Verwaltungsinstrumente: Bes... / 2.7.2.2 Vereinbarte Öffnungsklausel

Zitat

Was zu vereinbaren ist, kann nicht beschlossen werden, solange nicht vereinbart ist, dass dies auch beschlossen werden darf.

Das vom BGH am 20.9.2000 proklamierte Ende der Zitterbeschlüsse hatte die Bedeutung vereinbarter Öffnungsklauseln in ein ganz besonderes Licht gerückt. Vielfach falsch verstandene "Narrenfreiheit" in entsprechender Beschlussfassung hatte den BGH später dann zur Klarstellung genötigt, dass vereinbarte Öffnungsklauseln lediglich eine formelle Legitimation für Mehrheitsentscheidungen darstellen und ihre materiell-rechtliche Reichweite deutlich eingegrenzt.

2.7.2.2.1 Rechtsnatur der Entscheidung

Die h. M. qualifiziert das Ergebnis einer Mehrheitsentscheidung auf Grundlage einer vereinbarten Öffnungsklausel als Beschluss und nicht als Vereinbarung. Dies ist auch zutreffend. Primäres Interesse der Wohnungseigentümer ist die unkomplizierte Bindung eines Rechtsnachfolgers an die von ihnen getroffene Regelung. Weiteres Interesse der Wohnungseigentümer im Fall von Mehrheitsentscheidungen ist aber zusätzlich die Möglichkeit der gerichtlichen Überprüfung im Rahmen einer Beschlussmängelklage. Jedenfalls wird zugunsten der Wohnungseigentümer stets unterstellt, dass sie das Regelungsinstrumentarium gewählt haben, das ihrem Interesse am nächsten kommt.

2.7.2.2.2 Abgrenzung zum Änderungsvorbehalt

Der sog. Änderungsvorbehalt enthält die Ermächtigung zu einer einseitigen Änderung der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung meist des teilenden Eigentümers bzw. Bauträgers auch noch nach Entstehen der Gemeinschaft. Insbesondere kann sich der teilende Eigentümer in der Teilungserklärung ermächtigen lassen, bei Verkauf der Wohnungseigentumseinheiten dem jeweiligen Erwerber das Sondernutzungsrecht an bestimmten Flächen einzuräumen und dessen Inhalt näher zu bestimmen.

2.7.2.2.3 Grundbucheintragung

Öffnungsklauseln können wirksam nur vereinbart werden. Um Wirkung gegenüber Rechtsnachfolgern von Wohnungseigentümern zu entfalten, bedürfen sie der Eintragung ins Grundbuch. Dies ist insbesondere bei nachträglich vereinbarten Öffnungsklauseln zu beachten. Ist die Öffnungsklausel im Grundbuch nicht eingetragen, entfalten auch auf Grundlage der Öffnungsklausel gefasste Beschlüsse keine Wirkung gegenüber Rechtsnachfolgern. Im Fall eines Eigentümerwechsels werden derartige Beschlüsse dann gegenüber allen Wohnungseigentümern wirkungslos. Der Beschluss, der auf Grundlage der Öffnungsklausel die Vereinbarung abändert, bedarf gemäß § 10 Abs. 4 WEG nicht der Eintragung ins Grundbuch.

2.7.2.2.4 Zustimmung Drittberechtigter

Zur Eintragung der Öffnungsklausel in das Grundbuch – egal ob als Bestandteil der Gemeinschaftsordnung oder auf Grundlage einer späteren Vereinbarung der Wohnungseigentümer – ist nach herrschender Meinung die Zustimmung Drittberechtigter nicht erforderlich. Begründung: Eine rechtliche Beeinträchtigung ist bei bloßer abstrakter Begründung einer Änderungskompetenz nicht gegeben.

Da die Regelung auf Grundlage einer vereinbarten Öffnungsklausel als Beschluss zu qualifizieren ist, ist umstritten, ob die Zustimmung der Drittberechtigten auch zur konkreten Änderungsregelung entbehrlich ist. Vereinzelt wird allein auf die Form der Regelung abgestellt, da Drittberechtigte Beschlüssen niemals zustimmen müssten. Andere stellen auf den Inhalt des Regelungsgegenstands ab und bejahen daher ein Zustimmungserfordernis analog §§ 877, 876 BGB. Der BGH bejaht ohne weitere Begründung das Zustimmungserfordernis Drittberechtigter auch bei einer Beschlussfassung auf Grundlage einer vereinbarten Öffnungsklausel.

2.7.2.2.5 Materiell-rechtliche Reichweite

Sowohl vereinbarte als auch gesetzliche Öffnungsklauseln verleihen den Wohnungseigentümern lediglich entsprechende Kompetenz zur Änderungsregelung ohne freilich deren materiell-rechtliche Reichweite zu rechtfertigen. Materiell-rechtlich sind vereinbarte Öffnungsklauseln nämlich u. a. durch unentziehbare, aber verzichtbare Mitgliedschaftsrechte begrenzt. Beschlüsse auf Grundlage einer vereinbarten Öffnungsklausel dürfen insbesondere nicht gegen das Belastungsverbot verstoßen. Auch ein Beschluss aufgrund vereinbarter Öffnungsklausel darf einzelnen Wohnungseigentümern also keine Leistungspflichten auferlegen, die sich nicht bereits aus dem Gesetz oder der bisherigen Gemeinschaftsordnung ergeben. Hiergegen verstoßende Beschlüsse aufgrund vereinbarter Öffnungsklausel sind ohne Zustimmung der nachteilig betroffenen Wohnungseigentümer schwebend unwirksam. Die endgültige Zustimmungsverweigerung führt zur Beschlussnichtigkeit. In diesem Zusammenhang ist neben dem Belastungsverbot besonderes Augenmerk auch auf die weiteren unentziehbaren, aber verzichtbaren Mitgliedschaftsrechte zu richten, deren Einschränkung ebenfalls zur schwebenden Beschluss-Unwirksamkeit führt.

 

Hinweis

Grenzen der Vereinbarungskompetenz beachten

Keiner vertieften Diskussion bedarf die Tatsache, dass die Wohnungseigentümer selbstverständlich im Übrigen nichts auf Grundlage einer vereinbarten Öffnungsklausel beschließen können, wofür ihnen bereits die Vereinbarungskompetenz fehlt.

2.7.2.2.6 Sachlicher Grund erforderlich?

Der BGH hat für die gesetzliche Öffnungsklausel des § 16 Abs. 3 WEG klargestellt, dass die Wohnungseigentümer im Rahmen ordnungsmäßig...

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