Verwaltungsinstrumente: Beschluss und Vereinbarung (WEMoG) / 2.6 Vereinbarung treffen

Wollen die Wohnungseigentümer eine Regelung durch Vereinbarung herbeiführen, sind 3 Punkte zu beachten:

1. Es bedarf der Zustimmung sämtlicher im Grundbuch eingetragener Wohnungseigentümer, im Fall des § 8 Abs. 3 WEG genügt die Eintragung einer Auflassungsvormerkung.
2. Im Fall rechtlicher Betroffenheit bedarf es der Zustimmung Drittberechtigter.
3. Zur Bindung der Sondernachfolger der Wohnungseigentümer bedarf es der Grundbucheintragung. Die Wohnungseigentümer haben die Inhaltsänderung gemäß § 29 GBO zu bewilligen, wofür eine öffentliche Beglaubigung ihrer Unterschriften erforderlich ist.

Um die Vereinbarung zu schließen, bietet sich als Gelegenheit die Wohnungseigentümerversammlung an. Besonders vorteilhaft wäre in diesem Fall die Anwesenheit eines Notars, der sogleich die Unterschriften der Wohnungseigentümer beglaubigen könnte. Abhängig von der Größe der Gemeinschaft dürften allerdings kaum sämtliche Wohnungseigentümer persönlich anwesend sein. In diesem Fall kann der Verwalter ein entsprechendes Rundschreiben verfassen und die Wohnungseigentümer auffordern, ihre Unterschrift bei einem Notar beglaubigen zu lassen und ihm das Schriftstück mit Beglaubigungsvermerk zurückzureichen.

Musterschreiben: Aufforderung zur Beglaubigung der Unterschrift bei einem Notar

Herrn/Frau

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WEG _______________

Hier: Beglaubigung der Unterschrift zur Eintragung der Vereinbarung über ein Tierhaltungsverbot

Sehr geehrte(r) Frau/Herr _________,

in der Wohnungseigentümerversammlung vom _______ wurde ein Tierhaltungsverbot in der Wohnungseigentumsanlage vereinbart. Wie bereits in der Eigentümerversammlung mitgeteilt, bedarf diese Vereinbarung der Wohnungseigentümer der Eintragung ins Grundbuch, sodass sie auch gegen Sondernachfolger der Wohnungseigentümer wirkt. Insoweit bedarf es der notariellen Beglaubigung Ihrer Unterschrift. Unter Übersendung des Inhalts der Vereinbarung bitte ich Sie um Unterzeichnung dieser Vereinbarung und um notarielle Beglaubigung Ihrer Unterschrift. Bitte reichen Sie mir den unterzeichneten Vereinbarungsinhalt mit Beglaubigungsvermerk möglichst zeitnah zurück.

Mit freundlichem Gruß

Verwaltung

Da ggf. die Zustimmung von den in Abschnitt II des Grundbuchs eingetragenen Berechtigten des jeweiligen Wohnungseigentums erforderlich ist, sollte der Verwalter die Wohnungseigentümer hierauf hinweisen und auffordern, die Zustimmung der Drittberechtigten einzuholen.

Textbaustein: Hinweis auf Zustimmungspflicht Dritter für Eintragung eines Tierhaltungsverbots

"Grundsätzlich ist die Zustimmung der in Abteilung II eingetragenen Drittberechtigten zur Vereinbarung eines Tierhaltungsverbots erforderlich. Bitte prüfen Sie, ob Ihre Sondereigentumseinheit mit entsprechenden Rechten Dritter belastet ist. Sollte dies der Fall sein, holen Sie bitte möglichst zeitnah deren Zustimmung zu dem Tierhaltungsverbot durch schriftliche Bestätigung ein, die Sie mir bitte ebenfalls möglichst zeitnah zuleiten."

Liegen Beglaubigungsvermerke hinsichtlich der Unterschriften sämtlicher Wohnungseigentümer und ggf. erforderliche Zustimmungserklärungen Drittberechtigter vor, kann die Vereinbarung im Grundbuch eingetragen werden.

Hinweis

Beschlusskompetenz für "Vorbereitungsmaßnahmen"

In den Bereichen, in denen die Wohnungseigentümer mangels Beschlusskompetenz keine Beschlüsse fassen können, sondern eine Vereinbarung erforderlich ist, fehlt aber nicht bereits die Beschlusskompetenz für Vorbereitungsmaßnahmen, wie etwa die Beauftragung eines Notars und die Übernahme seiner Kosten durch die Gemeinschaft. Auch wenn ein derartiger Beschluss Maßnahmen zur Vorbereitung einer Abänderung der Teilungserklärung und damit der maßgeblichen Vereinbarung zur Regelung des Grundverhältnisses der Wohnungseigentümergemeinschaft betreffen sollte, kann dies durchaus im Beschlusswege geschehen. Der Begriff der Verwaltung im Sinne von § 19 WEG ist nämlich weit zu verstehen und umfasst deshalb regelmäßig auch Maßnahmen, die eine Veränderung der sachenrechtlichen Grundlagen der Gemeinschaft vorbereiten sollen, damit die Wohnungseigentümer diese anschließend aus eigenem Entschluss umsetzen können. Solche Maßnahmen können mehrheitlich beschlossen werden. Allerdings müssen auch Beschlüsse dieser Art ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen. Daran wird es regelmäßig fehlen, wenn schon bei der Beschlussfassung absehbar ist, dass einzelne Wohnungseigentümer an der späteren Umsetzung nicht mitwirken werden und hierzu zweifelsfrei auch nicht (ausnahmsweise) verpflichtet sind, die mit der Vorbereitungsmaßnahme verbundenen Kosten also aller Voraussicht nach vergeblich aufgewendet werden.^[1]

[1] BGH, Urteil v. 20.9.2019, V ZR 258/18.