Wegen seiner überragenden Bedeutung gerade mit Blick auf die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums kann die Bestellung eines Verwalters gemäß § 26 Abs. 5 WEG auch nicht durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer ausgeschlossen werden. Weiter zu beachten ist, dass es stets nur einen Verwalter geben kann und auch die Bestellung eines Stellvertreters des Verwalters nicht möglich ist.[1]
Ob es sich beim Verwaltervertrag weiterhin um einen Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten Dritter – nämlich der Wohnungseigentümer – handelt[2], ist erheblich umstritten und derzeit nicht sicher prognostizierbar, obwohl der Gesetzgeber hiervon wohl auszugehen scheint.[3]
Pflichten des Verwalters
Die wichtigsten Pflichten des Verwalters lassen sich insoweit zusammenfassen, dass er zum einen für ein stabiles Finanzierungssystem zu sorgen hat[4] und zum anderen die zur Verwaltung des Gemeinschaftseigentums erforderlichen Beschlüsse vorbereitet, initiiert und fassen lässt.
§ 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG verleiht dem Verwalter allerdings die Befugnis, Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung von untergeordneter Bedeutung, die nicht mit erheblichen Verpflichtungen für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verbunden sind, eigenständig zu treffen. Welche Maßnahmen insoweit noch von untergeordneter Bedeutung sind, hängt im Wesentlichen von der Größe der zu verwaltenden Wohnungseigentümergemeinschaft ab.
Die Wohnungseigentümer haben gemäß § 27 Abs. 2 WEG die Befugnis, die Rechte und Pflichten des Verwalters durch Beschluss zu beschränken oder zu erweitern. Als Organ und gesetzlicher Vertreter vertritt der Verwalter gemäß § 9b Abs. 1 WEG die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer außergerichtlich und gerichtlich. Seine Vertretungsmacht ist im Außenverhältnis nicht beschränkbar. Allerdings räumt das Gesetz dem Verwalter keine Vertretungsmacht für den Abschluss von Grundstückskauf- und Darlehensverträgen ein. Hier bedarf es einer entsprechenden Beschlussfassung durch die Wohnungseigentümer.[5]
Pflicht zur Durchführung der Beschlüsse trifft Verwalter im Innenverhältnis
Da die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer obliegt, trifft sie auch die Pflicht zur Durchführung von Beschlüssen der Wohnungseigentümer. Im Innenverhältnis ist selbstverständlich der Verwalter zur Beschlussdurchführung verpflichtet. Daher begründen Pflichtverletzungen des Verwalters, die sich auf die Durchführung von Beschlüssen beziehen, zunächst Schadensersatzansprüche einzelner Wohnungseigentümer gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Diese hat dann einen entsprechenden Regressanspruch gegen den Verwalter. Ein Wohnungseigentümer kann die Beschlussdurchführung also nicht direkt von dem Verwalter verlangen, sondern muss sich insoweit an die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer halten und notfalls seinen Anspruch auf dem Klageweg durchsetzen.
Der Verwalter hat die Beschlüsse der Wohnungseigentümer nicht nur durchzuführen, er hat diese auch zu initiieren und vorzubereiten, so er nicht bereits von Gesetzes wegen oder aufgrund entsprechender Beschlussfassung der Wohnungseigentümer eigenständig handeln kann. Wie bereits erwähnt, haben die Wohnungseigentümer bei der Beschlussfassung über Verwaltungsmaßnahmen ein weites Ermessen. Um dieses Ermessen angemessen ausüben zu können, bedarf es daher auch entsprechender Entscheidungsgrundlagen, die den Wohnungseigentümern mit dem Ladungsschreiben zur Eigentümerversammlung zu übermitteln sind[6]:
- Steht die Beschlussfassung über die Festsetzung der Hausgeldvorschüsse auf Grundlage des Wirtschaftsplans und die Festsetzung der Nachschüsse bzw. Anpassungsbeträge auf Grundlage der Jahresabrechnung an, sind den Wohnungseigentümern die ihr Sondereigentum betreffenden Einzelwirtschaftspläne[7] und Einzelabrechnungen[8] zu übersenden.
- Stehen Erhaltungsmaßnahmen größeren Umfangs zur Beschlussfassung, hat der Verwalter in aller Regel 3 Vergleichsangebote einzuholen und diese den Wohnungseigentümern zu übermitteln, bei umfangreichen Maßnahmen kann die Übersendung eines Preisspiegels genügen.[9]
- Entsprechendes gilt, wenn Anschaffungen für die Gemeinschaft getätigt werden sollen oder auch eine Verwalterneubestellung ansteht.[10]
Insoweit ist es Aufgabe des Verwalters, die Entscheidungsfindung der Wohnungseigentümer entsprechend zu unterstützen.
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