Verwaltungsinstrumente: Beschluss und Vereinbarung (WEMoG) / 2.7.2.2 Vereinbarte Öffnungsklausel

"Was zu vereinbaren ist, kann nicht beschlossen werden, solange nicht vereinbart ist, dass dies auch beschlossen werden darf."

Das vom BGH am 20.9.2000^[1] proklamierte Ende der Zitterbeschlüsse hatte die Bedeutung vereinbarter Öffnungsklauseln in ein ganz besonderes Licht gerückt. Vielfach falsch verstandene "Narrenfreiheit" in entsprechender Beschlussfassung hatte den BGH^[2] später dann zu der Klarstellung genötigt, dass vereinbarte Öffnungsklauseln lediglich eine formelle Legitimation für Mehrheitsentscheidungen darstellen und ihre materiell-rechtliche Reichweite eingegrenzt. Zunächst sind Beschlüsse, die auf der Grundlage einer allgemeinen Öffnungsklausel gefasst werden, grundsätzlich nur insoweit materiell überprüfbar, als das "Ob" und das "Wie" der Änderung nicht willkürlich sein dürfen. Anders ist es allerdings bei Beschlüssen, die unverzichtbare oder unentziehbare, aber verzichtbare ("mehrheitsfeste") Rechte betreffen. Diese unterliegen einer weiterreichenden Kontrolle.^[3]

Seit Inkrafttreten des WEMoG erwähnt das Wohnungseigentumsgesetz Beschlüsse auf Grundlage vereinbarter Öffnungsklauseln ausdrücklich in

• § 5 Abs. 4 Satz 1 WEG: Möglichkeit der Verdinglichung;
• § 7 Abs. 2 WEG: Eintragungsvoraussetzungen
• § 10 Abs. 3 Satz 1 WEG: Bindung der Sondernachfolger bei Grundbucheintragung;
• § 48 Abs. 1 WEG: Eintragung von Altbeschlüssen bis 31.12.2025.

[1] BGH, Beschluss v. 20.9.2000, V ZB 58/99, NJW 2000 S. 3500.

[2] BGH, Urteil v. 10.10.2014, V ZR 315/13, ZMR 2015 S. 239.

[3] BGH, Urteil v. 12.4.2019, V ZR 112/18, NZM 2019 S. 476.

2.7.2.2.1 Abgrenzung zum Änderungsvorbehalt

Der sog. Änderungsvorbehalt enthält die Ermächtigung zu einer einseitigen Änderung der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung meist des teilenden Eigentümers bzw. Bauträgers auch noch nach Entstehen der Gemeinschaft. Insbesondere kann sich der teilende Eigentümer in der Teilungserklärung ermächtigen lassen, bei Verkauf der Wohnungseigentumseinheiten dem jeweiligen Erwerber das Sondernutzungsrecht an bestimmten Flächen einzuräumen und dessen Inhalt näher zu bestimmen.^[1]

[1] BGH, Urteil v. 2.12.2011, V ZR 74/11, NZM 2012 S. 157.

2.7.2.2.2 Grundbucheintragung

Öffnungsklauseln können wirksam nur vereinbart werden. Um Wirkung gegenüber Rechtsnachfolgern von Wohnungseigentümern zu entfalten, bedürfen sie der Eintragung ins Grundbuch. Dies ist insbesondere bei nachträglich vereinbarten Öffnungsklauseln zu beachten.

Freilich wird die Rechtsprechung diejenigen Fälle klären müssen, in denen zwar die Öffnungsklausel selbst nicht im Grundbuch eingetragen ist, allerdings ein Beschluss auf ihrer Grundlage im Grundbuch eingetragen werden soll. Konkret stellt sich also die Frage, ob ein lediglich auf Grundlage einer schuldrechtlich vereinbarten Öffnungsklausel gefasster Beschluss durch seine Eintragung im Grundbuch dingliche Wirkung entfalten kann.

Nach der Rechtslage vor Inkrafttreten des WEMoG konnten auf Grundlage vereinbarter Öffnungsklauseln gefasste Beschlüsse keine Wirkung gegen Rechtsnachfolger entfalten, wenn die Öffnungsklausel nicht im Grundbuch eingetragen war. Im Fall eines Eigentümerwechsels wurden derartige Beschlüsse dann gegenüber allen Wohnungseigentümern wirkungslos. Allerdings bedurfte – entgegen jetzt geltender Rechtslage – der Beschluss, der auf Grundlage der Öffnungsklausel die Vereinbarung abänderte, gemäß § 10 Abs. 4 WEG a. F. nicht der Eintragung ins Grundbuch.

2.7.2.2.3 Zustimmung Drittberechtigter

Zur Eintragung der Öffnungsklausel in das Grundbuch – egal ob als Bestandteil der Gemeinschaftsordnung oder auf Grundlage einer späteren Vereinbarung der Wohnungseigentümer – ist nach herrschender Meinung^[1] die Zustimmung Drittberechtigter nicht erforderlich. Begründung: Eine rechtliche Beeinträchtigung ist bei bloßer abstrakter Begründung einer Änderungskompetenz nicht gegeben.

Ob die Zustimmung der Drittberechtigten auch zur konkreten Änderungsregelung entbehrlich ist, wird auch auf Grundlage der gesetzlichen Neuregelungen weiter umstritten bleiben. Vereinzelt wird allein auf die Form der Regelung abgestellt, da Drittberechtigte Beschlüssen niemals zustimmen müssten. Andere stellen auf den Inhalt des Regelungsgegenstands ab und bejahen daher ein Zustimmungserfordernis analog §§ 877, 876 BGB. Der BGH^[2] bejaht ohne weitere Begründung das Zustimmungserfordernis Drittberechtigter auch bei einer Beschlussfassung auf Grundlage einer vereinbarten Öffnungsklausel.

[1] OLG Düsseldorf, Beschluss v. 30.1.2004, I-3 Wx 329/03, ZMR 2004 S. 284.

[2] BGH, Beschluss v. 16.9.1994, V ZB 2/93, ZMR 1995 S. 34.

2.7.2.2.4 Materiell-rechtliche Reichweite

Sowohl vereinbarte als auch gesetzliche Öffnungsklauseln verleihen den Wohnungseigentümern lediglich entsprechende Kompetenz zur Änderungsregelung ohne freilich deren materiell-rechtliche Reichweite zu rechtfertigen. Materiell-rechtlich sind vereinbarte Öffnungsklauseln nämlich u. a. durch unentziehbare, aber verzichtbare Mitgliedschaftsrechte begrenzt. Zu den unentziehbaren, aber verzichtbaren ("mehrheitsfesten") Rechten gehört die "Zweckbestimmung" eines Wohnungs- oder Teileigentums. Diese Zweckbestimmung darf durch einen auf der Grundlage einer allgemeinen Öffnu...