseigentümer ist, dass ihnen die Kompetenz eingeräumt ist, eine Angelegenheit durch Beschluss regeln zu können. Ein mangels Beschlusskompetenz gefasster und verkündeter Beschluss ist per se nichtig.[1]

 
Praxis-Beispiel

Keine Vertragsstrafen auf Grundlage von § 21 Abs. 7 WEG

So erfasst etwa die Bestimmung des § 21 Abs. 7 WEG nicht die Einführung von Vertragsstrafen für Verstöße gegen Vermietungsbeschränkungen. Ein darauf bezogener Beschluss ist mangels Beschlusskompetenz nichtig.[2]

Entweder Gesetz oder Vereinbarung müssen den Wohnungseigentümern also eine Kompetenz zur mehrheitlichen Beschlussfassung zuweisen. Die Vereinbarung kann ihre Abänderung mittels Öffnungsklausel durch Beschluss zulassen.[3]

 
Wichtig

Dauerhafte Regelung versus Einzelfall

Nach Maßgabe der Grundsatzentscheidung des BGH[4] sind bezüglich der Beurteilung, ob ein Beschluss mangels Beschlusskompetenz nichtig ist, 3 Konstellationen zu unterscheiden:

  1. Der vereinbarungsändernde Beschluss

    Der vereinbarungsändernde Beschluss ändert eine bestehende Vereinbarung oder aber auch eine gesetzliche Regelung dauerhaft ab. So keine Öffnungsklausel in der Gemeinschaftsordnung vorhanden ist oder das Gesetz insbesondere in §§ 12 Abs. 4, 16 Abs. 3 und 4 sowie § 21 Abs. 7 WEG keine dauerhafte Änderungsbeschlussfassung zulässt, ist ein entsprechender Beschluss nichtig. Paradebeispiel ist hier die Begründung eines Sondernutzungsrechts durch Beschluss.

  2. Der vereinbarungsersetzende Beschluss

    Beschlussgegenstände im Rahmen unbestimmter Rechtsbegriffe – insbesondere "ordnungsmäßige Verwaltung" – sind hingegen nur anfechtbar, da nach Maßgabe des individuellen Einzelfalls zu prüfen ist, ob sich die beschlossene Maßnahme noch im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung bewegt. Paradebeispiel: Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung des Gemeinschaftseigentums gemäß § 21 WEG (die Anstellung eines Hausmeisters in einer Großanlage dürfte regelmäßig ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen, die Anstellung eines Hausmeisters in einer kleinen Anlage dürfte dagegen regelmäßig den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung widersprechen).

  3. Der vereinbarungswidrige Beschluss

    Wegen einmaliger Abweichung von gesetzlichen Regelungen oder Vereinbarungen ist ein vereinbarungswidriger Beschluss im konkreten Einzelfall zwar anfechtbar, nicht aber von vornherein nichtig. Insoweit ist ein Beschluss, mit dem die Wohnungseigentümer im Einzelfall – bezogen auf eine konkrete Jahresabrechnung – von den Vorgaben der HeizkostenV abweichen, lediglich anfechtbar, aber nicht nichtig.[5]

Das Gesetz selbst verleiht folgende Beschlusskompetenzen:

  • § 12 Abs. 4 WEG: Aufhebung vereinbarter Veräußerungszustimmung;
  • § 15 Abs. 2 WEG: Gebrauchsregelungen bezüglich Sonder- und Gemeinschaftseigentum, so nicht durch Vereinbarung geregelt;
  • § 16 Abs. 3 WEG: Kostenverteilungsänderung bezüglich der Betriebs- und Verwaltungskosten;
  • § 16 Abs. 4 WEG: Kostenverteilungsänderung bezüglich einer konkreten Erhaltungsmaßnahme sowie Modernisierung und baulicher Veränderung des Gemeinschaftseigentums;
  • § 18 WEG: Entziehung des Wohnungseigentums;
  • § 21 Abs. 3, 5 WEG: Verwaltung des Gemeinschaftseigentums;
  • § 21 Abs. 7 WEG: Regelungen zu Art und Weise von Zahlungen, der Fälligkeit und der Folgen des Verzugs sowie der Kosten für eine besondere Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums oder für einen besonderen Verwaltungsaufwand;
  • § 22 Abs. 1 WEG: Maßnahmen der baulichen Veränderung des Gemeinschaftseigentums;
  • § 22 Abs. 2 WEG: Maßnahmen der Modernisierung des Gemeinschaftseigentums;
  • § 22 Abs. 3 WEG: Maßnahmen der modernisierenden Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums;
  • § 24 Abs. 5 WEG: Wahl des Versammlungsleiters;
  • § 26 Abs. 1 WEG: Bestellung und Abberufung des Verwalters;
  • § 26 Abs. 2 WEG: Wiederbestellung des Verwalters;
  • § 28 Abs. 5 WEG: Genehmigung von Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Rechnungslegung;
  • § 29 Abs. 1 WEG: Bestellung des Verwaltungsbeirats
  • § 45 Abs. 2 WEG: Bestellung eines Ersatzzustellungsvertreters und seines Stellvertreters.

Beispiele mangelnder Beschlusskompetenz

Mangels Beschlusskompetenz nichtig sind all diejenigen Beschlüsse, die einzelnen Wohnungseigentümern Leistungspflichten auferlegen, die sich nicht bereits aus Gesetz oder Vereinbarung ergeben.[6]

  • Insoweit kann ein Wohnungseigentümer nicht zur Beseitigung einer von ihm vorgenommenen baulichen Veränderung verpflichtet werden.[7]
  • Entsprechendes gilt für Unterlassungspflichten.[8]
  • Es besteht keine Beschlusskompetenz für einen Beschluss über ein Verbot der Kontaktaufnahme von Eigentümern zu Mietern anderer Eigentümer ohne deren Wissen.[9]
  • Den Wohnungseigentümern fehlt die Beschlusskompetenz, den in der Teilungserklärung vorgeschriebenen Kostenverteilungsschlüssel, nach dem die Kosten nach Miteigentumsanteilen umzulegen sind, grundsätzlich dahingehend abzuändern, dass die Kosten künftig nach Fläche verteilt werden.[10] Die gesetzliche Öffnungsklausel des § 16 Abs. 3 WEG ermöglicht zwar eine Beschlussfassung über eine dau...

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