Verwaltungsgegenstand und -... / 1.1 Gegenstand

Sondereigentum kann nur in den Grenzen entstehen, die sich aus dem zur Eintragung in das Grundbuch gelangten Aufteilungsplan ergeben. Dies gilt auch bei lediglich geringfügigen Abweichungen zwischen Aufteilungsplan und Bauausführung. Der Anspruch eines Wohnungseigentümers auf erstmalige plangerechte Herstellung des gemeinschaftlichen Eigentums kann nach dem Grundsatz von Treu und Glauben ausgeschlossen sein, wenn die tatsächliche Bauausführung nur unwesentlich von dem Aufteilungsplan abweicht. Folgende Gebäudeteile sind Sondereigentum:

  • Innerhalb der Wohn- bzw. Teileigentumseinheit

    Nichttragende Innenwände, Zwischenwände, Verputz, Verkleidung von Wänden und Decken, Innenanstrich, Fußbodenbelag, Innentüren (Wohnungseingangstür ist Gemeinschaftseigentum), Einbauschränke, Heizkörper, Versorgungsleitungen ab der ersten Absperrmöglichkeit im Sondereigentum, Öfen bzw. Thermen, Gegensprechanlage im Sondereigentum, Wohnungsalarmanlage, Innenrahmen und Innenscheiben bei echten Doppelfenstern mit trennbarem Rahmen (im Übrigen sind Außenfenster Gemeinschaftseigentum), Rollladengurt und Gurtscheibe.

  • Außerhalb der Wohn- bzw. Teileigentumseinheit

    Oberer Plattenbelag des Balkons, Innenanstrich der Balkonbrüstung, lt. Teilungserklärung zugewiesene Keller- und Bodenräume, Pkw-Abstellplatz mit dauerhaften Markierungen innerhalb Tiefgaragen oder auf dem obersten Deck der Tiefgarage, Innenanstrich und Elektroinstallationen von Einzelgaragen; das an einer Doppelstockgarage gebildete Sondereigentum erstreckt sich auf die dazugehörige Hebeanlage, wenn durch diese keine weitere Garageneinheit betrieben wird; Innenhof als Bestandteil einer Sondereigentumseinheit, soweit lediglich durch diese Sondereigentumseinheit zugänglich und rundum von Gebäudemauern umgrenzt.

Eigentumszuordnung in der Teilungserklärung

Nach der Bestimmung des § 5 Abs. 3 WEG können die Wohnungseigentümer zunächst vereinbaren, dass Bestandteile des Gebäudes, die Gegenstand des Sondereigentums sind, zum gemeinschaftlichen Eigentum gehören. Praktische Bedeutung kommt dieser Bestimmung nicht zu. Der in der Praxis hingegen weitaus häufigere Fall, dass in der Teilungserklärung oder der Gemeinschaftsordnung gemeinschaftliches Eigentum zu Sondereigentum erklärt wird, ist hingegen nicht möglich, entsprechende Bestimmungen sind ungültig.

 

Praxis-Beispiel

Zuordnung der Fenster zum Sondereigentum

Insbesondere in älteren Teilungserklärungen oder Gemeinschaftsordnungen finden sich Regelungen, in denen die im Bereich einer Sondereigentumseinheit befindlichen Außenfenster dem Sondereigentum des jeweiligen Wohnungseigentümers zugeordnet sind. Diese Bestimmungen verstoßen gegen § 5 Abs. 2 WEG und sind somit unwirksam.

Eine Umdeutung derart unwirksamer Klauseln in Teilungserklärungen oder Gemeinschaftsordnungen in eine Verpflichtung des jeweiligen Wohnungseigentümers zur Instandhaltung und Instandsetzung mit entsprechender Kostentragungsverpflichtung ist allein mit Blick auf die fehlerhafte Zuordnung nicht möglich. Sie ist ausschließlich nur dann möglich, wenn sich aus der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung bzw. einer weiteren ausdrücklichen Bestimmung ergibt, dass jeder Wohnungseigentümer sein Sondereigentum auf seine Kosten instand zu halten und instand zu setzen hat. Hieran zumindest mangelt es in aller Regel.

 

Hinweis

Klare und eindeutige Regelung erforderlich

Eine Vereinbarung, nach der ein Wohnungseigentümer die Kosten für die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums tragen muss, muss klar und eindeutig sein. Im Zweifel bleibt es bei der gesetzlichen Zuständigkeit. Von der gesetzlichen Zuständigkeit und Kostenverteilung abweichende Vereinbarungen sind als Ausnahmeregelung eng auszulegen.

Eine Regelung in der Teilungserklärung, wonach Einrichtungen, Anlagen und Gebäudeteile, die nach der Beschaffenheit oder dem Zweck des Bauwerks oder gemäß dieser Teilungserklärung zum ausschließlichen Gebrauch durch einen Wohnungseigentümer bestimmt sind (z. B. Balkon, Loggia), auf dessen Kosten instand zu halten und instand zu setzen sind, ist im Übrigen nächstliegend dahin auszulegen, dass sie auch einzelnen Wohnungen zugeordnete Terrassen im Dach der Anlage erfasst und dass sie die Instandsetzung sowohl der im Sonder- als auch der im Gemeinschaftseigentum stehenden Teile solcher Terrassen betrifft.

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