Verwalterzustimmung zur Veräußerung von Wohnungseigentum und Informationspflichten eines Veräußerers über den Erwerber

Leitsatz

1. Verwalterzustimmung zur Veräußerung von Wohnungseigentum und Informationspflichten eines Veräußerers über den Erwerber
2. In Auslegung einer Vereinbarung in der Teilungserklärung kann sich sogar die Pflicht des Veräußerers ergeben, dem Verwalter die Kaufvertragsurkunde vorzulegen

Normenkette

§12 WEG

Kommentar

1. In einer Wohnanlage mit Wohnungen und Reihenhäusern war (auszugsweise) vereinbart,

   1. "dass die Übertragung von Wohnungseigentum der schriftlichen Einwilligung des Verwalters, bei Übertragung von Reihenhäusern jedoch keiner Zustimmung bedürfe; eine solche sei dem Verwalter jedoch unter Vorlage des Vertrages schriftlich anzuzeigen"

   2. dass Eigentümer bei Vertragsabschlüssen Rechtsnachfolger zum Eintritt in alle bestehenden Verträge ... zu verpflichten hätten.

      Der Eigentümer einer Wohnung forderte vor Vertragsabschluss den Verwalter zur Zustimmung für eine beabsichtigte Veräußerung auf und setzte 2 Wochen später eine entsprechende 2-Tagesfrist hierfür. Der Verwalter teilte in dieser Zeit dem Wohnungseigentümer mit, dass er seine Zustimmung in notarieller Form nach Übersendung des erbetenen Kaufvertrags erteilen werde. Etwa 2 Wochen später teilte die Verwaltung dem Eigentümer nochmals mit, dass sie vor Erteilung der Zustimmung den Kaufvertrag benötige, um eine sorgfältige Überprüfung vornehmen zu können. Daraufhin verklagte der Eigentümer den Verwalter auf Erteilung der Zustimmung. Diese wurde dann wieder etwa 14 Tage später in notarieller Form erteilt, allerdings unter der Treuhandauflage an den Notar, sie erst weiterzuleiten, wenn die Notarkosten für die "Beurkundung" bezahlt seien. Nach erfolgter Zahlung wurde übereinstimmend das Antragsverfahren auf Erteilung einer Zustimmung für erledigt erklärt. 4 Monate später wies der Verwalter dann den Notar an, die Treuhandauflage aufzuheben, so dass die Eigentumsumschreibung erfolgen konnte. Der Eigentümer forderte nunmehr allein noch Schadenersatz in Höhe von 1.885 DM aufgrund pflichtwidriger Verzögerung der Verwalterzustimmung für den Zeitraum 1.1. bis 24.1.1996 (in Drittschadensliquidation für den Käufer, hilfsweise den bei ihm eingetretenen Schaden in gleicher Höhe).

      Der Senat bestätigte dem Verwalter pflichtgemäßes Handeln und wies die geltend gemachten Schadensersatzansprüche zurück.

2. Der Verwalter befand sich nicht in Verzug, da sich aus vorliegender Teilungserklärung ergäbe, dass er vor Erteilung seiner Zustimmung die Vorlage des Kaufvertrags fordern durfte.

   Eine Zustimmung darf gem. § 12 Abs. 2 Satz 1 WEG nur aus wichtigem Grund in der Person des Erwerbers verweigert werden (z.B. wegen dessen finanzieller und persönlicher Unzuverlässigkeit, h.R.M.). Ansonsten darf sich ein zustimmungspflichtiger Verwalter nicht am sonstigen Inhalt einer notariellen Urkunde orientieren (OLG Frankfurt a.M. v. 19.11.1993, 20 W 376/92, DWE 1994, 37 = ZMR 1994, 124).

   Nach Verwaltervertrag war der Verwalter verpflichtet, vor Erteilung der Zustimmung eine sorgfältige Prüfung vorzunehmen (um möglichen Schadensersatzrisiken der Gemeinschaft gegenüber zu entgehen).

   Ein Veräußerer ist im Rahmen eines solchen Zustimmungsverfahrens verpflichtet, dem Verwalter jede ihm mögliche Information über den Erwerber zu geben oder diesen zu einer Selbstauskunft zu veranlassen (Rechtsprechung des BayObLG, des OLG Köln und des KG); die Erfüllung einer solchen Informationspflicht kann zur Vorbedingung für die Erteilung der Zustimmung gemacht werden (KG v. 11.10.1989, 24 W 4478/89, ZMR 1990, 68).

   Ob insoweit ein Veräußerer den notariellen Kaufvertrag vorlegen muss, ist bislang noch nicht entschieden und in der Literatur streitig (ablehnend: Köhler/Bassenge, Anwaltshandbuch Wohnungseigentumsrecht, S.1540; Deckert ETW Gr. 4 Rn. 1568; bejahend: Liessem, NJW 1988, 1306, 1307; Sohn, Die Veräußerungsbeschränkung im Wohnungseigentumsgesetz, S. 89). Auf diese Frage kommt es im vorliegenden Fall allerdings nicht an, da sich aus den zitierten Vereinbarungen in der Teilungserklärung bereits die Pflicht ergibt, dass der Veräußerer dem Verwalter den Kaufvertrag vorlegen musste. Dort ist von "Einwilligung" und "Zustimmung" die Rede, eine solche Zustimmung jedoch bei einem Reihenhausverkauf in dieser Anlage entbehrlich, hier jedoch dem Verwalter unter Vorlage des Vertrags schriftlich Anzeige zu machen. In entsprechender Auslegung dieser Vereinbarung muss auch bzw. erst recht im Wohnungsveräußerungsfall der Vertrag vorgelegt werden, um dem Verwalter erst entsprechende Überprüfungsmöglichkeiten zu eröffnen. Der Verwalter kann auch erst aus dem Vertrag ersehen, ob hier alle bestehenden Vertragsregelungen in der Gemeinschaft ordnungsgemäß auf einen Käufer übertragen wurden. Sei dies nicht der Fall, könnte dies gegen die Zuverlässigkeit eines Erwerbers sprechen. Allerdings muss die Zustimmung nicht bereits v o r Abschluss des Kaufvertrags erteilt werden und kann deshalb auch nicht schon zu dieser Zeit vom Veräußerer gefordert werden. Die Begriffe "Einwilligung" und "Zustimmung" wurden hier offensichtlich synonym verwendet (vo...