Verwaltungsinstrumente: Bes... / 2.7.2.1.2 § 16 Abs. 4 WEG
 

Norm

§ 16 Abs. 4 WEG

Zitat

(4) 1Die Wohnungseigentümer können im Einzelfall zur Instandhaltung oder Instandsetzung im Sinne des § 21 Abs. 5 Nr. 2 oder zu baulichen Veränderungen oder Aufwendungen im Sinne des § 22 Abs. 1 und 2 durch Beschluss die Kostenverteilung abweichend von Absatz 2 regeln, wenn der abweichende Maßstab dem Gebrauch oder der Möglichkeit des Gebrauchs durch die Wohnungseigentümer Rechnung trägt. 2Der Beschluss zur Regelung der Kostenverteilung nach Satz 1 bedarf einer Mehrheit von drei Viertel aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer im Sinne des § 25 Abs. 2 und mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile.

Die Änderung einer Vereinbarung bezüglich der Kostenverteilung insbesondere von Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung ist nach Maßgabe des § 16 Abs. 4 WEG lediglich im konkreten Einzelfall einer solchen Maßnahme möglich, nicht jedoch dauerhaft. Ein derartiger Beschluss wäre nichtig. Die Änderungsbeschlussfassung erfordert darüber hinaus eine doppelte Qualifizierung: ¾ aller Stimmberechtigten müssen nach dem Kopfprinzip des § 25 Abs. 2 WEG zustimmen und dabei mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentieren.

Existiert andererseits eine vereinbarte Öffnungsklausel etwa als Bestandteil der Gemeinschaftsordnung, ist bei einer Kostenverteilungsänderung nach § 16 Abs. 4 WEG zu unterscheiden, ob auf Grundlage der vereinbarten Öffnungsklausel lediglich eine Einzelfallmaßnahme geregelt werden soll oder ob die Kosten insbesondere von Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen dauerhaft abweichend vom gesetzlichen oder vereinbarten Verteilungsschlüssel umgelegt werden sollen. Im ersten Fall ist stets das vereinbarte Quorum maßgeblich, so es eine gegenüber der gesetzlichen Regelung erleichterte Beschlussfassung vorsieht. Die gesetzliche Regelung in § 16 Abs. 4 WEG ist hingegen maßgeblich, wenn das vereinbarte Quorum strengere Maßstäbe an die Beschlussfassung stellt. Dies wiederum ergibt sich aus § 16 Abs. 5 WEG.

Soll demgegenüber eine – durchaus zulässige – dauerhafte Änderung der Kostenverteilung hinsichtlich Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung herbeigeführt werden, ist stets das vereinbarte Quorum zu beachten. Dies ist auch dann maßgeblich, wenn es strengere Voraussetzungen an eine Beschlussfassung stellt als die Bestimmung des § 16 Abs. 4 WEG.

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