Zwar findet eine allgemeine Inhaltskontrolle der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung regelmäßig nicht statt. Zwingende gesetzliche Regelungen können allerdings auch durch Vereinbarung nicht ersetzt bzw. geändert werden. Grenzen setzen hier zunächst die Bestimmungen der §§ 134, 138 und 242 BGB.[1] Auch spezialgesetzlich sind den Wohnungseigentümern Grenzen ihrer Vereinbarungskompetenz gesetzt.
- So kann keine Haftung des Erstehers in der Zwangsversteigerung für Hausgeldrückstände des Wohnungseigentümers vereinbart werden.[2]
- Bei der Verteilung der Heiz- und Warmwasserkosten sind stets die Vorschriften der Heizkostenverordnung zu beachten.[3]
- Das sachenrechtliche Grundverhältnis kann nicht Gegenstand einer Vereinbarung sein.
2.2.1 Kein Eingriff in unentziehbare und unverzichtbare Rechte/Grundprinzipien des WEG
Durch Vereinbarung kann nicht in die unentziehbaren und unverzichtbaren Rechte der Wohnungseigentümer eingegriffen werden. Auch die elementaren Grundprinzipien des WEG unterliegen nicht der Disposition der Wohnungseigentümer. In diesem Zusammenhang ist verbreitet vom "Kernbereich" des Wohnungseigentums die Rede. Die Reichweite dieses "Kernbereichs" ist nicht abschließend festgelegt, sondern wird von der Rechtsprechung im Einzelfall konkretisiert. Er ergibt sich jedenfalls nicht aus dem Gesetz. Die Wohnungseigentümer können also auch durch Vereinbarung nicht in die Gebrauchsmöglichkeit des Sondereigentums eingreifen, elementare Mitverwaltungsrechte beschneiden und die zwingenden Verwaltungskompetenzen abändern.
Gebrauch des Sondereigentums
Zwar kann durch Vereinbarung ein bestimmter Gebrauch des Sondereigentums geregelt werden. Darüber hinaus aber kann dem einzelnen Wohnungseigentümer durch Vereinbarung nicht die Gebrauchs- bzw. Nutzungsmöglichkeit seiner Sondereigentumseinheit überhaupt genommen werden. Hierzu gehört auch ein ungehinderter Zugang zur Sondereigentumseinheit.[1]
Elementare Mitverwaltungsrechte
Auch durch Vereinbarung können dem einzelnen Wohnungseigentümer nicht seine elementaren Mitverwaltungsrechte genommen werden. Namentlich umfasst hiervon sind das Recht zur Teilnahme an Eigentümerversammlungen, das Rederecht und vor allem das Stimmrecht. Insoweit ist eine Regelung in der Gemeinschaftsordnung per se nichtig, die etwa den Inhabern von Tiefgaragenplätzen kein Stimmrecht gewährt.[2]
Seine elementaren Mitverwaltungsrechte können dem Wohnungseigentümer auch dann nicht genommen werden, wenn er sich erhebliche Pflichtverletzungen zum Vorwurf machen lassen muss, wie etwa massive Hausgeldrückstände.[3]
Verwaltungskompetenzen
Seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 enthält das Wohnungseigentumsgesetz keine Regelung mehr darüber, dass die Bestellung eines Verwalters nicht ausgeschlossen werden kann (§ 20 Abs. 2 WEG a. F.).
Das neue WEG sieht auch nicht mehr die Möglichkeit vor, einen oder mehrere Wohnungseigentümer zu Vertretern der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu bestellen, was nach § 27 Abs. 3 Satz 3 WEG a. F. möglich war. Ist ein Verwalter nicht bestellt, ordnet § 9b Abs. 1 Satz 2 WEG nun die Gesamtvertretung der Gemeinschaft durch die Wohnungseigentümer an. Damit besteht ein mittelbarer Zwang zur Verwalterbestellung. Wesen der Gesamtvertretung ist nämlich, dass alle Wohnungseigentümer zwar nicht unbedingt gleichzeitig, wohl aber gleichgerichtet handeln müssen, was eine Verwaltung insbesondere in größeren Eigentümergemeinschaften unmöglich macht.
Nach neuer Rechtslage können die Wohnungseigentümer die dem Verwalter gesetzlich eingeräumten Befugnisse gem. § 27 Abs. 2 WEG durch Beschluss oder Vereinbarung beschränken. Erweitern konnten sie seine gesetzlichen Kompetenzen bereits nach alter Rechtslage.
Auch nach neuer Rechtslage dürfen Bestellung und Abberufung des Verwalters nicht über die in § 26 Abs. 1 bis 3 WEG geregelten Vorschriften hinaus erschwert werden. So kann etwa nicht eine Herabsetzung der zulässigen Höchstbestelldauer vereinbart werden.[4] Ebenso wenig können Vergütungsregelungen vereinbart werden.[5]
Von ganz erheblicher Bedeutung ist, dass die Abberufung des Verwalters seit Inkrafttreten des WEMoG nicht mehr auf einen wichtigen Grund beschränkt werden kann. Die Möglichkeit, den Verwalter jederzeit auch grundlos abberufen zu können, kann nach § 26 Abs. 5 WEG auch durch Vereinbarung nicht ausgeschlossen werden.
Bestehende Vereinbarungen
Soweit eine Altvereinbarung eine Regelung enthält, dass die Abberufung des Verwalters nur bei Vorliegen eines wichtigen Grundes möglich ist, hat diese Regelung mit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 ihre Wirkung verloren. Die gesetzliche Neuregelung strahlt insoweit gem. § 47 WEG auf bestehende Vereinbarungen aus. Auch wenn lediglich im Verwaltervertrag eine Befristung mit Beschränkung der Abberufung auf das Vorliegen eines wichtigen Grunds geregelt ist, können derzeit auf Grundlage derartige Regelungen tätige Verwalter jederzeit grundlos von ihrem Amt abberufen werden.
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